Stare mieszkania prosto spod pędzla

Takich mieszkań można też szukać u pośredników – do agencji trafiają jako zwykłe oferty.

Jak mówi Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu w firmie Emmerson, kupowanie starych, zdewastowanych mieszkań, by je potem – po gruntownym remoncie – sprzedać z zyskiem, jest częste na dobrze rozwiniętych zachodnich rynkach nieruchomości. – U nas podobna działalność jest dopiero w początkowej fazie rozwoju – przyznaje przedstawiciel Emmersona.

Tymczasem, jak zauważa pośrednik Marek Kiełpikowski, szef biura nieruchomości Arenda w Bydgoszczy, dla sporej grupy klientów, którzy chcą uniknąć kłopotów związanych z remontem lub wykończeniem surowego mieszkania, podobne oferty są atrakcyjne.

– Mieszkania tego typu nie konkurują jednak cenowo z innymi ofertami – zastrzega Marcin Jańczuk z Metrohouse. – Zaletą jest przeprowadzony remont pozwalający na wprowadzenie się do mieszkania bez dodatkowych kosztów – dodaje.

[srodtytul]Kilka w roku[/srodtytul]

Na rynku – głównie w Warszawie – od niemal trzech lat działa m.in. firma Proestates.pl, która współpracuje ze 150 agencjami nieruchomości. Spółka skupia się na mieszkaniach w centrum stolicy, ale w jej ofercie trafiają się także lokale na Starej Ochocie, Starym Żoliborzu i Starym Mokotowie. – Znajdujemy zniszczone mieszkania i remontujemy je przy użyciu najlepszych i najdroższych materiałów. Klient tylko wstawia meble i może od razu w takim lokalu zamieszkać – opowiada prezes Tomasz Barczuk. Ostatnio w ofercie firmy było mieszkanie na sprzedaż przy ul. Ogrodowej na Muranowie, na które już znalazł się chętny. Kolejny lokal jest właśnie remontowany. Jakie są to mieszkania? 37-metrowy lokal przy Ogrodowej jest wysoki na prawie cztery metry. Znajduje się na trzecim piętrze kamienicy z początków ubiegłego wieku. Cena: 379 tys. zł. Firma do wykończenia tego lokalu użyła m.in. dębowych desek i marmurowych kafelków.

Kolejne, 35-metrowe mieszkanie, jakie będzie do kupienia w październiku, a które jest właśnie remontowane, znajdziemy przy ul. Białobrzeskiej. Kosztuje 369 tys. zł. – W ciągu roku mamy po kilka ofert wykończonych w najwyższym standardzie mieszkań – mówi prezes firmy. – Nie znam innych sformalizowanych firm, które prowadzą podobną do nas działalność. Czasem zajmują się tym prywatni inwestorzy – zauważa Tomasz Barczuk.

Marcin Jańczuk przyznaje, że częściej niż firmy tego typu zakupów dokonują rzeczywiście osoby indywidualne. – W dużych polskich miastach takie transakcje są całkiem powszechne. Inwestorzy poszukują albo mieszkań do całkowitego remontu, których ceny znacznie odbiegają od rynkowych, albo takich, których właściciele, zmuszeni do pilnej sprzedaży, są skłonni znacznie obniżyć cenę – tłumaczy Jańczuk.

Jak wyjaśnia Marek Kiełpikowski, firmy wstawiają mieszkania do biur nieruchomości jako zwykli oferenci, często na nazwisko przedsiębiorcy prowadzącego firmę. – Dla poszukującego mieszkania taka oferta – jako jedna z wielu – jest nie do rozpoznania – mówi pośrednik z Bydgoszczy. Dodaje, że Arenda ma dwie zaprzyjaźnione firmy remontowo-budowlane, które m.in. kupują okazyjne cenowo lokale do remontu. – Po „liftingu” mieszkania są sprzedawane drożej. Z racji, że działają tak firmy z branży wykończeniowej, koszty remontów są dla nich niższe, m.in. dlatego, że dla stałych klientów hurtownie materiałów mają niższe ceny. Po drugie – trafiają w gusta masowego odbiorcy. Firmy znają bowiem obowiązujące trendy – wyjaśnia Marek Kiełpikowski.

Joanna Lebiedź z agencji Lebiedź i Lebiedź dodaje, że taką działalnością zajmują się niekiedy także nieduże, kilkuosobowe firmy, często o profilu budowlanym.

