Z tego artykułu dowiesz się:
- Na jakich warunkach banki oferują pierwsze kredyty hipoteczne z indeksem POLSTR i co to oznacza dla portfeli kredytobiorców.
- Kiedy kolejne banki wprowadzą POLSTR do oferty hipotek i co stanie się z WIBOR w nowych umowach.
- Jaka przyszłość czeka miliony umów kredytowych opartych na WIBOR i z jakimi wyzwaniami wiąże się likwidacja wskaźnika.
- Dlaczego reforma wskaźników referencyjnych jest konieczna i jakie produkty finansowe obejmie oprócz kredytów hipotecznych.
PKO BP jako pierwszy bank w Polsce uruchomił sprzedaż kredytów hipotecznych opartych na nowym wskaźniku referencyjnym POLSTR. Sprawdzamy, co dokładnie się zmienia, czy nowy kredyt jest tańszy, kiedy dołączą kolejne banki i co reforma oznacza dla osób, które już spłacają hipotekę na WIBOR.
Pierwszy POLSTR w hipotekach. Co dostają klienci?
Nowa oferta PKO BP hipotek ze zmienną stopą procentową jest dostępna od 3 września. Konstrukcja tych kredytów pozostaje zasadniczo taka sama – na ich oprocentowanie składają się wskaźnik referencyjny oraz marża banku. Zmienił się jednak sam wskaźnik: WIBOR 6M został zastąpiony przez POLSTR 1M Stopa Składana. W efekcie oprocentowanie kredytu będzie aktualizowane nie co sześć miesięcy, jak przy WIBOR 6M, lecz co miesiąc.
Z punktu widzenia klientów najważniejsze jest jednak pytanie, czy kredyty z POLSTR są tańsze? Okazuje się, że tak – według wyliczeń ekspertów średnie oprocentowanie hipotek w ofercie PKO BP jest o ok. 0,2 pkt. proc. niższe niż jeszcze w sierpniu. To efekt przede wszystkim niższego poziomu nowego wskaźnika. Według stanu na 8 września POLSTR 1M Stopa Składana wynosił 3,56234 proc., wobec 3,86 proc. dla WIBOR 6M, czyli o ok. 0,3 pkt. proc. mniej. Jednocześnie bank podniósł nieco swoją marżę – w większości przypadków o ok. 0,1 pkt. proc.
Różnica rzędu 0,2 pkt. proc. nie jest wielka, ale przekłada się na wysokość raty. Przy kredycie na ok. 400 tys. zł oszczędność sięga ok. 50 zł miesięcznie.
Czytaj więcej
PKO BP jako pierwszy duży bank wprowadza POLSTR do nowych kredytów mieszkaniowych o zmiennym oprocentowaniu. Nowy wskaźnik ma zastąpić WIBOR, ale o...
Pozostałe banki mają czas do końca roku
PKO BP jest pierwszym bankiem, który w praktyce testuje kredyty hipoteczne oparte na POLSTR, a pozostali gracze będą obserwować, jak takie rozwiązanie przyjmie się na rynku. Nie oznacza to jednak, że zarówno w kolejnych miesiącach w ofercie PKO BP, jak i u innych banków hipoteki z nowym wskaźnikiem będą zawsze tańsze od tych z WIBOR.
Sami bankowcy podkreślają, że POLSTR nie powinien być postrzegany jako wskaźnik automatycznie gwarantujący niższe lub wyższe oprocentowanie. Oba wskaźniki są bowiem wyliczane według innej metodologii. – Dlatego nie można dziś określić stałej różnicy między ich poziomami ani przesądzać, że jeden model finansowania będzie trwale tańszy od drugiego – zaznacza w wypowiedzi dla nas Bank Pekao. Do tego kredytodawcy mogą dokonywać dostosowań po stronie swoich marż.
Zresztą okazję, by to sprawdzić, będziemy mieli jeszcze w tym roku. Zgodnie z mapą drogową reformy wskaźników referencyjnych banki mają czas na wdrożenie POLSTR do końca 2026 r., zostało więc jeszcze trzy i pół miesiąca. Od początku 2027 r. WIBOR nie będzie już mógł być stosowany w nowych umowach. Przy czym z zebranych przez nas informacji wynika, że sektor jakoś szczególnie się z tym nie spieszy. Jak dotąd tylko Erste Bank Polska zadeklarował uruchomienie hipotek opartych na POLSTR jeszcze do końca września. Pozostałe banki podają, że oczywiście dotrzymają terminów i będą informować klientów o szczegółach, ale na razie trwają jeszcze prace i przygotowania.
Kredytobiorcy na WIBOR nie muszą nic robić
Wielkie emocje wśród klientów budzi też kwestia już udzielonych kredytów hipotecznych opartych na WIBOR. Czy wejście POLSTR oznacza przymusową konwersję i aneksowanie umowy? Czy trzeba będzie coś podpisywać, na jakich warunkach i czy zmieni się rata?
