Młode pokolenie kształtuje rynek biurowy na świecie

Rz: Zgromadziliście w Polsce portfel 20 nieruchomości o wartości 2 mld euro (8,6 mld zł). W zeszłym roku zainwestowaliście nad Wisłą 480 mln euro (2,05 mld zł), to głównie wrocławska galeria handlowa Magnolia. Jakie są dalsze plany inwestycyjne?

Adam Iranyi, zarządzający inwestycjami Union Investment Real Estate w Europie: Nie mamy określonego budżetu na inwestycje w Polsce, niemniej jest to bardzo atrakcyjny rynek, czwarty pod względem wartości aktywów w naszym portfelu po Niemczech, USA i we Francji. Nie zakładamy z góry, ile zainwestujemy w poszczególnych krajach, raczej patrzymy pod tym względem na regiony. Od początku tego roku w Europie kupiliśmy aktywa za 400 mln euro. Rozglądamy się uważnie i kiedy tylko znajdziemy okazję, z naszą płynnością możemy szybko przystępować do zakupów.

Czy Polska jest atrakcyjna dla inwestorów?

Jesteśmy obecni w Polsce od dekady i – jak wspomniałem – to czwarty co do wielkości rynek w naszym portfelu. Aktualnie czynniki fundamentalne są sprzyjające – wzrost PKB jest większy niż średnia unijna i prognozy mówią, że taki stan rzeczy się utrzyma. Macie też młodych, dobrze wykwalifikowanych pracowników. To przyciąga deweloperów, najemców i inwestorów.

A jeśli chodzi o wyzwania i czynniki ryzyka?

Mimo wszystko za mało jest jeszcze transparentności na rynku. Kiedy analizujemy pewne obiekty komercyjne, nie zawsze mamy 100 proc. przekonania, że dysponujemy wszystkimi danymi, np. w zakresie ulg, jakimi cieszą się najemcy.

Jestem w grupie odpowiedzialny przede wszystkim za nieruchomości biurowe i z tej perspektywy uważam, że potencjalne ryzyko dotyczy Warszawy. Deweloperzy są wciąż bardzo aktywni. Dziś popyt jest silny, ale można mieć obawy, czy w średnim terminie nie będzie przewagi podaży nad popytem.

Czy stawiacie szczególny akcent na jakiś określony segment nieruchomości?

Generalnie kierujemy się analizą atrakcyjności konkretnej nieruchomości. W zeszłym roku większość pieniędzy w Polsce przeznaczyliśmy na zakup centrum handlowego Magnolia, ale bardzo atrakcyjnymi aktywami są również hotele.

W tym roku za łącznie ponad 100 mln euro kupiliśmy już Park Inn by Radisson w Krakowie oraz dwa obiekty sieci Holiday Inn – w Warszawie i Gdańsku.

Jeśli chodzi o mój obszar, czyli biura, mamy już w portfelu sześć tego typu obiektów o wartości 420 mln euro. W zeszłym roku kupiliśmy Maraton w Poznaniu, a rok wcześniej Dominikański we Wrocławiu. Uważamy, że rynki regionalne są bardzo interesujące. Rozglądamy się dalej i sądzę, że kolejnego zakupu również można się spodziewać poza Warszawą.

Przeprowadziliście badania w Polsce na temat przyszłości rynku biurowego. Jakie są główne wnioski?

Takie inicjatywy są ważne, bo koniec końców to, czy będziemy uzyskiwać przychody z najmu, będzie zależeć od tego, czy będziemy oferować to, czego oczekuje rynek.

Badania przeprowadziliśmy we współpracy z Keralla Research Institute na reprezentatywnej próbie 150 najemców z siedmiu największych polskich rynków biurowych. Priorytetem jest komfort – użytkownicy biur oczekują, nowoczesnych systemów klimatyzacji i wentylacji, wysokich i przestronnych wnętrz z dostępem do naturalnego światła. Pracownicy firm wynajmujących powierzchnie to często ludzie młodzi, którzy mają określone oczekiwania nie tylko wobec przestrzeni biurowych, ale samych budynków. Dla tej grupy priorytetem jest łatwy dojazd do budynku, strefy rekreacyjne i infrastruktura rowerowa. Biurowce niekoniecznie muszą być zlokalizowane w ścisłym centrum miasta, najważniejsze, by były dobrze skomunikowanie, by dojazd do nich komunikacją publiczną czy rowerem był wygodny. Z badań wynika, że 2/3 biur w głównych polskich miastach spełnia aktualne oczekiwania najemców. Najwyższe noty otrzymały Warszawa i Kraków.

Czy te trendy są zgodne z tym, co obserwujecie na innych rynkach biurowych, na których jesteście obecni?

Tak, widzimy np. takie same oczekiwania ze strony młodych pracowników na innych rynkach, choć badanie przeprowadziliśmy jedynie w Polsce. Również ukierunkowanie na komfort użytkowników jest widoczne na wszystkich rynkach, na których jesteśmy obecni. Jest to jeden z najistotniejszych czynników decydujących o przyciąganiu najemców. Dlatego skupiamy się na takim zarządzaniu aktywami, dzięki któremu możemy odpowiedzieć na potrzeby rynku, poprawić jakość naszego portfela oraz mieć szansę na wzrost czynszów. Te trendy wpisują się w naszą strategię rozwoju biznesu – nigdy nie idziemy na kompromisy w kwestii jakości naszych budynków, co spotyka się z uznaniem ze strony najemców.

CV

Adam Iranyi z funduszem Union Investment Real Estate związany jest od 2005 r., od 2017 r. odpowiada za inwestycje funduszu w Europie. Jest absolwentem International Business School w Berlinie. Fundusz UIRE zarządza 365 nieruchomościami o wartości ponad 31 mld euro w 22 krajach.

Nieruchomości Nieruchomości Komercyjne

Pozostało 83% artykułu