Rynek biurowy ma duży potencjał

Rynek biurowy w Polsce ma za sobą świetne lata – w Warszawie i innych dużych aglomeracjach. Jak długo boom może jeszcze potrwać?

Wszyscy uczestnicy rynku życzyliby sobie, żeby boom trwał jak najdłużej.

Trudno wróżyć, ale mogę powiedzieć, że sytuacja jest dobra. Mamy bardzo dużą aktywność najemców i deweloperów, a także funduszy inwestycyjnych, które przyglądają się projektom.

Z drugiej strony, mamy trudny rynek budowlany, trudniej niż kilka lat temu uruchomić nowy projekt.

W najbliższym czasie sytuacja trochę się zmieni. Duzi gracze – a my się do takich zaliczamy – będą w dalszym ciągu aktywni, natomiast projektów mniejszych będzie mniej.

Warszawa to ponad 5,5 mln mkw. biur, pozostałe główne aglomeracje to około 5 mln. Jaki potencjał wzrostu ma jeszcze stołeczny rynek?

Warszawa ma jeszcze duży potencjał, z uwagi na skalę: to największe miasto w Europie Środkowo-Wschodniej, przyrost rynku biurowego jest tu najbardziej widoczny, napędzany przez sektor finansowy i nowoczesnych usług. Jeśli porównamy Warszawę do innych stolic czy dużych miast Europy Zachodniej, dysproporcje – a więc i możliwości rozwoju – są olbrzymie. Na przykład w Monachium jest 20 mln mkw. biur, mamy co gonić.

A rynki regionalne? Byliście pionierem, jeśli chodzi o wychodzenie z inwestycjami biurowymi poza Warszawę.

Tak, już od dekady jesteśmy aktywni na rynkach regionalnych. Zaczęliśmy od Wrocławia, dziś jesteśmy obecni w sześciu aglomeracjach poza stolicą.

Wszystkie te rynki mają się nieźle, popyt wciąż jest tam napędzany przez rozwój sektora nowoczesnych usług: firmy rosną, zwiększają zatrudnienie, konsolidują operacje, na rynek wchodzą także nowi gracze. Sytuacja nie jest już tak dynamiczna, jak kilka lat temu, niemniej wszystkie rynki trzymają się dobrze. Myślę że najaktywniejszymi będą wciąż Kraków i Wrocław. To dojrzałe regionalne rynki, zarówno z perspektywy popytu, jak i przekonania inwestorów kupujących nieruchomości biurowe.

Ile projektów jest teraz w realizacji?

Mamy w realizacji 12 budynków w siedmiu projektach, w siedmiu aglomeracjach. To około 265 tys. mkw. Nowością jest to, że zaczynamy stawiać wieże, jak Generation Park Y w Warszawie, z wykorzystaniem doświadczenia Skanska w USA i Wielkiej Brytanii.

Wspomniał pan o trudnym rynku budowlanym. Deweloperzy mieszkaniowi przerzucają rosnące koszty na ceny mieszkań – a biurowi?

Wzrost kosztów jest zauważalny, bierze się ze wzrostu cen materiałów i kosztów pracy w połączeniu z niedoborem pracowników. Mamy chyba trochę łatwiej niż deweloperzy mieszkaniowi, bo w przypadku budowy biur charakter prac jest inny. Mamy większą powtarzalność, większe zakresy, jak: żelbety, fasady czy duże instalacje, jak klimatyzacja, wentylacja. W mieszkaniówce potrzebni są tynkarze, malarze, kafelkarze itp. U nas problem prac stricte wykończeniowych nie jest tak znaczny.

Na naszą korzyść działa to, że jesteśmy firmą z tradycjami, realizujemy powtarzalne projekty, współpracujemy z wypróbowanymi i stałymi podwykonawcami. Mamy stabilny bank ziemi. Jesteśmy też deweloperem, który inwestuje własne środki w projekty, co ułatwia planowanie, podejmowanie decyzji, zarządzanie ryzykiem.

To wszystko tworzy naszą przewagę konkurencyjną.

Trudno dziś o dobre działki pod biura?

O dobre grunty zawsze było ciężko. Oczywiście dziś o parcele rywalizują deweloperzy biurowi i mieszkaniowi. Podaż w centrum miast w naturalny sposób spada.

Skanska na świecie ma doświadczenie w kupowaniu istniejących budynków i przekształcaniu je w nowoczesne obiekty.

