Jak obronić się przed podwyżką czynszu

Początek roku to czas podwyżek. Przed niektórymi można się obronić. Trzeba jednak pamiętać, że inaczej kwestionuje się je we wspólnocie, w spółdzielni, a inaczej w wypadku najmu mieszkania.

Wspólnota: zaliczka z kosmosu

We wspólnocie mieszkaniowej właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz pokrywa koszty zarządu nieruchomością wspólną w formie bieżących opłat. Podlegają one rozliczeniu po zakończeniu roku obrachunkowego, którym jest rok kalendarzowy. Zaliczki płaci się przez cały rok, a po jego zakończeniu każdy właściciel powinien otrzymać od zarządu pisemną informację, jakie były przychody na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (z wyszczególnieniem wydatków) i czy wpłacone kwoty były wystarczające.

W wypadku niedopłaty właściciel ma obowiązek ją uregulować, a gdy jest nadwyżka – może ją odliczyć z wpłat przyszłych okresów lub zażądać zwrotu od wspólnoty.

Zaliczkę płaci się odpowiednio do swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Im większy udział, tym ona jest większa. Sami właściciele decydują, w jakiej wysokości mają płacić zaliczki. W tym celu podejmują uchwałę. Ale to, co dla jednych jest nic nieznaczącą podwyżką, dla innych może być nieuzasadnionym drenowaniem kieszeni właścicieli.

Podobny problem może się pojawić w przypadku planowanego remontu czy modernizacji budynku. Nie wszyscy muszą się godzić np. na zaciągnięcie kredytu na ten cel albo na wymianę sprawnych jeszcze wind na nowe, bardziej luksusowe. Wówczas właściciel ma prawo iść do sądu.

Zdarza się, że zarząd podejmuje samodzielnie decyzje dotyczące remontu czy podwyżki. Jest to działanie bezprawne. Decyzje finansowe zalicza się do czynności przekraczających zwykły zarząd. Mogą je więc podejmować tylko właściciele w formie uchwały.

Sąd: kwestionowanie uchwał

Ważność uchwały wspólnoty właściciel można podważyć tylko w sądzie. Art. 25 ustawy o własności lokali (uwl) przewiduje, że można ją kwestionować z kilku powodów.

Przede wszystkim uchwała jest niezgodna z prawem. Zarzut ten może dotyczyć zarówno braków merytorycznych, jak i proceduralnych.

PRZYKŁAD

Kilku właścicieli nie zostało zawiadomionych o terminie rocznego zebrania, na którym zapada decyzja o podwyżce lub o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Poza tym doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością. Najczęściej dochodzi do tego, gdy wspólnota nie chce podjąć uchwały niezbędnej do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym albo wstrzymuje się od ponoszenia kosztów.

PRZYKŁAD

Niezbędny jest pilny remont instalacji gazowej lub wind.

Ponadto uchwała jest sprzeczna z umową właścicieli, określającą sposób zarządzania nieruchomością wspólną, lub w inny sposób narusza interesy właściciela.

PRZYKŁAD

Wspólnota podjęła uchwałę, że właściciel lokalu użytkowego będzie płacił wyższe zaliczki za sprzątanie, chociaż wejście do tego lokalu jest bezpośrednio z ulicy.

Pozew może złożyć jeden lub kilku właścicieli. Składa się go do sądu okręgowego (właściwego ze względu na położenie nieruchomości) przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Wnieść go należy w ciągu sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lub od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Przed sądem wspólnotę reprezentuje zarząd.

Taką sprawę sąd rozpatruje w trybie procesowym, a stronami są: właściciel, który wniósł pozew, oraz wspólnota reprezentowana przez jej zarząd. Złożenie pozwu nie wstrzymuje wykonania zaskarżonej uchwały, chyba że właściciel złoży wniosek o wstrzymanie jej wykonania do czasu zakończenia sprawy, a sąd się do niego przychyli, wydając orzeczenie.

ORZECZENIE

Jedna ze wspólnot w Gdańsku podjęła uchwałę, że właściciel mieszkania oraz sklepu będzie płacił większe zaliczki, ponieważ jego sklep utrudnia życie właścicielom mieszkań. Samochody dostawcze oraz klimatyzacja nadmiernie hałasują. Trudno też zaparkować pod budynkiem. Poza tym powstaje zbyt dużo śmieci. Specjalnie też dla tego lokalu trzeba było zwiększyć moc ogrzewania.

Właściciel sklepu odwołał się do sądu i wygrał zarówno w Sądzie Okręgowym, jak i Apelacyjnym w Gdańsku. Zdaniem sądów nie można zwiększać obciążeń właścicieli lokali jedynie z tego powodu, że mają one status użytkowych. Konieczne jest wykazanie, że w porównaniu z mieszkaniami wpływają one na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Spółdzielnia: kalkulacja

Każda spółdzielnia określa swoje zasady ustalania opłat. Można je znaleźć w statucie (dostępnym w administracji, na stronie internetowej spółdzielni). Nie mogą one być jednak sprzeczne z przepisami ustawowymi.