Bankowcy uspokajają, że na razie w tym zakresie nie będzie żadnych obowiązków. – Zgodnie z obecnymi decyzjami administratora wskaźnika WIBOR będzie publikowany do końca 2036 r., a jego formalna likwidacja nastąpi 1 stycznia 2037 r. Oznacza to, że istniejące umowy mogą nadal funkcjonować w oparciu o WIBOR przez cały okres jego publikacji – wyjaśnia Bank Pekao. A mówiąc prościej, posiadacze już udzielonych kredytów ze zmiennym oprocentowaniem nie muszą nic robić w zasadzie przez następną dekadę, jeśli nie chcą zmieniać warunków umowy.
Dla tych, którzy chcieliby dobrowolnie przejść z WIBOR na POLSTR po jego wdrożeniu, nie ma jeszcze jednej określonej ścieżki – wynika z deklaracji banków. Część dopuszcza taką możliwość na wniosek klienta, np. Credit Agricole; inne podkreślają, że szczegółowe zasady w takich przypadkach nie są jeszcze określone.
Czytaj więcej
Rusza debata o propozycji KNF, by kredyty hipoteczne mogły być oparte na stopie referencyjnej banku centralnego. Dla klientów oznacza to m.in. pros...
WIBOR zniknie. Co stanie się ze starymi hipotekami?
Istotne pytanie brzmi także: co dalej? Można przyjąć, że w ciągu następnych 10 lat spora część obecnych hipotek z WIBOR zostanie spłacona i zamknięta, ale z pewnością nie wszystkie. Co z nimi? Tutaj sprawa robi się znacznie bardziej skomplikowana. Jeszcze wiosną dominowała propozycja, by zastąpienie WIBOR-u wskaźnikiem POLSTR w istniejących umowach następowało z mocy prawa, co oznaczałoby automatyczną konwersję na podstawie ustawowo ustalonego tzw. spreadu korygującego. Jego zadaniem miało być wyrównanie różnicy między starym i nowym wskaźnikiem, tak aby sama zmiana benchmarku nie zmieniła ekonomicznych warunków kredytu – czyli żeby z tego tytułu nikt, ani bank, ani klient, nic nie zyskał i nic nie stracił.
Dziś wiemy jednak, że odstąpiono od takiego rozwiązania. I nie będzie ustawowej, automatycznej zamiany WIBOR na POLSTR w istniejących kredytach. KNF wskazuje, że w ramach uporządkowanej likwidacji WIBOR może on nadal obsługiwać obecne kontrakty, aż do ich naturalnego wygaśnięcia. Wciąż nie ma jednak odpowiedzi, co się będzie działo po 2036 r.
Czytaj więcej
W sierpniu liczba wnioskujących o kredyt skurczyła się wobec lipca o ponad 14 proc. Efektu wakacji nie widać na samym rynku mieszkaniowym.
Kredyty ze stałą stopą a POLSTR. Co po pięciu latach?
Dosyć interesująca jest też, wbrew pozorom, kwestia już zawartych kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Co prawda przez cały okres obowiązywania stałej stopy, zwykle pięcioletni, nic się nie zmieni – rata pozostanie taka sama, niezależnie od tego, czy w międzyczasie dany bank przejdzie na POLSTR. Co jednak, gdy minie owe pięć lat i klient będzie chciał przejść na oprocentowanie zmienne? Czy jego kredyt będzie wtedy oparty na WIBOR, bo taki wskaźnik obowiązywał w momencie zawarcia umowy, czy jednak na POLSTR, bo taki będzie już nowy reżim?
Odpowiedzi nadesłane przez banki też nie są jednoznaczne – decydujące znaczenie zdają się mieć zapisy pierwotnej umowy kredytowej i ewentualne przyszłe regulacje. Jeśli w umowie określono, że po okresie stałej stopy oprocentowanie przechodzi na zmienne w formule WIBOR plus marża, to prawdopodobnie trzeba będzie tych zapisów dochować. W praktyce oznacza to, że samo wdrożenie POLSTR w banku nie musi automatycznie zmienić zasad dla klienta, który kilka lat wcześniej podpisał umowę.
Jeśli chodzi o nową sprzedaż kredytów ze stałą stopą, już po wdrożeniu do oferty POLSTR, sprawa jest prostsza. Bank może od początku określić w umowie, że po zakończeniu okresu stałego oprocentowania kredyt przejdzie na POLSTR powiększony o marżę. W takim przypadku klient już przy podpisywaniu umowy wie, jaki mechanizm będzie obowiązywał po pięciu latach.
POLSTR zamiast WIBOR. Na czym polega reforma?
Przejście z WIBOR na POLSTR to finał trwającej od kilku lat reformy wskaźników referencyjnych w Polsce, jako dostosowania do unijnych rozporządzeń. Jej celem jest oparcie kluczowego dla rynku finansowego wskaźnika na rzeczywistych transakcjach, a nie przede wszystkim na oczekiwaniach dotyczących przyszłego kosztu pieniądza (jak ma to miejsce w przypadku WIBOR).
Reforma obejmie nie tylko kredyty hipoteczne, ale także inne produkty – m.in. finansowanie firm, leasing, obligacje Skarbu Państwa instrumenty pochodne, itp. Same banki są na różnym etapie wdrażania POLSTR w tym zakresie. Przykładowo Pekao już od lipca oferuje finansowanie dla mikrofirm w nowej formule, a Erste BP ma taką ofertę dla MŚP. Szerszy katalog produktów z POLSTR dla przedsiębiorstw pojawi się jednak do końca roku.
