Rynek biurowy w czasie przemian

Minął ponad rok od wybuchu pandemii, biurowce wciąż nie tętnią życiem, wiele osób nadal pracuje zdalnie, słyszymy o spadku aktywności deweloperów, najemców, inwestorów, panuje stan zawieszenia. Jak widzicie perspektywy rynku?

Nie obawiałbym się o przyszłość. Ogłaszanie śmierci biur jest bardzo przedwczesne, aczkolwiek nie da się ukryć, że pandemia wpłynęła na rynek, przyspieszyła pewne trendy, które już widzieliśmy. Myślę tu chociażby o pracy hybrydowej, bo pomysł na pracę zdalną sam w sobie nie jest nowy, wiele firm wprowadzało to już wcześniej, choć nie na taką skalę.

Zapowiadają się ciekawe lata, bo mimo licznych badań nie wiemy do końca, jak będzie wyglądał docelowy model pracy. Wydaje się, że idziemy w kierunku hybrydowego, ale czy to będą jeden, dwa czy trzy dni w tygodniu w biurze, trudno powiedzieć.

Jeśli chodzi o inwestorów, popyt na biura na pewno wróci, bo po prostu na rynku jest mnóstwo pieniędzy do ulokowania, a podaż bijących rekordy zainteresowania magazynów nie jest nieograniczona. Zresztą ceny magazynów wzrosły i różnica między biurami a magazynami, jeśli chodzi o wyceny, będzie się kurczyć, co będzie oznaczać względną atrakcyjność inwestowania w biura.

W raporcie Warsaw Crane Survey piszecie, że w stolicy od lat obserwowana jest malejąca liczba wydawanych pozwoleń na budowę. W 2020 r. zostały wydane tylko dwa pozwolenia na budowę, nie złożono zaś żadnego wniosku. To wpływ pandemii czy raczej dowód pewnego nasycenia rynku?

W 2020 r. zostały wydane dwa pozwolenia, w poprzednim siedem. Trend spadkowy widać mniej więcej od 2015 r. Przyczyny są różne, nie do końca jest to wpływ pandemii czy spowolnienia prac urzędów.

Po pierwsze, trudno już mówić o Warszawie jako o rynku rozwijajacym się. Zasoby przekroczyły 6 mln mkw. i faktycznie rynek się nasyca. Z drugiej strony, do stolic Europy Zachodniej jest nam jeszcze bardzo daleko pod względem powierzchni biurowej.

Po drugie, spada dostępność dobrych gruntów, kupowane parcele wymagają dłuższych przygotowań.

Owszem, pandemia spowodowała wstrzymanie przez część deweloperów decyzji o starcie nowych projektów w oczekiwaniu na rozwój sytuacji na rynku. Pamiętajmy, że w 2020 r. do użytkowania oddano ponad 300 tys. mkw., w poprzednim 480 tys., a w tym roku szacujemy nową podaż na 380 tys. mkw. To dużo powierzchni, która musi zostać skomercjalizowana.

Z drugiej strony, w 2020 r. złożono siedem wniosków o warunki zabudowy dla inwestycji biurowych i mixed-use z komponentem biurowym.

W raporcie piszecie również o 16 pozwoleniach na budowę wydanych w Warszawie przed 2016 r., które do tej pory pozostają niewykorzystane. Czy jest wspólny mianownik, który tłumaczy, dlaczego inwestorzy nie decydują się ruszać z tymi projektami?

Nie ma jednego powodu, ale można wyróżnić kilka głównych. Przede wszystkim część tych pozwoleń dotyczy terenów, które dziś już nie wydają się atrakcyjne dla inwestycji biurowej, zwłaszcza w porównaniu do centrum czy okolic Ronda Daszyńskiego. Mamy jednak boom na rynku mieszkaniowym i część tych projektów może przejść metamorfozę – inwestorzy występują o zamianę pozwolenia.

Części projektów biurowych nie skreślałbym zupełnie. W zeszłym roku deweloperzy oddali do użytkowania 18 budynków, z których osiem powstało na podstawie pozwoleń wydanych w 2014 r., a dwa na podstawie pozwoleń z 2012 r.

Przez długie lata biurowym zagłębiem był Służewiec – nazywany Mordorem – obecnie aktywność deweloperów koncentruje się na Woli. Czy jakaś inna dzielnica Warszawy ma szansę stać się nowym biurowym ośrodkiem?

Patrząc po wydanych pozwoleniach na budowę i złożonych „wuzetkach" (warunki zabudowy – red.), to raczej nie. Będą nowe projekty na Pradze, w tym rewitalizacyjne. Nowe, kameralne projekty pojawią się na Dolnym Mokotowie, perspektywiczne jest Okęcie – pytanie jednak, czy powstanie CPK i co będzie z lotniskiem Chopina, które dziś stanowi o atrakcyjności tego rejonu. Nie widzę jednak perspektyw, żebyśmy obserwowali tam taki boom jak na Woli.

Nieruchomości Komercyjne

Pozostało 85% artykułu