PIT: jak odliczać odsetki od kredytu w przy najmie prywatnym

W lipcu 2017 r. dostałam w banku kredyt na cele mieszkaniowe. W sierpniu 2017 r. kupiłam mieszkanie, które wynajmuję od października 2017 r. Dochody z tego tytułu rozliczam na zasadach ogólnych, tj. według skali podatkowej, ale nie prowadzę działalności gospodarczej. Od września 2018 r. chciałabym zaliczać do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup tego mieszkania? Czy mogę je w ten sposób rozliczać? – pyta czytelniczka.

Czytaj także: PIT: odsetki od kredytu są kosztem przy wynajmie

Odrębnym źródłem przychodów, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny).

Przychody z najmu mieszkania czytelniczka rozlicza na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), jako przychody z najmu prywatnego. W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

Uwaga! Koszty uzyskania przychodów nie są kosztami uzyskania jakichkolwiek przychodów, lecz zawsze związane są z uzyskaniem przychodu z konkretnego źródła. Koszty uzyskania przychodu z danego źródła pomniejszają przychody z tego właśnie źródła. Koszty te są zatem ściśle i funkcjonalnie przyporządkowane do danego źródła przychodów.

Zasady ogólne...

Aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, musi spełniać następujące warunki:

- został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

- jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

- pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością,

- poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

- został właściwie udokumentowany,

- nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ustawy o PIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów (art. 22 ust. 1 ustawy o PIT).

... i wyłączenia

Przepisy podatkowe wykluczają z kosztów uzyskania przychodów:

- wydatki na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

– pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),

– pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału

(zob. art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT),

- naliczone, lecz niezapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów) (zob. art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o PIT),

- odsetki, prowizje i różnice kursowe od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji (zob. art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o PIT).

Warunek celowości jest spełniony

Wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu, na zakup mieszkania, które przeznaczone zostało pod wynajem, jako związane z uzyskiwanym przychodem z najmu, mogą, co do zasady, zostać zaliczone do kosztów uzyskania tego przychodu. Wydatki z tytułu odsetek od kredytu, jeśli spełniają warunek celowości, wynikający z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT i nie zwiększają wartości początkowej wynajmowanego lokalu, mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu. Do podatkowych kosztów można jednak zaliczyć tylko te wydatki (odsetki), które zostały faktycznie zapłacone (od momentu przekazania lokalu do wynajmu).

Uwaga! Koszty związane z zakupem środka trwałego (tu: mieszkania na wynajem) naliczone do dnia przekazania go do używania, np. koszty odsetek, uwzględnia się w wartości początkowej tego składnika majątku (art. 22g ust. 3 ustawy o PIT).

Zatem zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu (mieszkania), który jest obecnie wynajmowany, można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze źródła przychodu, jakim jest najem (por. interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z  25 maja 2018 r., 0113-KDIPT2-1.4011.306.2018.1.MM). ?