Boom na apartamenty w kurortach

Koronawirus zniszczył wynajmy mieszkań na doby. Nie ma podróży biznesowych, nie ma zagranicznych turystów. Jak bardzo ucierpiały obiekty condo? Pierwszy, na stołecznej Woli, poddał się bardzo szybko. Właściciel, spółka Wolska Aparthotel, wniosek o upadłość złożył już na początku pandemii.

W tym obiekcie od początku brakowało spójnego pomysłu na biznes oraz infrastruktury. Właściciele hotelowych lokali skarżyli się na nieprofesjonalne zarządzanie przez zewnętrznego operatora bez doświadczenia w hotelarstwie. Upadłość była nieunikniona. Pandemia stała się pretekstem.

Hotele miejskie były i są w dużo gorszej sytuacji niż obiekty w miejscowościach wypoczynkowych. Zarabiają na klientach biznesowych. W czasie lockdownu ludzie przestali przychodzić do biur, a co dopiero mówić o wyjazdach służbowych, delegacjach, konferencjach, sympozjach czy wyjazdowych szkoleniach.

Obiekty w miejscowościach turystycznych mogą liczyć na urlopowiczów. Pandemia napędza krajowe wyjazdy.

Polskie kurorty opanowały tłumy turystów. Hotele w miejscowościach wypoczynkowych radzą sobie bardzo dobrze. Lake Hill Resort & Spa w Sosnówce pod Karpaczem prowadzi inwestor, który ma też obiekt hotelowy w Krakowie. Ten w górach tuż po otwarciu w lipcu ma ponad 70 proc. obłożenia, podczas gdy hotel w Krakowie – mniej niż 10 proc.

Dziś tłoczno jest i nad morzem, i na Mazurach, i w górach. W Karpaczu w kolejce do kasy do wyciągu na Kopę trzeba stać nawet sześć godzin. W Szklarskiej Porębie nie da się przejść promenadą. Wszędzie pełno ludzi.

Nie jest to jednak przejściowy boom? Wypoczywamy w kraju, bo musimy. W kolejnych latach nie zaczniemy masowo wyjeżdżać zagranicę?

Na pewno nie każdy hotel ma w tym roku lepsze wyniki. Na przykład nadmorski Saltic pod Kołobrzegiem w sierpniu zeszłego roku miał 95-proc. obłożenie, a teraz 71-proc., ale przy cenach o 30 proc. wyższych.

Lockdown trwał u nas krótko, mimo to zmiany na rynku są głębokie. Inaczej projektuje się choćby biura. Projekty condo też się zmieniają?

Zmiany są bardzo duże. Na przykład w II etapie inwestycji Osada Morska w Łebie, która jest budowana w standardzie czterogwiazdkowego hotelu, zamiast szablonowych pokoi powstaną dwu- i trzypokojowe apartamenty, także dwupoziomowe. Deweloper zaplanował je na wyraźne życzenie klientów. Pozamykani w domach w czasie pandemii, zapragnęli mieć apartament w miejscowości wypoczynkowej, w którym można spędzać czas z rodziną, ale i pracować zdalnie w komfortowych warunkach. Wielu ma dość pracy w trybie home office w mieszkaniu w bloku.

Kolejny przykład to pięciogwiazdkowy hotel Bergo w Szklarskiej Porębie. Powstaną tam nie tylko pokoje hotelowe, ale i dwupokojowe lokale z aneksem kuchennym. Jeśli zechcę, nie będę mieć z nikim kontaktu. Mogę się odciąć. Podobnie jest we wspomnianym Lake Hill. Jeśli nie chcę, nie muszę korzystać z hotelowej infrastruktury.

Prywatne apartamenty na piętrze, do których nie mają dostępu goście hotelowi, są też w hotelu Belmonte w Krynicy-Zdroju.

Popyt na lokale w condohotelach jest duży?

Ogromny. Zainteresowanie rośnie lawinowo. Prowadzimy m.in. projekt Tremonti Ski & Bike Resort w Karpaczu. Pytań przybywa z dnia na dzień. W kwietniu mieliśmy tylko dwie transakcje. Nie działo się nic. Część inwestorów wpadła w panikę, wieszcząc koniec tego rynku. Tymczasem już w maju rynek zaczął odżywać. A w czerwcu przekroczyliśmy średnioroczne wyniki. W lipcu sprzedaliśmy 50 apartamentów za 24 mln zł. To historyczny wynik. Od początku wakacji, a jesteśmy dopiero na półmetku, nowych właścicieli znalazło 80 apartamentów.

