Jak korzystać z księgi wieczystej

Księgę wieczystą prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Jeżeli więc jakieś prawo (np. użytkowanie wieczyste, własność) jest ujawnione w księdze wieczystej, to domniemywa się, że jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Nawet jeżeli jest inaczej.

[srodtytul]Rękojmia wiary[/srodtytul]

Najważniejszą zasadą dotyczącą ksiąg wieczystych jest rękojmia wiary. Co to znaczy? Chodzi o to, że gdy istnieje rozbieżność między stanem prawnym nieruchomości wpisanym w księdze wieczystej a tym rzeczywistym, to treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył własność lub inne prawo rzeczowe od osoby wpisanej do księgi (art. 5 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=E0755E026DCC389E6FC46B00C538DB96?id=163015]ustawy o księgach wieczystych i hipotece[/link]).

[ramka][b]Przykład[/b]

Przedsiębiorca Jan Wiśniewski kupił nieruchomość od Krzysztofa Nowaka, który widniał w księdze wieczystej jako właściciel, nie poinformował on jednak swojego kontrahenta, że właśnie rozwiódł się z żoną, a sprzedana nieruchomość przypadła jej na skutek podziału majątku.

Jan Wiśniewski nie musi się jednak obawiać, że ją straci, chroni go bowiem rękojmia. Mimo że nabył nieruchomość od osoby niebędącej właścicielem, ale wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, nabycie jest ważne.[/ramka]

Są oczywiście wyjątki od tej zasady. Rękojmia nie działa, gdy zbycie nieruchomości było nieodpłatne albo gdy kupiła ją osoba działająca w złej wierze.

[ramka][b]Przykład[/b]

Jan Wiśniewski wiedział o problemach rodzinnych Nowaka oraz o tym, że nieruchomość przypadła po podziale majątku jego byłej żonie, i mimo to dokonał transakcji. Nabycie nie będzie ważne.[/ramka]

Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy może się zapoznać z ich treścią w obecności pracownika sądu. Nie można się więc zasłaniać nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Dlatego tak ważne jest sprawdzenie księgi przed zawarciem umowy sprzedaży. Zwykle robi to notariusz. Warto się jednak upewnić, czy w akcie notarialnym znajdzie się wzmianka, że notariusz zapoznał się z treścią wpisów w księdze wieczystej i potwierdza oświadczenia sprzedającego (przy umowie sprzedaży) w tym zakresie.

[srodtytul]Na papierze lub elektronicznie[/srodtytul]

Księgi wieczyste mogą być prowadzone w formie pisemnej papierowej lub elektronicznej. Od wielu lata prowadzona jest sukcesywnie informatyzacja ksiąg wieczystych i stale przybywa wydziałów wieczystoksięgowych, które mają elektroniczne księgi. Jest to już regułą w przypadku dużych miast.

Wykaz wydziałów ksiąg wieczystych sądów rejonowych, w których wdrożono system informatyczny, dostępny jest na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości ([link=http://www.ms.gov.pl]www.ms.gov.pl[/link]).

Niewątpliwa [b]zaleta elektronicznej księgi jest taka, że na miejscu można załatwić odpis z księgi nieruchomości położonej w innej miejscowości[/b]. Pod warunkiem, że również tam jest prowadzona elektroniczna księga. Wadą natomiast jest, że odpisy są mniej czytelne od tych z papierowych ksiąg.

[srodtytul]Ile to kosztuje[/srodtytul]

Za wypisy z księgi musimy zapłacić. Ile? Przykładowo wpis własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego kosztuje 200 zł, za wpis udziału we wspomnianym prawie pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 zł.

Za założenie księgi zapłacimy 60 złotych, za wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej za wpis. Odpis zwykły z księgi wieczystej to wydatek 30 zł, odpis zupełny z księgi – 60 zł. Zapłacimy też za wniosek o wydanie zaświadczenia o zamknięcie księgi wieczystej. Opłata wynosi 10 zł.

[ramka][b]Gdzie szukać informacji[/b]

Księga wieczysta zawiera cztery działy:

- Dział I – położenie, powierzchnia, oznaczenia geodezyjne nieruchomości. Zawiera również informacje o zabudowaniach i sposobie użytkowania nieruchomości. Tutaj znajdziemy więc adres nieruchomości, numer działki, opis budynku.

- Dział II – dane o właścicielu, użytkowniku wieczystym oraz posiadaczu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

- Dział III – informacje o ograniczonych prawach rzeczowych z wyjątkiem własnościowego, np. służebnościach obciążających nieruchomość, wpisy różnych roszczeń. Najbardziej niebezpieczne w swoich skutkach są wzmianki o wnioskach. Może tam być wpisana zarówno służebność drogi koniecznej, roszczenia z umów przedwstępnych, jak i bardzo niebezpieczna informacja o wszczęciu postępowania egzekucyjnego. Wnioski są zaś lakoniczne i biorąc odpis z księgi, niewiele można się o nich dowiedzieć, dlatego trzeba koniecznie zasięgnąć w sądzie dodatkowych informacji.

- Dział IV – tu wpisuje się hipoteki, jeżeli więc dana osoba zaciągnęła kredyt hipoteczny, to informacje na temat wysokości tego zabezpieczenia będą wynikały z tego działu. Uwaga! Jakiekolwiek wpisy w tym dziale oznaczają, iż ten, komu hipoteka przysługuje (np. bank), będzie mógł dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją nieruchomość stała się własnością. W przypadku kiedy dłużnik nie spłaci kredytu, nieruchomość może zostać sprzedana w trakcie postępowania egzekucyjnego, tak aby zaspokoić roszczenia banku. Trzeba pamiętać, aby przed nabyciem takiej nieruchomości upewnić się, że hipoteka została wykreślona. [/ramka]

[ramka][b]Ważne przepisy[/b]

- [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=E0755E026DCC389E6FC46B00C538DB96?id=163015]ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. DzU z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.)[/link],

- [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=65EC5DF598C5B00036C341F5EAC36ACC?id=179014]ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (DzU nr 167, poz. 1398 ze zm.)[/link],