Nie tylko najemcy dopisują, ale i inwestorzy chętnie kupują biurowce. W zeszłym roku wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne była rekordowa, przekroczyła 7 mld euro, z czego znaczna część przypadała na biura. Ile czasu ten boom może potrwać?

Cieszymy się, że inwestorzy doceniają projekty realizowane w Polsce – nie tylko przez nas, ale i naszych konkurentów. Nasz kraj cieszy się dużym zainteresowaniem i dużym zaufaniem– postrzegany jest jako rynek stabilny. Niedawno rating Polski został utrzymany na dobrym poziomie, wcześniej awansowaliśmy do koszyka krajów rozwiniętych według FTSE Russell – to pomaga, otwiera rynek dla nowego kapitału, np. azjatyckiego. To zainteresowanie powinno się utrzymywać, bo jesteśmy dużym rynkiem w Europie, z określoną, stabilną pozycją.

Na pewno należy popracować nad podażą, w jaki sposób zapewnić płynną budowę biurowców, produktu inwestycyjnego. Efektem obecnej sytuacji na rynku budowlanym będzie mniejsza liczba dostępnych dla inwestorów obiektów za dwa, trzy lata. Transakcje obejmują także rynek wtórny, więc jestem spokojny o perspektywy rynku inwestycyjnego w Polsce. Rozmawiamy z potencjalnymi inwestorami, widzimy zainteresowanie, ale równocześnie bardziej selektywne podejście do nieruchomości.

Miał pan okazję bezpośrednio wybadać nastroje inwestorów na targach MIPIM. Z jakimi projektami tam pojechaliście?

Ze wszystkimi, które realizujemy. Nasza strategia jest prosta – inwestujemy w ziemię i budowę wysokiej jakości biurowców, które zapełniamy wysokiej jakości najemcami – i taki produkt oferujemy inwestorom o nastawieniu długoterminowym. Dlatego jesteśmy w bieżącym kontakcie z inwestorami.

Zbudowaliście warszawski biurowiec Spark, w którym mieści się kwatera główna wszystkich spółek Skanska w Polsce – także mieszkaniowej i budowlanej. To ma być wizytówka nowoczesnego biurowca – co charakteryzuje taki budynek przyszłości?

Przede wszystkim szeroko rozumiana jakość. Do tej pory mówiło się o jakości technicznej. Certyfikaty środowiskowe, jak BREEAM czy LEED, przyznawane obiektom były oparte na aspektach technicznych, m.in. czy użyte materiały powstały z poszanowaniem środowiska. Dziś zwraca się coraz większą uwagę także na aspekt ludzki. Zatem budynek przyszłości to taki, który tworzony jest z myślą o użytkownikach, który ma wspierać funkcjonowanie pracowników biur.

Spark jest właśnie takim projektem, który prawdopodobnie jako pierwszy w Polsce otrzyma certyfikat WELL dla całego budynku, koncentrującym się na samopoczuciu użytkowników. Mamy m.in. system kontroli powietrza czy oświetlenie dostosowujące się do pory dnia. Część budynku zajmowana przez naszą spółkę kilka tygodni temu otrzymała certyfikat WELL Interior – jako druga powierzchnia biurowa w Polsce. Cieszy nas to, bo każda organizacja powinna się skupić na swoim najważniejszym elemencie – ludziach.

Spark jest wyjątkowy także dlatego, że jako pierwszy ma zainstalowany nasz autorski system Connected by Skanska. To kompleksowy system do zarządzania budynkiem, który pozwala z poziomu np. smartfonu korzystać z praktycznie wszystkich funkcji w budynku, co ułatwia życie – znalezienie miejsca parkingowego, rezerwację sali.

Certyfikat WELL to wciąż nowinka na polskim rynku. Czy kolejne inwestycje też będą miały ten znaczek?

Tak, naszą ambicją jest certyfikacja wszystkich nowych budynków w systemie WELL, chcielibyśmy, żeby stało się to standardem na polskim rynku. Mamy tradycje, przypomnę, że to my jako pierwsi wprowadziliśmy na wszystkich nowych projektach w Polsce certyfikat LEED.

Karierę robi dziś hasło inwestycji wielofunkcyjnych. Czy myślicie o dywersyfikacji?

Wychodzimy z założenia, że robimy to, w czym się specjalizujemy od lat. Niemniej razem z naszą siostrzaną mieszkaniową spółką Skanska analizujemy kilka scenariuszy współpracy przy zagospodarowaniu gruntów. Podział kompetencji jest jednak jasny: my budujemy biurowce, a oni mieszkania.