Spóźnione pozwolenia zmuszają deweloperów do sprzedaży ziemi

Dotyczy to głównie budownictwa wielorodzinnego, w mniejszym stopniu zaś działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. – Właściciele małych terenów budowlanych wstrzymali się na razie ze sprzedażą gruntów, licząc na wzrost cen – zauważa Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający w CEE Property Group.

Ta sytuacja panuje nie tylko w Warszawie, lecz i w innych dużych aglomeracjach. Natomiast mniejsze miasta nie doświadczyły dużego boomu budowlanego i tam oferta działek jest najmniejsza.

W sprzedaży pojawia się coraz więcej terenów na obrzeżach Warszawy oraz w miejscowościach podwarszawskich. Są to zarówno działki w trakcie przekształcania, jak i gotowe projekty z zatwierdzonym pozwoleniem na budowę, oferowane na sprzedaż przez samych deweloperów.

– Jest to wynik zeszłorocznej hossy i inwestycji na tle spekulacyjnym. Na skutek zmian na rynku część deweloperów pozbywa się projektów, aby zminimalizować ryzyko i poprawić płynność finansową. Przyczyniają się do tego zmiany w zasadach przyznawania kredytów inwestycyjnych i hipotecznych wraz z ich oprocentowaniem i utrudniony dostęp do kredytów w obcej walucie – wyjaśnia Maciej Krenek, członek zarządu RE project development, spółki należącej do Raiffeisen Evolution Austria.

Do obrotu trafia więc sporo działek z tzw. drugiej ręki. Sprzedają je nie tylko deweloperzy czy fundusze pozbywające się części lub nawet całego swojego portfolio, lecz także indywidualni właściciele ziemscy.

– Największą grupę sprzedawców tworzą indywidualni właściciele, najmniejszą natomiast – deweloperzy – zauważa Daniel Puchalski, szef Działu Gruntów Inwestycyjnych w Colliers International.

Wielu właścicieli gruntów zdało sobie bowiem sprawę, że samodzielne budowanie jest zbyt ryzykowne i nie gwarantuje im dużego zysku. – Ponadto dopiero teraz uzyskują oni pozwolenia na budowę, o które występowali rok, dwa lata temu, korzystając z dobrej koniunktury na rynku deweloperskim. Długie procesy administracyjne powodują, że teraz widać efekty działań zainicjowanych kilkanaście miesięcy temu – opowiada Paweł Grząbka.

Największym natomiast zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się dziś grunty pod zabudowę wielorodzinną na obrzeżach dużych miast. Im lepiej skomunikowane z centrum czy innymi dzielnicami, tym oczywiście bardziej atrakcyjne. Liczy się również fakt, ile z danej działki da się „wycisnąć” PUM, czyli powierzchni użytkowej, co przekłada się na marżę.

– Niektórzy deweloperzy szukają większych terenów pod zabudowę jednorodzinną w gminach okalających największe aglomeracje – zauważa Paweł Grząbka.

Jednak oczekiwania właścicieli działek są wysokie. – Na przykład cena ofertowa działki o ok. 1 tys. mkw. położonej w Izabelinie sięgnęła ponad 900 zł za 1 mkw. Jej nabywcy zbili tę stawkę do 750 zł. Natomiast w Łomiankach właściciele działki o powierzchni ok. 1 tys. mkw. chcą ją sprzedać za 1 tys. zł za metr. To stawka wzięta z kosmosu! Dla porównania podobna działka na warszawskich Bielanach kosztuje 680 zł za metr kwadratowy – wylicza Tomasz Lebiedź, właściciel biura nieruchomości Lebiedź & Lebiedź.

Niestety, sporo z oferowanych gruntów nie jest przygotowanych do realizacji inwestycji. – W wielu lokalizacjach brakuje planów zagospodarowania przestrzennego oraz mediów. Stąd proces przegotowania ziemi do inwestycji pochłania sporo czasu i kosztów – na przykład w wielu gminach podwarszawskich podziały ziemi trwały do ośmiu miesięcy – opowiada Adam Bronisz.

Tymczasem właśnie ze względu na wciąż małą liczbę miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego deweloper, kupując projekt z ustalonymi warunkami zabudowy lub pozwoleniem na budowę, unika niebezpieczeństwa związanego z procesem uzyskiwania pozwoleń i uzgodnień urzędowych. – W momencie zakupu takiej inwestycji deweloper ma możność dokładniejszego oszacowania możliwości realizacji projektu. Przy kupnie nieruchomości po racjonalnej cenie inwestowanie w rynek mieszkaniowy w większych miastach nadal będzie się opłacać – wyjaśnia Maciej Krenek.

Jakie działki będą przyciągać klientów? Trudno zgadywać, ale głównie dobrze przygotowane pod inwestycje.

– W sytuacji rynkowej stabilizacji następuje dywersyfikacja projektów przez deweloperów i ich potencjalnych klientów, którzy kładą coraz większy nacisk na lokalizację projektu, dobrą dostępność do komunikacji miejskiej, rozkład mieszkania, użyte materiały, wykonanie, istniejącą infrastrukturę wokół inwestycji i bieżące opłaty eksploatacyjne związane z użytkowaniem lokalu. Wszystkie te elementy kształtują cenę produktu i określają potencjał zbycia – opowiada Maciej Krenek.

Zdaniem Adama Bronisza, właściciela agencji BB Nieruchomości, 2008 r. jest rokiem straconym dla inwestorów.

– Działka nie generuje tak dużych kosztów co mieszkanie, więc jej właściciel może dłużej wstrzymywać się z jej sprzedażą. Wielu właścicieli tak właśnie robi, przez co prawdopodobnie w tym roku rynek obrotu działkami będzie bardzo rozchwiany – dodaje Tomasz Lebiedź.

Zdaniem pośredników i analityków lepsze rokowania niesie za sobą 2009 r. – wówczas bowiem może dojść do pewnej równowagi na rynku. Być może czekają nas nawet pewne braki w podaży gruntów budowlanych w niektórych lokalizacjach, zwłaszcza działek blisko Warszawy.