Skutki drogiego euro nadal dotkliwe

Do wzrostu powierzchni wolnej w nowoczesnych galeriach handlowych przyczyniają się w niemałym stopniu kłopoty firm z sektora odzieżowego. Notowane są pierwsze bankructwa (Galeria Centrum, Monnari), a firmy takie jak Royal Collection, Gino Rossi, Semax, Redan czy Vistula przeżywają poważne trudności finansowe. Dotąd były dobrymi najemcami galerii handlowych w kraju.

Rynek najmu został również dotknięty przez silne wahania kursu euro i złotego. – Ponieważ umowy są podpisywane w euro, a płacone w złotych, według kursu z dnia wystawienia faktury, całkowite koszty najmu wzrosły w ciągu ostatnich kilku miesięcy nawet o 30 – 40 proc. W dodatku większość sieci handlowych prowadzi inne swoje rozliczenia w euro. Nawet stabilny w większości przypadków poziom sprzedaży nie jest w stanie zrekompensować wzrostu kosztów operacyjnych – opowiada Katarzyna Michnikowska z Cushman & Wakefield.

Drugą poważną barierą dla rozwoju rynku najmu jest bardzo ograniczony dostęp do finansowania przez banki. Sieci handlowe, planując dalszą ekspansję, muszą szukać innych źródeł finansowania.

– Dlatego decyzje o najmie powierzchni dla nowych sklepów podejmowane są bardzo ostrożnie – mówi Katarzyna Michnikowska. – Z natury rzeczy rynki najmu w miastach mniejszych, które reprezentują mniejszy potencjał i oferują niższą siłę nabywczą, zostały dotknięte mocniej niż rynki dużych aglomeracji – dodaje.

[srodtytul]Czynsze kroczące na zachętę[/srodtytul]

Najemca ma dziś duże możliwości wyboru i negocjacji warunków najmu, ale nie w każdym przypadku. Na pewno będzie miał przewagę nad wynajmującym, jeśli bierze na celownik centra starszej generacji, wybudowane dość dawno temu, posiadające słabszą ofertę czy też pozbawione funkcji rozrywkowych.

– W takich obiektach możemy również obserwować stopniowy odpływ atrakcyjnych najemców, którzy po upływie kilku lat najmu otwierają swoje sklepy w nowoczesnych galeriach – zwraca uwagę Małgorzata Trzaskowska z Colliers International.

Także zdaniem Katarzyny Michnikowskiej istnieje ryzyko wzrostu liczby pustostanów w tzw. obiektach drugorzędnych, szczególnie na najbardziej konkurencyjnych rynkach.

– W II kwartale 2009 r. pojawiło się również nowe zjawisko – wtórny rynek najmu powierzchni w centrach handlowych. Niektóre sieci, np. Euroapteka, anonsują chęć podnajmu swoich powierzchni – zauważa Katarzyna Michnikowska.

Dodaje, że rośnie znaczenie zachęt w całkowitych warunkach najmu, wprowadzane są na szerszą niż dotychczas skalę. Chodzi o tzw. czynsze kroczące, czyli dojście do docelowej stawki w okresie trzech lat, wakacje czynszowe czy partycypacje w wykończeniu lokalu.

Zdaniem Krzysztofa Sajnóga z warszawskiego centrum handlowego Blue City wynajmujący są bardziej elastyczni w negocjacjach przede wszystkim w przypadku znanych i cenionych marek. Ponadto tam, gdzie nie ma wolnych lokali, silniejszą pozycję negocjacyjną ciągle mają właściciele obiektów.

[srodtytul]Niskie wskaźniki[/srodtytul]

Jak zachowają się w takiej sytuacji najemcy? – Będą bardziej uważnie selekcjonować potencjalne lokalizacje, szacować obroty i w zależności od tych analiz przyjmować lub odrzucać warunki handlowe, m.in. wysokość czynszu. Jednak dobre projekty, w dobrych lokalizacjach zawsze będą na celowniku najemców i w tym przypadku raczej nie przewiduję dyktowania warunków przez najemców – uważa Beata Kokeli z zarządu firmy Centrum Development & Investments, właściciela wrocławskiego centrum handlowego Renoma.

