Porozumienie wspólników i umowa najmu a epidemia koronawirusa

Widmo nadchodzącej recesji spędza sen z powiek przede wszystkim przedsiębiorcom, którzy nie przygotowali swojego budżetu lub zapasów na obecną sytuację, a swoją działalność utrzymywali z bieżących dochodów i materiałów.

Przykre konsekwencje napotykają także większych przedsiębiorców. Notowania na giełdzie pikują w dół, a inwestorzy obawiają się że mają do czynienia z sytuacją gorszą niż w 2008 roku. Wszystko to sprawia, że przedsiębiorcy zaczynają z obawą patrzyć w przyszłość ze względu na ponoszone straty finansowe i ryzyko utraty płynności finansowej. Powstaje pytanie co w obliczu malejących obecnie przychodów z bieżącymi zobowiązaniami spółki jak np. umową najmu lokalu. Kolejną wątpliwością w skali makro jest sytuacja inwestora, który inwestując w spółkę nie mógł spodziewać się jej nagłego spadku wartości ze względu na epidemię i związanymi z jej przeciwdziałaniem obostrzeniami.

O ile poziom współpracy w polskim społeczeństwie w ciągu ostatnich dni może robić pozytywne wrażenie, to łatwo można sobie wyobrazić brak podobnej reakcji na obecne wydarzenia w relacjach biznesowych. W przypadku stron związanych umową często będzie w obliczu panujących warunków dochodzić do sytuacji, w której jedna ze stron nie może się wywiązać z obowiązującej umowy. Pamiętać należy, że za niewywiązanie się z obowiązującej umowy w polskim prawie grozi konsekwencja w postaci poniesienia odpowiedzialności odszkodowawczej. Istnieją jednak instytucje prawne, które pozwalają na uniknięcie tego przykrego obowiązku.

Pierwszą instytucją prawa cywilnego, na którą należy zwrócić uwagę jest pojęcie siły wyższej tzw. vis maior. Bezpiecznym rozwiązaniem często stosowanym przez strony umów jest wskazanie w umowie odpowiedniej definicji i enumeratywne wyliczenie, co w ramach danej umowy można uznawać za siłę wyższą oraz jaki ona ma wpływ na treść i ważność umowy. W przypadku, gdy strony nie zawrą taki postanowień, niestety na próżno można szukać definicji siły wyższej w Kodeksie cywilnym. W celu jej znalezienia należy odwołać się do doktryny i orzecznictwa.

Powszechnie uznaje się że pod tym pojęciem rozumie się zdarzenie zewnętrzne (wynikające spoza struktury przedsiębiorstwa), które jest trudne, bądź niemożliwe do przewidzenia oraz którego skutkom nie sposób jest zapobiec. Jako takie zdarzenia rozumieć należy powodzie, pożary, trzęsienie ziemi czy obecnie panującą epidemię koronawirusa, a także zmianę obowiązującego porządku prawnego poprzez akty władzy państwowej. Podkreślić trzeba, że jak dotąd nie mieliśmy do czynienia z sytuacją w której polskie sądownictwo uznałoby epidemię za siłę wyższą, aczkolwiek obecne wydarzenia w Polsce mają charakter precedensowy o nieznanych nam jak dotąd rozmiarach.

Art. 471 Kodeksu cywilnego stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że zaniechanie jego wykonania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Za takie okoliczności niewątpliwie należy uznać właśnie siłę wyższą. Podkreślić należy, że kwalifikacja korona wirusa jako siły wyższej zwalnia wyłącznie z odpowiedzialności odszkodowawczej. Nie znaczy to, że dłużnik nie jest zobowiązany do wykonania umowy, czyli np. zapłaty czynszu za wynajmowany lokal, czy zapłaty za akcje. Oznacza to tylko, że gdy sprawa trafi przed sąd to najprawdopodobniej nie orzeknie on obowiązku zapłaty odszkodowania, jednakże tylko pod warunkiem, że epidemia lub akty władzy państwowej są w bezpośrednim związku z niewykonaniem umowy.

Kolejną instytucją, której warto poświecić uwagę jest funkcjonująca w polskim obrocie prawnym klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków uregulowana w art. 3571 Kodeksu cywilnego tzw. klauzula rebus sic stantibus. Stosowana jest ona w przypadku konfliktu stron, i chroni przed zdarzeniami których strony nie przewidziały w trakcie kształtowania jej treści. By zastosować tą regułę spełnione muszą zostać spełnione określone 4 przesłanki. Po pierwsze, źródłem zobowiązania musi być umowa między stronami. Po drugie, zmiana stosunków miedzy stronami kontraktu musi mieć charakter nadzwyczajny. Po trzecie, zmiana ta musi nieść ze sobą nadmierną trudność w spełnieniu świadczenia lub grozić jednej ze stron rażącą stratą czego strony w momencie zawarcie umowy nie przewidziały i po czwarte musi istnieć związek przyczynowy między drugą i trzecią przesłanką.

Jako nadzwyczajną zmianę stosunków doktryna wskazuje, że należy zrozumieć zmianę stosunków społecznych i gospodarczych. Zmiana musi być niecharakterystyczna dla normalnego obrotu spraw. Nie można jako taką sytuację uznać zjawiska, które ma wpływ tylko i wyłącznie na relacje łączące strony.

