Wyrzucanie niedopałków papierosów na klatkach schodowych, pozostawianie prywatnych przedmiotów na korytarzach, zwierzęta zanieczyszczające windę, parkowanie w miejscach do tego nieprzeznaczonych – to tylko niektóre z typowych problemów większości wspólnot mieszkaniowych. Czy zgodne z prawem i możliwe do wyegzekwowania jest stworzenie regulaminu, który by tego zabraniał?

W naszej kancelarii często spotykamy się z pytaniami i wątpliwościami obu stron – zarówno mieszkańców, jak i wspólnot mieszkaniowych. Członkowie lokali mają wątpliwości, jak daleko może posunąć się wspólnota w regulowaniu zachowania osób mieszkających w danym budynku. Przedstawiciele wspólnot, dbając o tzw. dobro wspólne, chcą wiedzieć, jakie mają prawa i jakie obowiązki.

Czytaj także:

Kiedy wspólnota mieszkaniowa może zakazać handlu alkoholem

Wspólnoty coraz częściej decydują się na stworzenie regulaminu, który zawiera zasady zachowania i korzystania z części wspólnych nieruchomości. Występują w nich na przykład postanowienia, według których mieszkańcy mogą wykonywać poszczególne czynności w domu tylko w określonych godzinach. Wiele takich regulaminów jest jednak sprzecznych z obowiązującymi przepisami prawa.

Tworząc taki regulamin, należy pamiętać, że ustawa o własności lokali nie daje wspólnocie mieszkaniowej podstaw do podejmowania jakichkolwiek uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Te wynikają z art. 140 kodeksu cywilnego, który wskazuje, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

W konsekwencji wspólnota mieszkaniowa, ustalając treść regulaminu porządku domowego, jest zobowiązana do poszanowania prawa własności właścicieli lokali, np. nie może zakazać prowadzenia działalności gospodarczej, gdyż jest to kwestia indywidualna i należy wyłącznie do właściciela lokalu. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że wspólnota nie może regulować kwestii odpowiedzialności właściciela lokalu za działania osób trzecich (np. najemców), wprowadzać ograniczeń czy wymogów odnoszących się do wynajmowania lokali, zakazywać prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych ani uzależniać dopuszczalność prowadzenia działalności od zgody wspólnoty wyrażonej w uchwale (wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 r., sygn. II CSK 600/08). Jest to teza aktualna, na którą powołuje się wiele sądów w swoich orzeczeniach, np. Sąd Apelacyjny w wyroku z 22 lipca 2020 r., sygn. I ACa 250/19, który stwierdził: „Uchwały właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową dotyczyć mogą jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali".

Co więcej, zakazy oraz nakazy ustanawiane przez wspólnoty mieszkaniowe w regulaminach nie stanowią same w sobie norm obowiązującego prawa. Wspólnota tym samym nie ma prawa wprowadzać kar porządkowych czy pieniężnych za nieprzestrzeganie regulaminu.

Wracając do pytania: Czy wspólnota może zakazać palenia na klatce?

Tak, co do zasady wspólnota mieszkaniowa może wskazać takie zakazy w regulaminie. Jeśli dana osoba łamie regulamin, to wspólnota może jej zwrócić na to uwagę, np. pisemnie.

Jeżeli sytuacja jest nagminna, a więc jeśli właściciel lokalu w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo poprzez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota ma możliwość wniesienia powództwa i rozstrzygnięcia sporu na drodze sądowej, np. o zaniechanie immisji, a w ostateczności wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, przy czym w tym ostatnim przypadku sądy podchodzą do spraw z dużą ostrożnością.

Autorka jest adwokatem z kancelarii Michalak Kosicka Zawolski Partnerzy