Dom jako dodatkowe źródło gotówki

Do nowych ofert bankowych należy też hipoteczna linia kredytowa, działająca podobnie jak pożyczka w ROR. Natomiast kredyt hipoteczny typu „kupić, by wynająć” pozwala zwiększyć zdolność kredytową, bo uwzględnia przyszłe przychody z wynajmu mieszkania lub lokalu użytkowego.

Druga hipoteka to rozwiązanie dla osób, które mają już hipotekę na swoim domu czy mieszkaniu, ale potrzebują gotówki na inne cele. Kredyt ten jest znacznie atrakcyjniejszy niż kredyt konsumpcyjny, gdyż istnieje możliwość rozłożenia spłaty kredytu w dłuższym okresie, a więc także otrzymania większej pożyczki lub uzyskania niższej raty kredytu. Zamiast zaciągać kredyt w koncie osobistym czy na karcie kredytowej, możesz zatem dać po raz drugi nieruchomość do zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Bank, który będzie wpisany na drugim miejscu w księdze wieczystej, ponosi oczywiście większe ryzyko, więc marże tych kredytów są wyższe niż w tradycyjnych ofertach. Większość banków co prawda nie ma w swojej ofercie takich produktów, lecz nie widzi problemów, by być tym drugim.

Bank BPH na przykład nie ma w ofercie produktów typu druga hipoteka, jednakże w ramach oferty kredytów hipotecznych może udzielić pożyczki, której zabezpieczeniem będzie nieruchomość już obciążona hipoteką innego banku.

– Dla takiego przypadku decyzja podejmowana jest każdorazowo w trybie indywidualnym, przy założeniu posiadania zdolności kredytowej i odpowiedniej wartości nieruchomości – mówi Małgorzata Dłubak, rzecznik prasowy Banku BPH.

Hipoteczną linię kredytową (ang. home equity line of credit) w ostatnim czasie wprowadziło do swej oferty kilka banków. Polega ona na zabezpieczeniu zwykłej odnawialnej linii kredytowej hipoteką na nieruchomości. Dzięki temu można pożyczyć większą sumę niż w zwykłym kredycie odnawialnym i na dłuższy okres. Korzystanie z linii daje także większą elastyczność wydatków niż pożyczka hipoteczna. W momencie wykorzystania części lub całości linii płaci się odsetki od wypłaconej kwoty z konta linii hipotecznej. W każdym momencie można ją spłacić i po pewnym czasie znów z niej skorzystać.

Oprocentowanie kredytu jest niższe niż w przypadku kredytów konsumpcyjnych, lecz nieco wyższe niż kredytów hipotecznych. Banki są skłonne pożyczyć od 50 do 75 proc. aktualnej ceny domu, na 10 – 30 lat Oprócz standardowych opłat, co roku banki pobierają także opłatę za tzw. gotowość kredytu (0,2 – 1 proc.). Mogą także żądać tzw. opłaty administracyjnej, od kilku do kilkunastu złotych miesięcznie, czy opłaty za uruchomienie kredytu w wysokości 0,5 – 2 proc. jego wartości.

Zaciągnięcie takiego kredytu niesie jednak ze sobą duże ryzyko utraty domu, gdy np. zaczniemy się spóźniać ze spłatami. Należy także pamiętać, że zadłużenie będzie trzeba kiedyś spłacić i możemy stanąć przed koniecznością spłaty dużej raty kapitału.

Niektóre banki stosują zasadę zmniejszania zadłużenia, ustalając minimalną wpłatę na poczet kapitału. Na przykład w Multibanku co dwa lata następuje proporcjonalne pomniejszenie linii kredytowej. Banki ustalają także czas, po którym musi nastąpić spłata kapitału, np. w Nordea Banku jest to dziesięć lat.

Jest to dobre rozwiązanie dla osób, które planują nowe inwestycje. Jak twierdzi Wojciech Widenka, zastępca dyrektora Departamentu Kredytów Detalicznych w ING Banku Śląskim, kredytowa linia hipoteczna działa podobnie jak inne produkty okołorachunkowe o charakterze odnawialnym (limit w ROR, debet, pożyczka odnawialna), co mogłoby wskazywać na przeznaczenie na bieżące wydatki, ale ze względu na znacznie wyższą kwotę, takie przeznaczenie jest raczej mało prawdopodobne.

Z założenia KLH jest adresowana do osób o dochodach powyżej średniej i wyższych, które poprzez obciążenie posiadanej nieruchomości mieszkalnej uzyskują dostęp do środków swobodnie dostępnych. W szczególności produkt ten jest przydatny w sytuacji planowanej inwestycji, której koszt oraz termin realizacji nie jest w chwili jej planowania do końca przewidywalny. Linia może być przeznaczona na dowolny cel, z wyjątkiem finansowania działalności gospodarczej, zatem każda inwestycja prywatna o wyższych kosztach, w tym transakcje powtarzalne, może być finansowana z tych środków – np. nabycie papierów wartościowych, kupno nieruchomości i innych kosztownych składników majątku.

Kolejną nowością na naszym rynku stał się kredyt „Kupić, by wynająć” (ang. buy to let). Oferta ta przy wyliczaniu zdolności kredytowej uwzględnia przyszłe przychody z wynajmu. Można więc w ten sposób uzyskać kredyt na mieszkanie, nawet wtedy, gdy nie mamy wystarczającej zdolności kredytowej. Oprócz standardowych dokumentów bank może poprosić o dołączenie uproszczonego biznesplanu, z którego będzie wynikało, jakie będą przewidywalne przychody z wynajmu. Przy wyliczeniu zdolności banki mogą posłużyć się wyceną sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego. Ceną za tak elastyczne podejście banku jest przeważnie wyższa marża kredytu. Banki kredytują do 80 – 100 proc. wartości nieruchomości.

Czy to się opłaca? Jeśli założymy, że zysk z wynajętego mieszkania będzie równy miesięcznej racie płaconej bankowi, to tak. Znając więc aktualne stawki wynajmu mieszkania i wysokość raty kredytu, możemy to łatwo sprawdzić. Istnieje jednak ryzyko wzrostu oprocentowania kredytu lub spadku cen za wynajem mieszkań.

W ramach tej oferty banki proponują także kredyty na zakup lub remont lokali użytkowych przeznaczonych pod wynajem. I tu przy wyliczaniu zdolności kredytowej są brane pod uwagę przyszłe dochody z tytułu wynajmu kredytowanej nieruchomości. Trzeba więc dostarczyć do banku biznesplan lub projekt przedstawiający szacunek przyszłych dochodów.

- Hipoteczna Linia KredytowaZalety: produkt niżej oprocentowany niż kredyt konsumencki, nie płaci się odsetek od niewykorzystanej części kredytu, dostęp do dużej sumy pieniędzy przez długi okres.Wady: w razie problemów ze spłatą można stracić mieszkanie, oprocentowanie przeważnie wyższe niż kredytów hipotecznych, przyzwyczajenie do posiadania dużej gotówki na koncie, ryzyko spłaty dużej raty kapitałowej w momencie wygaśnięcia umowy, dodatkowe opłaty, np. roczna opłata za korzystanie z linii, miesięczna za administrację linii.

- Kupić, by wynająć

Zalety: można uzyskać kredyt mimo braku zdolności kredytowej, do wyliczeń są brane przewidywane wpływy z wynajmu.

Wady: przeważnie wyższe oprocentowanie niż kredytów hipotecznych.