Czy klient dewelopera jest konsumentem

W grudniu ubiegłego roku weszły w życie przepisy ustawy o prawach konsumenta, która dokonała transpozycji do prawa polskiego postanowień dyrektywy PE i Rady (nr 2011/83/UE z 25 października 2011 r.) w sprawie praw konsumentów. Transpozycja ta powinna doprowadzić m.in. do ujednolicenia i doprecyzowania przepisów dotyczących umów konsumenckich zawieranych w okolicznościach typowych w zakresie obowiązków informacyjnych.

Czy jednak ustawa o prawach konsumenta (u.p.k.) znajduje zastosowanie do umowy deweloperskiej, o której mowa w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (u.o.p.n)? Pytanie to jest istotne przy próbie ustalenia, czy u.p.k. rozszerzyła obowiązki informacyjne dewelopera związane z zawarciem umowy deweloperskiej z konsumentem.

Dyrektywa wprowadziła harmonizację zupełną, ale jednocześnie wyłączyła jej zastosowanie do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub praw do nieruchomości oraz umów dotyczących budowy nowych budynków, istotnej przebudowy istniejących budynków oraz najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych.

Niestety, ustawodawca polski nie poszedł w tym kierunku. Zgodnie z art. 4 ust. 1 u.p.k. przepisów ustawy nie stosuje się do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych, z wyjątkiem przepisów rozdziału 2 u.p.k., które znajdują zastosowanie do ww. umów, jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej. Wyliczenie to obejmuje również umowę deweloperską zawieraną na podstawie u.o.p.n. Regulacje rozdziału 2 u.p.k. znajdują zastosowanie do umów dotyczących nieruchomości (zasada), o ile – na mocy innych przepisów – nie nastąpi wyłączenie ich stosowania (wyjątek).

W u.p.k. nie ma przepisów, które wyłączałyby wprost jej zastosowanie do problematyki uregulowanej w u.o.p.n. – to zrozumiałe, ponieważ u.o.p.n. została uchwalona przed u.p.k. Dla uznania, że u.p.k. nie znajduje zastosowania do obowiązków informacyjnych dewelopera, należałoby dowieść, że u.o.p.n. w sposób wyczerpujący kształtuje obowiązki dewelopera związane z zawarciem umowy deweloperskiej. U.o.p.n. zawiera rozdział 5. składający się z przepisów, które dotyczą tzw. obowiązków przedkontraktowych dewelopera, a w szczególności przygotowania i doręczenia nabywcy lokalu mieszkalnego prospektu informacyjnego zgodnego ze wzorem określonym w załączniku do ustawy. Prospekt informacyjny powinien być doręczony na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej i zawierać szczegółowe informacje dotyczące sytuacji prawno finansowej dewelopera, przedsięwzięcia deweloperskiego oraz nabywanego lokalu mieszkalnego.

Porównanie przepisów rozdz. 5 u.o.p.n. oraz rozdz. 2 u.p.k. prowadzi do następujących wniosków. Przepis art. 8 u.p.k. nakłada na przedsiębiorcę bezwzględny obowiązek przekazania konsumentowi wyrażającemu wolę związania się umową informacji opisanych w tym przepisie, niezależnie od pojawienia się żądania konsumenta. Informacje powinny być podane w sposób jasny i zrozumiały. Zakres obowiązków informacyjnych przedsiębiorcy wynikający z art. 8 u.p.k. jest inny aniżeli zakres informacji zawartych w prospekcie informacyjnym określony w rozdziale 5 u.o.p.n. Porównanie postanowień art. 8 u.p.k. oraz przepisów rozdziału 5 u.o.p.n. i wzoru prospektu informacyjnego wyraźnie pokazuje te różnice. U.o.p.n. nie nakazuje deweloperowi ustalenia sposobu porozumiewania się z konsumentem, co czyni art. 8 pkt 1 u.p.k. U.o.p.n. nie wymaga od dewelopera podania stosowanej przez niego procedury rozpatrywania reklamacji czy przewidzianej przez prawo odpowiedzialności za jakość świadczenia, deweloper nie ma też obowiązku zamieszczania w prospekcie informacji na temat usług posprzedażowych i gwarancji, czego wymaga art. 8 pkt 4, 5 i 6 u.p.k. O obowiązkach dewelopera dotyczących treści cyfrowych nie wspomina u.o.p.n., wymienia je zaś art. 8 pkt 8 i 9 u.p.k. Informacje wskazane w art. 8 pkt 4, 5, 6, 8 i 9 u.p.k. z reguły stanowią ważne przesłanki do podjęcia decyzji o zawarciu umowy deweloperskiej, zatem ich przekazanie wpływa istotnie na zachowanie równowagi informacyjnej pomiędzy konsumentem a przedsiębiorcą.

W rozdziale 2 u.p.k. znajduje się m.in. art. 10, z którego wynika „obowiązek uzyskania przez przedsiębiorcę wyraźnej zgody konsumenta na każdą dodatkową płatność, wykraczającą poza uzgodnione wynagrodzenie za główne obowiązki umowne przedsiębiorcy". Tego typu informacje nie muszą być przekazane konsumentowi będącemu nabywcą lokalu mieszkalnego w oparciu o przepisy u.o.p.n. ani w prospekcie informacyjnym, ani nawet w umowie deweloperskiej. A więc deweloper obowiązany jest uzyskać wyraźną zgodę konsumenta na wszelkie dodatkowe płatności wykraczające poza uzgodnione wynagrodzenie za główne obowiązki umowne określone w umowie deweloperskiej.

Systematyka u.p.k. wskazuje, że rodzaje i typy umów, do których nie stosuje się przepisów tej ustawy, opisane zostały w art. 3 u.p.k. Przepis ten nie wymienia umów dotyczących nabywania nieruchomości. Z systematyki u.p.k. wynika także, że przepisy rozdziału 2 regulują „minimalne" obowiązki przedsiębiorcy wobec konsumenta.

Powyższe argumenty wyraźnie wskazują, że od 25.12.2014 r. do umów deweloperskich stosować należy przepisy rozdziału 2 u.p.k. W tej sytuacji rolą notariusza sporządzającego tego typu umowę jest także ustalenie, czy deweloper zrealizował ciążące na nim obowiązki informacyjne opisane w rozdziale 2 u.p.k.

CV

Marek Leśniak – adiunkt w Zakładzie Prawa Gospodarczego i Handlowego na WPAiE UWr, notariusz we Wrocławiu

Publicystyka Finanse w Firmie Konsumenci Umowy Kupno, Sprzedaż Nieruchomości