Nieruchomości condo kupujemy także dla siebie?

Coraz częściej szukamy takich lokali na własne potrzeby, bez umowy najmu. Ci, którzy mają pieniądze, chcą je chronić. Boom na tym rynku napędzają niskie stopy procentowe. Lokaty na 0,1 proc. oznaczają realne straty. Klienci, którzy mieli lepiej oprocentowane trzy- lub sześciomiesięczne lokaty, będą pieniądze z banków wycofywać właśnie teraz. Zobaczymy ogromny odpływ środków, które trzeba gdzieś ulokować. Najlepszym rozwiązaniem są nieruchomości. Mamy majątek w ręku. Część inwestycji oferuje umowy indeksowane inflacją. Majątek jest więc podwójnie chroniony.

Na jakie zyski można liczyć?

W przypadku condohotelu w Łebie umowa jest zawierana na dziesięć lat z możliwością jej przedłużenia. Typowy lokal w tym hotelu kosztuje 310–330 tys. zł (ok. 12 tys. zł za mkw.). Oferujemy stałą stopę zwrotu: 6–7 proc., czyli 1,8 tys. zł netto miesięcznie.

Można cokolwiek zagwarantować? Nie ma czegoś takiego jak gwarantowany zysk. Przed takimi obietnicami ostrzegały w głośnej kampanii „Oczarowani" UOKiK i KNF.

Na pewno trzeba sobie odpowiedzieć na wiele pytań i dokonać pogłębionych analiz. Doświadczenie dewelopera? Doświadczenie operatora? Jaki będzie przychód z jednego pokoju? Jaką stawkę zaproponuje operator? Do jakiej grupy kieruje ofertę? Jaka jest infrastruktura dodatkowa, jakie usługi?

40 proc. zysków hotelu pochodzi właśnie z dodatkowych usług: gastronomii, spa, konferencji poza sezonem. Zanim zaczniemy reagować negatywnie na informację o 6–7 proc. zwrotu, przeliczmy, od jakiej zainwestowanej kwoty pochodzi, na czym będziemy zarabiać. Czy czynsz w wysokości 1,8 tys. zł netto miesięcznie za pokój w czterogwiazdkowym hotelu jest naprawdę nieosiągalny?

Oczywiście są tacy, którzy się przeliczyli, bo albo od początku mieli złe intencje, albo ich projekt był niedopracowany.

Żeby sprofesjonalizować rynek, wprowadzamy coraz więcej zabezpieczeń dla klientów. Pierwszym jest hotel Bergo w Szklarskiej Porębie, który daje klientom kaucje na poziomie sześciomiesięcznego czynszu.

Nikt nie zagwarantuje jednak odpowiedniego obłożenia. Co zrobić z pokojem w obiekcie, który świeci pustkami? W stolicy są biznesowe hotele bez gości.

Pokój w takim budynku można zawsze wynająć długoterminowo, jak kawalerkę.

A kiedy operator nie wywiązuje się z umowy i nie płaci inwestorom? Jak pozbyć się lokalu w takim obiekcie?

Wcale nie trzeba się go pozbywać. Operator jednego z condohoteli w Mielnie, w którym było ponad 100 lokali, przestał płacić ich właścicielom już po miesiącu. Właściciele zrzeszyli się, założyli spółdzielnię i powołali swojego operatora, do czego uprawniała ich umowa. Dziś wypracowują podobne zyski, do jakich zobowiązywali się deweloper i operator obiektu.

Biznes idzie im tak dobrze, że obok, w miejscu łącznika, wybudowali swoje condo. To znakomity przykład, jakie możliwości daje ten rynek.

Najważniejsze to trafić z lokalizacją. Do najlepszego nawet hotelu w szczerym polu chyba nikt nie zajrzy.

Najważniejszy jest pomysł na biznes. Hotel Spa Ireny Eris na Wzgórzach Dylewskich nie ma przecież wyjątkowego adresu. Przyciąga ofertą. Świetnym przykładem jest też No Name w małopolskich Łapszach Niżnych. Kompleks jest bardziej znany niż sama wieś.

Jego właścicielka postawiła na wysoką jakość i oddalone od siebie, odseparowane domki, które dziś dają to, czego potrzebujemy najbardziej, czyli poczucie bezpieczeństwa.