Jakie są zalety wprowadzenia się do używanego, ale odnowionego M? Marek Kiełpikowski wylicza: mieszkanie jest puste, nikt po remoncie jeszcze w nim nie mieszkał, wszystko jest nowe: nie ma dziur w ścianach ani innych śladów użytkowania.

[srodtytul]Ukryty zysk[/srodtytul]

– Nie widzę większych zagrożeń związanych z zakupem tego typu mieszkań. Oczywiście nie mamy wpływu na sposób remontu i zastosowane materiały wykończeniowe – być może sami wybralibyśmy inne rozwiązania. Trzeba jednak pamiętać, że w wielu przypadkach remonty są przeprowadzane przy niskich budżetach, co znajduje odzwierciedlenie w wykorzystanych materiałach i częściach wyposażenia – zauważa Marcin Jańczuk.

Według Jacka Kriese Polacy raczej niechętnie dają zarobić. – Kiedy stroną transakcji okazuje się firma, wykazują dużą nerwowość: sprzedający podnosi cenę, a kupujący biorą nogi za pas. Zysk musi być dobrze ukryty i prędzej zarobi ten, który twierdzi, że sprzedaje „za tanio”, bo „wyjeżdża za chlebem”, niż ten, który wprost powie: kupiłem i wyremontowałem, bo zarabiam na tym, że urządzam klientów – podkreśla szef stołecznej Okazji.

Anna Łukasik, pośredniczka z Polanowskich, ocenia zaś, że tacy inwestorzy doskonale funkcjonowali w latach 2000 – 2003, przed boomem na rynku. – Pamiętam firmę, która zakupu nieruchomości dokonywała na członków rodziny, a mieszkania przeznaczała tylko pod wynajem – wspomina Anna Łukasik. – Zamówienie współwłaściciela firmy brzmiało: „nie jestem zainteresowany mieszkaniami, których cena metra przekracza 3,8 tys. zł. Przy dzisiejszych, nadal wysokich cenach mieszkań, dodając koszty remontu, nie ma już zbyt dużo miejsca na wykalkulowany zysk, choć myślę, że taki sposób zarabiania pieniędzy nie zanikł zupełnie – ocenia Anna Łukasik.

Waldemar Oleksiak podkreśla zaś, że modernizowane mieszkania powinny mieć przynajmniej jeden walor – atrakcyjną lokalizację i nieuciążliwe sąsiedztwo. – Powinny też znajdować się w budynkach, które także są po remoncie lub których remont jest planowany w najbliższej przyszłości – dodaje.

Pośrednicy nie zdradzają nazw firm, z którymi współpracują. Ich przedstawiciele nie chcieli się wypowiadać.

[ramka][b]Jacek Kriese, szef stołecznego biura nieruchomości Okazja[/b]

– Dzięki zachodnim programom telewizyjnym typu „Mieszkaniowy biznes po amerykańsku” czy „Dr House” rosną zastępy tych, którzy chcą zarabiać na nieruchomościach poprzez ich kupno, remont i sprzedaż z zyskiem. Biznes – z pozycji kanapowego widza – wydaje się banalnie prosty, a zyski – bajeczne. Rzeczywistość jest bardziej złożona.

Nie wystarczy od oczekiwanej ceny sprzedaży odjąć cenę zakupu i remontu, by różnica stanowiła dochód. W tych wyliczeniach nie bierze się pod uwagę kosztów sprzedaży (podatki, prowizje agencji) i ślepo ufa cenie, którą ad hoc zaproponował pośrednik. Moim zdaniem na profit może liczyć tylko ten, kto ma własną dużą gotówkę, którą może zainwestować, i potrafi m.in. tanio kupować i ma dostęp do wiedzy o rynku nieruchomości.

Czy warto kupować od firm typu „Dr House”? Raczej tak, bo najczęściej znają się na rzeczy i – przypuszczalnie – sami byśmy lepiej się nie urządzili. O niższych cenach raczej nie może być mowy – to przedsiębiorcy nastawieni na zysk. Ich klienci oszczędzają czas, kupując konkretny pomysł mieszkaniowy z dwuprocentową bonifikatą (przy zakupie od firmy nie płacimy 2 proc. podatku PCC).

Dwukrotnie zetknąłem się z tego typu przedsiębiorcami. Za pierwszym razem była to spółka z Trójmiasta, która w 2007 r. kupiła dwupokojowe mieszkanie przy ul. Krasińskiego w Warszawie. Po generalnym remoncie, z ok. 8-procentową stopą zwrotu na kapitale (niespełna 20 tys. zł w kilka miesięcy), sfinalizowała sprzedaż.