Mocno spada zdolność kredytowa Polaków, m.in. z powodu kolejnej podwyżki stóp procentowych. Jak pisaliśmy w „Rzeczpospolitej” z 9 maja, efektem tego jest malejący popyt na mieszkania. Konsekwencje będą też w podatkach – ci, którzy nie dostaną kredytu i przez to nie kupią mieszkania, mogą stracić prawo do zwolnienia z PIT.
Przed takim problemem mogą stanąć osoby, które w ostatnich latach sprzedały nieruchomość i zobowiązały się, że pieniądze przeznaczą na zakup kolejnej. Z ustawy o PIT wynika, że nie muszą wtedy płacić podatku od dochodu ze sprzedaży. Na inwestycję mają trzy lata, liczone od końca roku, w którym doszło do transakcji.
Z ulgi możemy skorzystać, jeśli pieniądze wydamy na własne cele mieszkaniowe. Między innymi na zakup mieszkania lub domu. Prawo do zwolnienia deklarujemy w zeznaniu rocznym PIT-39.
Czytaj więcej
Sprzedający nieruchomość nie płaci PIT, gdy upłynęło pięć lat od jej nabycia. Jeśli nie może czekać, uniknie podatku dzięki wydatkom na własne cele mieszkaniowe.
Przykład:
Pan Kowalski kupił w 2017 r. mieszkanie. W 2019 r. je sprzedał. Zamierza przeznaczyć pieniądze na zakup nowego lokum. Jeśli chce skorzystać ze zwolnienia z podatku, musi nabyć je do końca 2022 r.
Zaległość i odsetki
Co zrobić, jeśli nie zdążymy, choćby przez brak zdolności kredytowej, z inwestycją? Musimy wtedy skorygować zeznanie PIT-39 oraz uiścić zaległość podatkową wraz z odsetkami za zwłokę. Nalicza się je od następnego dnia po upływie terminu do złożenia zeznania, aż do dnia zapłaty podatku.
Czy dla fiskusa mają znaczenie przyczyny niezrealizowania mieszkaniowej inwestycji? Nie. Podatek trzeba zapłacić niezależnie od powodów niezachowania terminu. Spójrzmy na jedną z interpretacji skarbówki. Osobie, która o nią wystąpiła, nie pomógł argument, że nie zdąży zainwestować pieniędzy ze sprzedaży mieszkania w zakup nowego, bo inwestycja deweloperska przesunęła się z powodu epidemii koronawirusa. Fiskus podkreślił, że termin z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT jest nieprzywracalny.
Problemy finansowe mogą być jednym z argumentów przy składaniu wniosku o ulgę w spłacie podatku, np. rozłożenie na raty czy nawet umorzenie. Przy jego ocenie dla urzędników najważniejsza będzie sytuacja materialna i życiowa podatnika.
Gala wręczenia nagród liderom w branży nieruchomości
W „Rzeczpospolitej” z 9 maja pisaliśmy też, że ci, którym bank nie da kredytu, będą zmuszeni lokale wynajmować. Niestety, przeznaczenie pieniędzy z wcześniejszej sprzedaży nieruchomości na wynajęcie innej nie zwalnia z obowiązku zapłaty podatku.
Preferowane wydatki
Premiowane ulgą są natomiast (oprócz zakupu mieszkania lub domu) wydatki między innymi na:
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
- nabycie gruntu pod budowę domu,
- budowę, rozbudowę, przebudowę oraz remont mieszkania albo domu,
- spłatę kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu) oraz odsetek.
Zainwestować można w nieruchomość położoną nie tylko w Polsce, ale też w innym państwie Unii Europejskiej, EOG lub w Szwajcarii.
Jak wyliczyć zwolnienie? W broszurze informacyjnej Ministerstwa Finansów czytamy, że obliczając dochód zwolniony z podatku, można posłużyć się takim wzorem:
dochód wolny od podatku = (dochód x deklarowane wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia
Jeśli przychód w całości przeznaczymy na cele mieszkaniowe, dochód jest zwolniony z PIT.
Przykład:
Pan Kowalski w zeszłym roku sprzedał za 500 tys. zł mieszkanie. Kupił je za 400 tys. zł. Za pieniądze z transakcji chce nabyć inne mieszkanie.
Przychód – 500 tys. zł
Koszty – 400 tys. zł
Dochód – 100 tys. zł
Wydatki na cele mieszkaniowe – 500 tys. zł
Dochód wolny od podatku: (100 tys. zł x 500 tys. zł) / 500 tys. zł = 100 tys. zł
Pan Kowalski nie zapłaci podatku.
Ile trzeba zaczekać z transakcją
Nie ma problemu po pięciu latach
Rozliczenie ze skarbówką należy zacząć od policzenia, ile czasu minęło od nabycia mieszkania lub domu do jego sprzedaży. Może się bowiem okazać, że w ogóle nie musimy się przejmować podatkiem. Podstawowa zasada jest taka: jeśli od końca roku, w którym nabyliśmy nieruchomość, minęło pięć lat, nie musimy płacić PIT od dochodu z jej sprzedaży. Załóżmy, że pan Kowalski kupił mieszkanie w 2016 r. Sprzedał je z zyskiem w 2022 r. Nie musi wykazywać transakcji w zeznaniu PIT-39 ani płacić podatku od dochodu. Minęło bowiem pięć lat od zakupu. Jak liczyć termin, jeśli mieszkanie lub dom dostaliśmy w spadku? Od 1 stycznia 2019 r. decyduje moment nabycia przez spadkodawcę. Dzięki temu często w ogóle nie musimy rozliczać się z fiskusem. Załóżmy, że pani Kowalska w 2020 r. odziedziczyła 20-letnie mieszkanie po matce. W 2022 r. je sprzedała. Nie musi rozliczać transakcji w deklaracji rocznej, mimo że nie minęło pięć lat od dziedziczenia mieszkania. Liczy się bowiem moment nabycia lokalu przez matkę.
