Zakazane zapisy i tak nie wiążą klienta

[b]Rz: Kiedy klient dewelopera może powiedzieć, że podpisał wzór umowy, mimo że postanowienia mu nie odpowiadały, i jakie wiążą się z tym konsekwencje?[/b]

Krzysztof Zarębski (K.Z.): Klient będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej może się powoływać na obecność klauzul niedozwolonych (abuzywnych) w umowie i skorzystać z przewidzianej prawem ochrony, jeżeli zawarł on umowę na podstawie wzoru przygotowanego przez dewelopera.

Wzorcem umownym będzie projekt umowy przygotowany wcześniej przez dewelopera w celu zawarcia wielu umów na przyjętych przez dewelopera warunkach. W praktyce przy zawieraniu umowy z wykorzystaniem wzorca umownego klient zazwyczaj nie ma realnego wpływu na treść umowy i jego swoboda decyzji ogranicza się często jedynie do przyjęcia lub odrzucenia projektu umowy.

Klient może się upewnić, czy zawarta przez niego umowa została oparta na wzorcu, np. porównując zawartą przez siebie umowę z umowami zawartymi z tym samym deweloperem przez inne osoby lub sprawdzić, czy podpisana przez niego umowa jest zbliżona do wzoru na stronach internetowych dewelopera.

W takim przypadku klient nie będzie związany tymi postanowieniami, które stanowią niedozwolone klauzule umowne, o ile takie postanowienia nie zostały indywidualnie wynegocjowane z klientem. Obowiązek wykazania, że budzące wątpliwości postanowienie zostało indywidualnie uzgodnione, będzie obciążał dewelopera. W niektórych funkcjonujących na rynku wzorcach umownych znajdują się oświadczenia klientów, jakoby cała treść umowy została z nimi indywidualnie wynegocjowana, jednak wydaje się, że samo zawarcie takiego oświadczenia nie jest wystarczającym dowodem, zwłaszcza gdy takie sformułowanie występuje w 500 identycznych umowach.

[b]Co oznacza w praktyce, że jakieś postanowienie w umowie o budowę mieszkania jest klauzulą zakazaną? Jest nieważne?[/b]

Mariusz Zając (M.Z.): Postanowienie umowy będzie stanowiło klauzulę niedozwoloną, gdy kształtuje w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco niekorzystny prawa i obowiązki klienta. Trzeba przy tym zaznaczyć, że nie istnieje zamknięta lista klauzul niedozwolonych i w każdym wątpliwym przypadku należy ocenić niekorzystne postanowienia indywidualnie.

Jeżeli uważamy, że dane postanowienie umowne w sposób niekorzystny kształtuje nasze uprawnienia, to powinniśmy w pierwszej kolejności porównać je z postanowieniami wskazanymi w art. 385[sup]3[/sup] [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] Przepis ten zawiera przykładowe wyliczenie postanowień umownych, co do których istnieje domniemanie, że stanowią one klauzule niedozwolone. Można również zapoznać się z rejestrem klauzul niedozwolonych publikowanym na stronach internetowych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Rejestr klauzul niedozwolonych stanowi ciągle aktualizowaną listę klauzul (obecnie blisko 1750 pozycji), które zostały uznane za niedozwolone przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Postanowienie umowne stanowiące klauzulę niedozwoloną nie wiąże konsumenta, który zawarł umowę z przedsiębiorcą. Dlatego też, nawet jeżeli w umowie „fizycznie” znajduje się takie postanowienie, np. nakładające na klienta obowiązek zapłaty bardzo wysokiej kary umownej, to deweloper w przypadku sporu sądowego nie będzie mógł z niego skutecznie skorzystać.

[b]W umowie czytelniczki pojawiło się takie postanowienie: „Kupujący oświadcza, że stan techniczny przedmiotu umowy jest mu znany i nie wnosi on żadnych zastrzeżeń co do sposobu wykończenia przedmiotu umowy w tym w szczególności: okien, stanu tynków, parapetów, wyprowadzenia pionów sanitarno-kanalizacyjnych”.

Czy musi go zaakceptować?[/b]

K.Z.: Powyższe postanowienie umowne jest potwierdzeniem wykonania odbioru technicznego lokalu i braku zastrzeżeń wobec stanu lokalu. Takie oświadczenie stanowi pokwitowanie wykonania świadczenia dewelopera określonego w umowie, zatem w naszej ocenie, jeżeli oświadczenie takie jest zgodne z prawdą, to klient nie będzie mógł się skutecznie sprzeciwić umieszczeniu takiego stwierdzenia w umowie. Natomiast klient może odmówić zawarcia umowy zawierającej takie postanowienie, jeżeli podczas odbioru technicznego lokalu zostały odkryte wady, które do chwili zawarcia umowy nie zostały usunięte.

Należy pamiętać, że zawarcie takiego oświadczenia w treści umowy nie zwalnia dewelopera od odpowiedzialności z tytułu ewentualnych wad wybudowanego mieszkania, które ujawnią się w toku jego eksploatacji, albowiem deweloper ponosi odpowiedzialność za wady lokalu zgodnie z udzieloną w umowie gwarancją lub na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.

[b]Po co deweloperowi postanowienie w umowie: „Kupujący oświadcza, że dysponuje środkami finansowymi na terminowe wywiązanie się z wszystkich płatności na rzecz Sprzedającego”, jeśli wie, że kupujący stara się o kredyt?[/b]

M.Z.: Powyższe postanowienie stanowi oświadczenie klienta, iż jest on w stanie wykonać ciążące na nim obowiązki z tytułu zawartej umowy, a w szczególności, że będzie on w stanie zapłacić określoną w umowie cenę mieszkania.