W samej Warszawie, na koniec maja 2009 r. w 20 przebadanych przez spółkę DTZ galeriach – stanowiących ok. 70 proc. rynku centrów handlowych – wskaźnik niewynajętej powierzchni wynosił około 0,47 proc., co oznacza ponad 40 wolnych lokali o łącznej powierzchni ok. 3,4 tys. mkw.

– Na koniec 2008 r. wskaźnik pustostanów w analogicznej grupie centrów handlowych wynosił 0,18 proc. Mimo iż teraz wzrósł, należy zwrócić uwagę, że jego wartość jest ciągle bardzo niska. Połowa analizowanych obiektów jest w pełni wynajęta, a najwyższy wskaźnik nieznacznie przekracza 3 proc. powierzchni wolnej – zauważa Ewa Derlatka-Chilewicz z DTZ.

Nawet w Blue City, w którym przez ostatnie lata było sporo pustostanów, dziś wskaźnik pustostanów jest niższy niż 5 proc. i – jak zapewniają przedstawiciele centrum – spada.

W innych dużych aglomeracjach sytuacja jest podobna, choć trudno dziś prognozować, co przyniosą kolejne miesiące, gdyż rynek dość dynamicznie się zmienia. Np. we wrocławskiej Renomie, otwartej dwa miesiące temu, wskaźnik powierzchni wolnej wynosi ok. 6,5 proc. Najemcy byli, ale z powodu kryzysu musieli się wycofać.

– Część firm mających podpisane już umowy najmu musiało zrezygnować z otwarcia swoich sklepów ze względu na brak finansowania. Z drugiej strony jesteśmy w trakcie negocjacji z potencjalnymi najemcami na ostanie wolne lokale, które w sumie stanowią ok. 2 tys. mkw. – zapewniają przedstawiciele Renomy.

[ramka][srodtytul]Ile kosztuje miesięczny najem powierzchni handlowej w Polsce*[/srodtytul]

>> Górny Śląsk: 40 – 50 euro za 1 mkw.

>> Kraków: 40 – 50 euro za 1 mkw.

>> Łódź: 35 – 40 euro za 1 mkw.

>> Poznań: 40 – 50 euro za 1 mkw.

>> Szczecin: 40 – 45 euro za 1 mkw.

>> Trójmiasto: 45 – 55 euro za 1 mkw.

>> Warszawa: 65 – 80 euro za 1 mkw.

>> Wrocław: 40 – 50 euro za 1 mkw.

[ul][li] w przypadku najmu 100-metrowych lokali w najlepszych galeriach handlowych, dane za II kw. 2009 r. [/li][/ul] [i]źródło: CB Richard Ellis[/i][/ramka]

[ramka][srodtytul]Anna Bartoszewicz-Wnuk, Jones Lang LaSalle[/srodtytul]

Rynek powierzchni handlowych w Polsce nie zdążył jeszcze zareagować na pogorszenie globalnej koniunktury – pod względem dostępności powierzchni handlowej oraz wskaźnika powierzchni niewynajętej.

Większość funkcjonujących w Polsce centrów jest wynajęta w 95 – 100 proc. Dostępność powierzchni w niektórych obiektach nie wynika ze zwalniania lokali, tylko raczej z posiadania niewynajętej od początku funkcjonowania obiektu części (np. przeznaczonej pod rozrywkę) bądź też z wynajętych w około 90 proc. nowo otwartych centrów handlowych, w których najemcami miały być np. Galeria Centrum czy Vistula.

Dobrze funkcjonujące obiekty na każdym z lokalnych rynków wynajęte są w 100 proc. i posiadają listę najemców oczekujących na zwalnianie się lokali z powodu wygasania umów najmu.