Coraz trudniej o kredyt na budowę biurowca czy magazynu

Inaczej jest za oceanem, gdzie amerykańscy deweloperzy i właściciele obiektów komercyjnych, zwłaszcza biurowców, nie mogą podźwignąć spłat kredytów. Jeden z największych amerykańskich banków – Wells Fargo – oszacował, że odsetek złych kredytów w jego portfolio wzrósł w II kwartale 2009 r. z 4,5 do 7,6 miliarda dolarów.

Jednocześnie ceny nieruchomości komercyjnych spadły o ok. 35 procent w porównaniu ze stawkami z rynkowego szczytu, a odsetek upadłości gwałtownie rośnie. Szans na zmianę raczej nie widać.

Globalni gracze inwestujący w Stanach z pewnością ostrożniej będą podchodzić do projektów europejskich. Jednak zdaniem analityków, europejska i polska kondycja sektora komercyjnego nie pogorszy się w takim stopniu jak za oceanem.

[srodtytul]Ostrożne decyzje[/srodtytul]

Przedstawiciele banków działających w Polsce zapewniają, że na razie nie obserwują rosnącego portfolio niespłacanych zobowiązań w tym sektorze. A nowy kredyt uzyskać dziś trudno – banki wymagają pewnego poziomu udziału własnego inwestora (ok. 35 proc.) oraz podpisanych umów przednajmu, czasem nawet i do 80 proc. powierzchni. – Oferowane warunki finansowe kredytów są z pewnością gorsze niż np. rok temu, ale wynika to z generalnego wzrostu marż, spowodowanego wyższym kosztem pozyskiwania pieniądza przez banki – twierdzi Marek Kłuciński, rzecznik PKO BP. Dodaje, że projekty o dużej stopie komercjalizacji nadal mogą liczyć na sfinansowanie przez polskie banki.

Zdaniem Włodzimierza Skonecznego, prezesa ING Banku Hipotecznego, banki staną się ostrożniejsze w udzielaniu kredytów na tego typu inwestycje, akceptując niższe wartości LTV, czyli wskaźnika określającego wysokość udzielanego kredytu. – Również inwestorzy mogą wstrzymywać się z zakupami i żądać większych zwrotów z inwestycji. To wszystko może z kolei negatywnie wpłynąć na możliwość refinansowania istniejących projektów, gdy zajdzie taka potrzeba. Należy również pamiętać, że ryzyko rynku nieruchomości komercyjnych jest silnie skorelowane z sytuacją w gospodarce, rynek ten jest uważany wręcz za barometr tego stanu – podkreśla Skoneczny.

[srodtytul]Łagodny kryzys[/srodtytul]

Niewykluczone jednak, że część europejskich firm będzie miała podobne problemy ze spłatą kredytów co amerykańskie spółki. – To, co dzieje się w Ameryce, i to, co może w najbliższym czasie zdarzyć się w Europie, łączy jedno – kryzys gospodarczy i spadające przychody z wynajmu nieruchomości komercyjnych. To powoduje problemy ze spłatą wcześniej zaciągniętych na inwestycje kredytów i bankructwa firm inwestujących w te nieruchomości. Pogorszenie portfela kredytowego natomiast powoduje znaczące zahamowanie przez banki nowej akcji kredytowej w tym segmencie – tłumaczy Paweł Majtkowski, główny analityk Finamo. – Oczywiście, gdyby problemy na rynku nieruchomości komercyjnych spowodowały kolejne bankructwa amerykańskich banków, miałoby to znaczenie dla całej gospodarki światowej – dodaje.

Kłopoty dotkną przede wszystkim inwestorów indywidualnych, działających na mniejszą skalę, którzy swoje pieniądze inwestowali w budowę obiektów na wynajem, często w mniejszych miejscowościach. Jednak, zdaniem Majtkowskiego, ich problemy nie powinny spowodować poważniejszych perturbacji na polskim rynku.

Roman Przasnyski, główny analityk Gold Finance, zauważa, że żaden z banków amerykańskich nie jest zaangażowany w finansowanie nieruchomości komercyjnych w Polsce. Ponadto w Polsce wciąż jeszcze jest spore zapotrzebowanie zarówno na biura, jak i obiekty handlowe, a w szczególności na centra logistyczne oraz magazynowe.