Taka klauzula nie powinna być stosowana, jeżeli klient zamierza finansować zakup mieszkania z kredytu, o udzielenie którego wystąpi dopiero po zawarciu umowy, a deweloper został o tym zamiarze powiadomiony. Być może w zamyśle dewelopera taka klauzula miałaby ułatwić pociągnięcie klienta do odpowiedzialności w przypadku, kiedy bank odmówi mu udzielenia kredytu i tym samym utrudnić klientowi uwolnienie się np. od obowiązku zapłaty kary umownej z tytułu odstąpienia od umowy. Powyższe postanowienie nie stanowi klauzuli niedozwolonej, chociaż jeżeli deweloper wymusza na klientach złożenie takich nieprawdziwych oświadczeń, to taka praktyka może zostać uznana za godzącą w zbiorowe interesy konsumentów.

Klient który zamierza finansować zakup mieszkania z kredytu, powinien poprosić dewelopera o usunięcie takiego postanowienia z projektu umowy. Natomiast jeżeli deweloper nie zgodzi się na usunięcie takiej klauzuli, wówczas klient powinien zachować dowody (np. e-maile do dewelopera), które pozwolą mu udowodnić, że wbrew oświadczeniu zawartemu w umowie, od początku zamierzał pozyskać środki na zakup nieruchomości dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej, o czym poinformował dewelopera.

[b]Czy jest to klauzula zakazana: „W przypadku zwrotu pisma wysłanego na adres Kupującego podany w preambule niniejszej Umowy, będą na adres korespondencyjny podany na piśmie przez Kupującego, z adnotacją: „nie podjęte w terminie”, „adresat nieznany”, „adresat zmienił adres” lub inną równoznaczną, będzie się uznawał, że adresat został powiadomiony prawidłowo i prawnie skutecznie”?[/b]

K.Z.: Przedstawione postanowienie prawdopodobnie stanowi przykład klauzuli niedozwolonej. Podobne klauzule zostały zakwestionowane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i umieszczone w [link=http://www.uokik.gov.pl/pl/ochrona_konsumentow/niedozwolone_klauzule/rejestr_klauzul_niedozwolonych/]rejestrze klauzul niedozwolonych[/link] pod numerami 918, 1207 i 1500. Oznacza to, że zakwestionowane przez SOKiK postanowienia nie mogą być stosowane we wzorach umownych, które zostały poddane kontroli. Ponieważ SOKiK już trzykrotnie dokonał negatywnej oceny takich klauzul, można z dużym prawdopodobieństwem przyjąć, że tego typu postanowienia zastosowane w innych wzorcach umownych okażą się klauzulami abuzywnymi.

[b]Czy zawsze treść umowy przedwstępnej będzie identyczna z tą ostateczną, zawieraną aktem notarialnym, tzn. gdy zgodzimy się na jakieś postanowienia na początku, wiążą one nas w tej samej formie także w akcie notarialnym?[/b]

M.Z.: Zawierana przez klientów umowa deweloperska ma częściowo charakter umowy przedwstępnej i powinna określać wszystkie istotne elementy umowy przyrzeczonej. Treść umowy przyrzeczonej powinna odpowiadać zatem treści umowy przedwstępnej. Jeżeli przedstawiony przez dewelopera klientowi projekt umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność lokalu) różni się w swoich istotnych postanowieniach od umowy deweloperskiej, to klient nie będzie zobowiązany do zawarcia takiej umowy.

Jeżeli klient nie godzi się na wprowadzone przez dewelopera zmiany, może odmówić zawarcia umowy i wezwać dewelopera do zawarcia umowy w kształcie ustalonym umową deweloperską.

[ramka][srodtytul]Warto wiedzieć[/srodtytul]

[b]Jak powinien zachować się klient, gdy zauważy, że ma w swojej umowie klauzule niedozwolone, a jak deweloper? Zgłosić fakt do UOKiK? Zmienić umowę aneksem?[/b]

[b]Krzysztof Zarębski:[/b]

- Jeżeli klient podejrzewa, że proponowana przez dewelopera umowa zawiera klauzule niedozwolone, to może zwrócić na to uwagę deweloperowi i zażądać zmiany projektu umowy.

- Może również zwrócić się do UOKiK z informacją, że w jego ocenie deweloper korzysta z wzorca umownego zawierającego klauzule niedozwolone, co jest praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Prezes UOKiK jest wówczas uprawniony do nałożenia kary na dewelopera.

- Próba doprowadzenia do zmiany wzorca umownego może wywołać konflikt z deweloperem. Niekiedy może to spowodować opóźnienie w odbiorze mieszkania lub nawet uniemożliwić zawarcie umowy. Takie działania są bezprawne, jednak ich podjęcie może w istotny sposób zaszkodzić klientowi.

- Jeżeli klient obawia się wejść w spór z deweloperem dotyczący kształtu umowy lub też zorientował się, że umowa zawiera klauzule niedozwolone dopiero po jej podpisaniu, powinien pamiętać, iż niedozwolone postanowienia nie będą wiązały klienta. Strony będą związane umową w pozostałym zakresie.

- W przypadku sporu – np. gdy deweloper zmienia cenę lokalu, informując klienta o wzroście kosztów budowy i wzywa klienta do dokonania dopłaty – klient będzie mógł odmówić zapłaty, podnosząc, iż uprawnienie dewelopera do zmiany ceny po zawarciu umowy stanowi klauzulę niedozwoloną, wobec czego nie wiąże klienta.[/ramka]

[ramka] [b]Ekspert radzi: Klauzule zakazane w umowach deweloperskich[/b]

[srodtytul]Czy w każdym przypadku nie obowiązują?[/srodtytul]