Można się ochronić przed chciwym sąsiadem

Po śmierci mojej mamy odziedziczyłam majątek, w którego skład wchodzi wiele małych działek rozrzuconych na terenie kilku wsi. Niektórym z nich grozi zasiedzenie.

W stosunku do jednej z działek sąsiedzi wystąpili już do sądu i sprawa jest w toku. Chcą także to zrobić w stosunku do innej działki. Ponieważ chwilowo przebywam za granicą i nie jestem w stanie zająć się sprawami majątkowymi, chciałabym znaleźć szybki i skuteczny sposób na ochronę przed zasiedzeniem. Znajomi sugerują przepisanie ziemi na mojego rocznego syna. Czy to będzie skuteczne? – pyta nasza czytelniczka.

W takim wypadku można skorzystać z art. 173 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link]. Przewiduje on, co się dzieje, jeśli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni. Wtedy zasiedzenie nie może się skończyć wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Skorzystanie z tej zasady – czyli np. dokonanie darowizny na małe dziecko – będzie skutecznym sposobem uniknięcia zasiedzenia, ale musi zostać przy tym spełnionych kilka warunków.

Przepisanie ziemi na dziecko nie będzie skuteczne, gdy nastąpił upływ terminu zasiedzenia (obecnie wynosi on 20 albo 30 lat) w okresie, kiedy właścicielem nieruchomości był ktoś inny, dorosły. [b]Tak wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z 29 września 1999 r. (sygn. I CKN 134/98)[/b]. Do nabycia własności w drodze zasiedzenia dochodzi bowiem na skutek upływu czasu, a orzeczenie sądowe ma jedynie charakter deklaratoryjny, co oznacza, że sąd przyznaje, w jakim dniu i na czyją rzecz doszło do zasiedzenia nieruchomości.

Nie warto też dawać dziecku jedynie współwłasności w części ułamkowej. Zawieszenie biegu przedawnienia z powodu tego, że współwłaściciel jest małoletni, nie odnosi bowiem skutku wobec pozostałych współwłaścicieli, którzy są pełnoletni. Wobec nich zasiedzenie biegnie bez przeszkód.

Warto też pamiętać, że w razie ewentualnego sporu sądowego strona przeciwna może się powołać na art. 5 k.c. Przewiduje on mianowicie, że nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub zasadami współżycia społecznego.

Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Sąsiedzi mogą więc twierdzić, że darowizna na rzecz małoletniego jest nadużyciem prawa, ale rozstrzyga o tym zawsze sąd w konkretnej indywidualnej sprawie.

[b]Z wyroku Sądu Najwyższego z 31 maja 2006 r. (sygn. IV CSK 149/05) wynika jednak, że skorzystanie z art. 5 k.c. jest możliwe tylko wtedy, gdy strona wskaże, jakie zasady współżycia społecznego doznały naruszenia w konkretnej sytuacji.[/b] Nie wystarczy zatem ogólne i lakoniczne powołanie się na naruszenie powyższej normy.

[ramka][b]Decyduje dobra albo zła wiara [/b]

- Terminy zasiedzenia nieruchomości są zróżnicowane i – co nadal ma znaczenie w postępowaniach sądowych – zmieniały się. Ponadto części nieruchomości w niektórych okresach PRL zasiedzenie nie obejmowało.

- Musi minąć 20 lat nieprzerwanego posiadania w dobrej wierze przez osobę, która nie jest właścicielem, aby nabyć własność w drodze zasiedzenia. Posiadanie musi być samoistne. Oznacza to faktyczne władanie rzeczą jak właściciel.