Po analizie orzecznictwa nie ulega wątpliwości, że epidemia jak i nieprzywidywanie przez strony zmiana stosunku prawnego można uznać za nadzwyczajną zmianę stosunków miedzy stronami. Sąd w przypadku konfliktu między stronami, stosując tą klauzulę może podjąć decyzję o zmianie sposobu wykonania zobowiązania, o wysokości świadczenia czy nawet o rozwiązaniu umowy. Wyrokując na ten temat sąd musi wziąć pod uwagę interes stron i zasady współżycia społecznego. Zastosowanie tej klauzuli może jednak natrafić na problemy natury praktycznej. Wszechobecna w polskim sądownictwie przewlekłość postępowania sprawia, że w obliczu wieloletnich procesów i problemów na które natrafią przedsiębiorcy zastosowanie tej klauzuli może straci na znaczeniu.

Klauzula rebus sic stantibus może zostać zastosowana tylko jeżeli świadczenie jest ciągle możliwe do spełnienia. W sytuacji gdy stało się ono niemożliwe, polski ustawodawca przewidział odrębny instrument. Rozwiązaniem takiego problemu może być zastosowanie art. 495 Kodeksu cywilnego, który stanowi że jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe do spełnienia na skutek okoliczności za które żadne ze strony odpowiedzialności nie ponosi, to nie można od drugiej strony żądać w tym wypadku świadczenia wzajemnego, a gdy już je strona otrzymała to zobowiązana jest ona do jego zwrotu. Jeżeli świadczenie to stało się niemożliwe częściowo to druga strona traci proporcjonalnie prawo do świadczenia wzajemnego. Nadto, można odstąpić od umowy jeżeli ze względu na charakterystykę tego zobowiązania lub cel umowy stało się ono bez znaczenia dla strony.

Jak wskazuje orzecznictwo, taka niemożność świadczenia musi mieć charakter zupełny, trwały i obiektywny. Biorąc pod uwagę panującą w tej chwili w Polsce sytuacje, niewątpliwie epidemia korona wirusa może zostać uznana za zjawisko spełniające te przesłanki.

W przypadku umów najmu, może to spowodować że najemca nie będzie musiał płacić wynajmującemu za okres kiedy był zmuszony do zamknięcia lokalu. Jeżeli jednak horyzont czasowy pozwoli na przyjęcie, że w jakimś nieodległym okresie czasu działalność w tym miejscu będzie mogła być kontynuowana, to nie wyczerpuje to przesłanek które pozwoliłyby na rozwiązanie umowy.

W przypadku relacji pomiędzy wspólnikami, czy inwestorami może się okazać, że dany inwestor na skutek właśnie obecnych wydarzeń utraci możliwość zainwestowania w spółkę, a przez to uzyska argument przemawiający za nieważnością całej umowy inwestycyjnej. Z inną natomiast sytuacją będziemy mieli do czynienia przy znacznym spadku wartości spółki. W takich okolicznościach na gruncie naszego prawa pozostanie droga sądowa i tzw. klauzula rebus sic stantibus. Wiąże się to jednak z wystąpieniem w relacjach z przedsiębiorcami stanu istotnej niepewności prawnej, który z oczywistych względów nie można uznać za korzystny,

Przedstawione instrumenty prawne są rozwiązaniami w sytuacji, gdy strony w dłuższej mierze nie będą chciały już ze sobą współpracować. Ich skuteczność będzie przez lata weryfikowana przez praktykę sądową. Podchodząc jednak do sprawy pragmatycznie zalecać należy, by strony umowy najpierw spróbowały drogą negocjacji osiągnąć rozwiązanie, które będzie rozkładało ciężar tej nadzwyczajnej sytuacji w równy sposób. Wynajmujący zgadzając się na czasową obniżkę czynszu mógłby sprowadzić go do tego poziomu, który nie spowoduje u niego straty, a pozwoli najemcy utrzymać swoją działalność w tym lokalu, co następczo pozwoli mu na zapłatę pełnego czynszu w przyszłości. Negocjacja takiego rozwiązania może pozwolić wszystkim stronom na przetrwanie na rynku i być bardziej skuteczna i zdecydowanie mniej kosztowna niż wieloletnie procesy sądowe.

Co do umów wspólników, to bazują one przede wszystkim na wzajemnym zaufaniu. I w tych umowach ważnym jest element negocjacyjny i uregulowanie jak strony mają się obecnie zachować. W przypadku sporu między stronami takiej umowy o wiele korzystniejszym rozwiązaniem może być oddanie sprawy do sądu arbitrażowego np. przy konfederacji Lewiatan, który szybciej i w sposób bardziej biznesowy może pozwolić taki spór rozwiązać.

Najgorszym rozwiązaniem dla kontrahentów jest spór sądowy, gdyż jak wynika to z praktyki jest on przede wszystkim czasochłonny. Obecne w polskim prawie instrumenty, nie przewidują doskonałego rozwiązania obecnej sytuacji, w której każda ze stron niezależnie od swojej woli traci. Z tego względu zaleca się użycie systemu negocjacyjnego, który pozwoli na zrównoważenie interesów stron i minimalizacje strat ze strony wszystkich kontrahentów. W konsekwencji pozwoli to przetrwać jak największej liczbie uczestników obrotu gospodarczego.