Do podwyżek opłat za lokale własnościowe i lokatorskie stosuje się dwie ustawy: o spółdzielniach mieszkaniowych (usm) oraz o ochronie praw lokatorów (uol). Ta ostatnia dotyczy tylko najemców, posiadaczy własnościowych oraz lokatorskich praw, właścicieli mieszkań już nie. Ci ostatni nie są bowiem lokatorami w rozumieniu uol. Do nich stosuje się zatem tylko usm. Przepisy tych ustaw różnie rozstrzygają te same kwestie. Pierwszeństwo mają jednak regulacje korzystniejsze dla spółdzielcy, a do tych zalicza się raczej te z usm.

Z art. 4 usm wynika, że spółdzielnia ma obowiązek pisemnie zawiadomić o podwyżce swoich członków. To, z jakim wyprzedzeniem powinna to zrobić, zależy od tego, jakie konkretnie składniki opłaty za mieszkanie idą w górę.

Dzieli się je na dwa rodzaje: zależne i niezależne. Do zależnych zalicza się koszty eksploatacji, a do niezależnych przede wszystkim media oraz wywóz śmieci.

O podwyżce opłat zależnych spółdzielnia ma obowiązek powiadomić trzy miesiące wcześniej, podając uzasadnienie na piśmie. O opłatach niezależnych musi zawiadomić co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.

Mieszkaniec spółdzielni może też domagać się kalkulacji podwyżki. Jeżeli na podstawie kalkulacji i zebranych informacji uzna, że podwyżka jest wygórowana, może ją kwestionować na dwa sposoby. Przede wszystkim ma prawo zaskarżyć ją do sądu. Do czasu wydania wyroku wnosi się opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni. Po przegranej w sądzie zaległości niestety trzeba będzie wyrównać.

Drugim sposobem, który dopuszczają niektóre spółdzielnie, jest odwołanie się od podwyżki w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym – do rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia (zależy od zapisów w statucie).

Najem: czynsz a zysk

Podstawowe zasady ustalania czynszu dla najemców zawiera uol. Pozwala ona podnieść czynsz tylko dwa razy w roku. Te pół roku liczy się od dnia, w którym zaczęła obowiązywać poprzednia podwyżka.

Jeżeli więc w ciągu roku przychodzi trzecie pismo z czynszem w nowej wysokości, to coś jest nie tak. Właściciel ewidentnie bowiem łamie prawo. A skoro tak, to podwyżkę można skutecznie zakwestionować. Trzeba jednak pamiętać, że tak jest przy zwykłym najmie. Innymi prawami rządzi się najem okazjonalny i instytucjonalny. W ich wypadku obowiązują uproszczone zasady eksmisji i nie ma ograniczeń w podwyżkach z tej ustawy, choć niektóre zasady wypowiadania umowy są takie same.

Uol dokładnie określa, jak ma wyglądać procedura wypowiadania zwykłych umów najmu. Najpierw więc najemca powinien otrzymać na piśmie wypowiedzenie starego czynszu i informację o podwyżce. Właściciel ma obowiązek powiadomić lokatora o nowych stawkach na piśmie, i to z trzymiesięcznym wyprzedzeniem (chyba że z umowy najmu wynika inny, dłuższy termin).

Następnie lokator ma dwa miesiące na podjęcie decyzji, co ma robić (liczy się je od dnia wypowiedzenia na piśmie czynszu w starej wysokości). Wyjść jest kilka. Żadne nie jest doskonałe. Podwyżkę można więc zaakceptować albo odmówić jej przyjęcia. To ostatnie skutkuje jednak rozwiązaniem umowy. A to, niestety, oznacza wyprowadzkę.

Na to niewiele osób może sobie pozwolić. Jeśli ktoś nie zgadza się z czynszem w nowej wysokości, może też kwestionować podwyżkę w sądzie. Zanim jednak to zrobi, warto ustalić, czy jest w ogóle szansa na wygraną.

Ale, uwaga, nie w każdym wypadku przepisy pozwalają na kwestionowanie czynszu w nowej wysokości. Np. nie ma żadnej szansy obrony przy małych podwyżkach. Uol daje bowiem prawo zaskarżania tylko tych podwyżek, po których wprowadzeniu czynsz w skali roku przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej.

Wartość odtworzeniowa to nic innego, jak iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkaniowego. Wskaźniki ustalają wojewodowie: dla województwa oraz dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa. Wartość odtworzeniowa jest zazwyczaj wyższa w miastach wojewódzkich niż na terenie samych województw, dlatego ustala się dwa wskaźniki. Średnio jest to ok . 11–12 zł za mkw.

Gdzie znaleźć ustaloną wartość odtworzeniową dla konkretnego mieszkania? Powinien mieć ją na swojej stronie zarządca budynku, a jeśli nie – można go o nią zapytać.