Wyceniając lokal, nie mamy szans zajrzeć do każdego aktu notarialnego

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju pracuje nad kolejnym standardem dla rzeczoznawców majątkowych. Dotyczy on najbardziej popularnego podejścia, a mianowicie porównawczego. To dobra wiadomość. Brakowało tego rodzaju przepisów

.

Założenia standardu nie są nowe. Podobne zasady opracowała przed wieloma laty Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Różnica jest taka, że dotychczas standardy wyceny autorstwa federacji stosowane były przez rzeczoznawców na zasadzie dobrowolności. Wyjątek stanowił jedynie standard wyceny na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności, który od dłuższego czasu ma charakter powszechnie obowiązującego. Co do pozostałych, to rzeczoznawcy majątkowi stosowali je, bo uznali, że skoro środowisko wypracowało określoną metodykę wyceny, to należy ją wykorzystywać.

W wypadku standardu, nad którym obecnie pracuje m.in. ministerstwo, będzie zupełnie inaczej. Będzie obowiązywał wszystkich rzeczoznawców sporządzających operaty szacunkowe.

Ministerstwo Inwestycji zarzuciło jednak federacji, że choć przez długie lata przepisy nakładały na nią obowiązek opracowywania standardów, to zrobiła niewiele. Przez 13 lat powstał jeden standard dotyczący m.in. wyceny mieszkań kupowanych z kredytu hipotecznego.

To krzywdząca opinia. Standardy tworzone były przez środowisko od początku istnienia zawodu. Pierwsze ukazały się w 1995 r., potem powstawały nowe i doskonalono istniejące. Jest prawdą, że przez wiele lat, pomimo wymogu ustawowego, uzgodniono z ministrem tylko jeden, przez co zyskał rangę przepisu prawa. Nie wynikało to jedynie z przyczyn leżących po stronie naszego środowiska.

Trzeba dodać, że w skład Rady Standardów, która opracowała projekt standardu porównawczego, wchodzą rzeczoznawcy majątkowi. Ale nie ma co się dziwić, że za projektem stoi to samo środowisko, które obecnie formułuje do niego uwagi. W radzie pracowało kilkanaście osób, a w opiniowaniu uczestniczą co najmniej setki. Stąd nowe punkty widzenia i pomysły.

Rozumiem, że operaty szacunkowe, które nie uwzględnią tego standardu, mogą zostać uznane za nieprawidłowe, a rzeczoznawcom, którzy nie będą przestrzegać standardu, grozi nawet odebranie uprawnień zawodowych.

Z tego powodu projekt wywołał ożywioną dyskusję wśród rzeczoznawców. Obawiają się, że na przykład prawnicy wykorzystają każde potknięcie, by kwestionować poprawność operatu szacunkowego, nawet jeśli nie ma ono wpływu na wartość.

Najwięcej emocji wywołują dwa postanowienia. Jedno z nich to obowiązek analizy notarialnych umów sprzedaży nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Oczywiście zgadzam się, że z umowy może wiele wynikać, chociażby powiązanie kapitałowe między kupującym a sprzedającym albo płatność ceny w ratach. Takich transakcji raczej nie powinno się uwzględniać. Ale w praktyce nie każdą umowę można przeanalizować. Nie wszyscy chcą je udostępniać, na przykład niektóre spółdzielnie mieszkaniowe. Zasłaniają się przepisami RODO. I co z tego, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nakazuje im udostępnić umowy rzeczoznawcom. W praktyce jest z tym różnie.

Ponadto w niektórych starostwach powiatowych dostęp do umów nie jest łatwy. Trzeba się zapisywać na określoną datę z różnym wyprzedzeniem, by potem usiąść gdzieś w kącie w urzędzie i czytać akty. Możliwość dostępu do skanów umów przez internet występuje w nielicznych miejscach. I co ma zrobić rzeczoznawca, kiedy nie ze swojej winny ma trudności w dostępie do umów, a może korzystać tylko z na przykład wykazów transakcji lub różnego rodzaju kart informacyjnych?

Wspomniał pan o jeszcze jednym postanowieniu projektu standardu, który wywołuje kontrowersje.

Tak, nakłada on obowiązek oględzin nieruchomości podobnych, na podstawie których wyceniamy.

Ale to bardzo dobre rozwiązanie! Znam przypadki, kiedy rzeczoznawca, wyceniając kawalerkę w starym PRL-owskim bloku, brał pod uwagę luksusowy apartament wybudowany zaledwie rok temu. Jak będzie obowiązek oględzin, uniknie się tego rodzaju wpadek.

Jeżeli tego rodzaju przypadki faktycznie miały miejsce, trzeba je napiętnować. Natomiast obowiązku oględzin nie zawsze uda się zrealizować w praktyce. Wyceniając lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, rzeczoznawca nie ma z reguły dostępu do środka. Nie wyobrażam sobie sytuacji, że będziemy chodzić po domach i pytać ludzi, czy nas wpuszczą i pozwolą obejrzeć wnętrza. Poza tym nabywcy najczęściej remontują od razu na przykład mieszkanie, podwyższając jego standard.

No tak, ale czasami wystarczy tylko popatrzeć na budynki z zewnątrz, by się zorientować, że jeden to dom, który wymaga kapitalnego remontu, a drugi to nowoczesny apartamentowiec.

Tak, oczywiście. Ale z projektu standardu wynika, że każdą nieruchomość trzeba obejrzeć, a więc i wejść do mieszkania. Warto zatem złagodzić postanowienie w tej sprawie, bo nie zawsze uda się je zrealizować.