– Spowolnienie gospodarcze przebiega w Polsce o wiele łagodniej niż w innych krajach europejskich, nawet najbardziej rozwiniętych i wszystko wskazuje na to, że wkrótce znów powrócimy do szybszego tempa wzrostu gospodarczego – twierdzi Przasnyski.

[ramka]Opinie

[b]Michał Rokosz CB Richard Ellis[/b]

– Z jednej strony analitycy oczekują, że wydarzenia na amerykańskim rynku z opóźnieniem powtórzą się w Europie. Z drugiej – zwiększona podaż nieruchomości komercyjnych, sprzedawanych po obniżonych cenach przez właścicieli mających trudności ze spłatą kredytu lub przez banki, które już przejęły takie nieruchomości, może odciągnąć inwestorów z rynku europejskiego, a w szczególności z Europy Centralnej. Jeśli te prognozy się potwierdzą, inwestorzy wrócą do Polski nieprędko, koncentrując się w okresie przejściowym na atrakcyjnych cenowo inwestycjach na rynku amerykańskim. Należy jednak pamiętać, że nasza część Europy w ostatnim czasie była zdominowana przez inwestorów niemieckich korzystających z finansowania bankowego jedynie w ograniczonym zakresie, a boom na rynku kredytów hipotecznych zaczął się z opóźnieniem, przez co był stosunkowo krótkotrwały. Dlatego nie należy spodziewać się dużych kłopotów z obsługą kredytów na finansowanie zakupu gotowych nieruchomości komercyjnych, nawet w przypadku obniżenia przychodów z najmu.

[b]Michał Ćwikliński King Sturge[/b]

Większość banków nie udziela kredytów pod zastaw nieruchomości komercyjnych, a te, które już się na to zgadzają, finansują jedynie nieruchomości obarczone niskim ryzykiem, czyli obiekty dobrej jakości, w dobrych lokalizacjach, głównie w Warszawie, wynajęte firmom o silnej pozycji finansowej na długi okres bez możliwości zerwania umowy. W celu ograniczenia ryzyka kredytowego udzielane pożyczki pod zastaw nieruchomości komercyjnych zwykle nie przekraczają 30 mln zł, a wskaźnik LTV spadł z 85 do 65 proc. Charakteryzują się również dość dużym wskaźnikiem rocznej spłaty kapitału (3 – 6 proc.), co znacznie obniża stopę zwrotu z nieruchomości. Banki również bardzo wybiórczo udzielają kredytów deweloperom na budowę nieruchomości komercyjnych. Kredyty są udzielane głównie stałym klientom, z którymi banki te współpracowały już wcześniej. Również wymagania co do projektów zostały zaostrzone i finansowane są projekty, w których najemcy podpisali przedwstępne umowy najmu na większość powierzchni. Trudna sytuacja kredytodawców za oceanem ma więc znaczny wpływ na finansowanie nieruchomości w Europie i w Polsce, odzwierciedlający się niewielką ilością udzielanych kredytów, a tym samym ma wpływ na rynek i liczbę zawieranych transakcji kupna-sprzedaży.

[/ramka]

[ramka][b]Rynek komercyjny w drugim kwartale 2009 r[/b]

>> W sektorze biurowym stopy zwrotu z inwestycji wyniosły w różnych aglomeracjach od 7 do 9 proc. Część nowych projektów została jednak wstrzymana na skutek rygorystycznej polityki kredytowej banków i niskiego popytu. Deweloperzy rozkładają inwestycje na większą liczbę etapów w celu zmniejszenia ryzyka przedsięwzięcia.

>> W sektorze obiektów handlowych stopy zwrotu kształtowały się na poziomie 7,8 – 8,3 proc. Deweloperzy wstrzymali lub opóźnili część projektów głównie ze względu na kłopoty z uzyskaniem finansowania. Jednocześnie inwestorzy kupują wolno stojące sklepy spożywcze i sklepy z materiałami budowlanymi, które stanowią dla nich bezpieczną transakcję.

>> Deweloperzy wstrzymują też nowe inwestycje magazynowe, ale stopniowo zmniejszająca się podaż powinna zachęcić do wznowienia projektów. Stopy zwrotu w tym sektorze wyniosły 8,5 – 8,8 proc.

>> Inwestorzy interesują się głównie hotelami ekonomicznymi ze względu na ich niską podaż, relatywnie niskie koszty budowy i spory popyt na tego typu obiekty. Ale także ten sektor ma problemy z uzyskaniem finansowania przedsięwzięć.