Niechlujne prawo utrudnia sprzedaż mieszkań

Rok temu skutecznie ukrócono proceder budowy bloków wśród willi. Przy okazji jednak popełniono błąd, którego nie dość, że do tej pory nie udało się usunąć, to jeszcze przy okazji „wyprodukowano" kolejne.

Ograniczony obrót

Chodzi o art. 2 ustawy o własności lokali (uwl). Rok temu zmieniono jego treść. Pojawił się w nim nowy ustęp 1a. Zgodnie z nim, zanim notariusz przygotuje umowę przenoszącą własność lokalu, bada się, czy ustanowienie odrębnej własności lokalu jest zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. A gdy takiego planu nie ma, trzeba sprawdzić zgodność inwestycji z warunkami zabudowy oraz z pozwoleniem na budowę (lub zgłoszeniem) i na użytkowanie.

Na pierwszy rzut oka nie widać, by uregulowanie było ułomne. Pozory jednak mylą. Z przepisu nie wynika wprost, kto ma badać samodzielność lokalu: notariusz czy starosta? W praktyce jest więc z tym różnie. Rejenci uważają, że powinni to robić starostowie, a ci ostatni, że notariusze. Jednym słowem: bałagan.

Na tym jednak nie koniec niespodzianek. Przez takie, a nie inne brzmienie przepisu zaczął kuleć obrót lokalami, które nie mają zachowanej dokumentacji budowlanej. Nie ma bowiem jak sprawdzić zgodność inwestycji z pozwoleniami.

Zaczęto się też zastanawiać, który miejscowy plan powinno brać się pod uwagę, czy ten obowiązujący w chwili budowy budynku, czy może aktualny.

Tymczasem przy obrocie nieruchomościami nie powinno być tego rodzaju wątpliwości. W przyszłości może pojawić się bowiem osoba, która zechce z tego powodu podważyć ważność aktu notarialnego.

Likwidowanie luki

Tymczasem cel uchwalenia tego przepisu był szczytny. Miał załatać lukę w prawie wykorzystywaną przez deweloperów do budowania bloków wśród willi. Sposób był bardzo prosty. Z definicji domu jednorodzinnego wynika, że w willi mogą być maksymalne dwa mieszkania. Kiedy więc domy były już gotowe, deweloperzy występowali o pozwolenia na użytkowanie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Mając pozwolenia na użytkowanie w ręku, szli do starosty po zaświadczenia o samodzielności lokalu dla czterech czy sześciu lokali. Gdy je otrzymali, mogli ruszyć z ich sprzedażą.

Taki myk był możliwy, ponieważ przepisy nic nie mówiły, że starosta, wydając zaświadczenie, ma uwzględniać przepisy budowlane.

Dzięki dodaniu do art. 2 uwl ust 1a problem ze stawianiem bloków wśród wili i przerabianiem domów na bloki praktycznie zniknął. Nikt jednak się nie spodziewał, że pojawią się nowe.

Poprawianie błędów

O problemach z interpretacją nowego uregulowania dowiedzieli się w końcu politycy. Posłowie przygotowali nowelę ustawy. Powinna wejść w życie na przełomie sierpnia i wrześniu br.

Jej rolą było wyjaśnienie raz na zawsze wszystkich wątpliwości.

Nie do końca to się udało. Nowela przewiduje, że starosta będzie badał, czy lokal spełnia przesłanki z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali czy nie.

Nowe przepisy przewidują też rozwiązania dotyczące starszych budynków. Zgodnie z nią wymogi z art. 2 ust. 1a nie mają zastosowania do mieszkań w budynkach wybudowanych na podstawie pozwoleń na budowę sprzed 1 stycznia 1995 r. lub gdy budynek istniał już przed tą datą. Data nie jest przypadkowa, wtedy to weszło w życie obowiązujące prawo budowlane.

Ale... Nowe przepisy nic nie mówią, co dalej z ważnością zaświadczeń o samodzielności lokali wydanych przed 11 września 2017 r. Tymczasem jest ich bardzo dużo, ponieważ nie mają określonego terminu ważności. Jednocześnie nakazują staroście stosować nowe przesłanki. Powstają więc wątpliwości, czy po wejściu w życie noweli raz jeszcze trzeba będzie się ubiegać o zaświadczenie, bo stare będą nieaktualne.

Notariusze uspokajają. Ich zdaniem zaświadczenia wydane do dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy o własności lokali pozostają w mocy, bo nic się nie zmieniło, jeżeli chodzi o przesłanki samodzielności.

Co ze współwłasnością?

Zmiana regulacji może też spowodować spore zamieszanie ze zniesieniem w sądzie współwłasności nieruchomości.

Nowe przepisy mówią, że jeżeli wydzielenie lokalu będzie sprzeczne z art. 2 uwl, sąd zniesie współwłasność poprzez ustalenie udziałów współwłaścicieli.

Nie wiadomo jednak, dlaczego nie będzie wolno znieść współwłasności poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli i spłacenie innych. Taką możliwość przewidują inne przepisy.

Dwie ustawy, jeden przepis

Na tym nie koniec wątpliwości. Prawie w tym samym czasie uchwalono dwie zmiany do tego przepisu.

Art. 2 ust. 1a zmienia również specustawa mieszkaniowa, która też prawdopodobnie wejdzie w życie na przełomie sierpnia i września tego roku.

Druga nowela na pierwszy rzut oka niewiele różni się od pierwszej i wprowadza do obiegu prawnego tylko nowy rodzaj dokumentu, tj. uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowych. Ale i tu mogą być problemy.

Nowela ze specustawy mieszkaniowej mówi, że odrębną nieruchomość w domu jednorodzinnym stanowić mogą co najwyżej dwa lokale mieszkalne, a nowela poselska, że to ograniczenie nie ma zastosowania do budynków jednorodzinnych wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed 11 lipca 2003 r.