Można złożyć pozew, gdy nie ma zgody na remont

Pierwsze trzy miesiące roku są bardzo ważne dla wspólnot mieszkaniowych. To wtedy w tych dużych (tj. powyżej siedmiu lokali) odbywają się obowiązkowo zebrania, na których właściciele decydują m.in. o wysokości zaliczki czy też o przeprowadzeniu remontu. Nie zawsze jednak podjęte uchwały są po myśli wszystkich właścicieli. Wówczas mogą wystąpić z pozwem do sądu. To jedyna forma kwestionowania uchwał.

Pozew może złożyć jeden lub kilku właścicieli.

[srodtytul]Z jakich przyczyn [/srodtytul]

Prawo do tego daje im art. 25 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link] (dalej: ustawa). Zgodnie z nim jako przyczynę swojego pozwu mogą podać: naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i niezgodność z przepisami. W pierwszym przypadku najczęściej chodzi o sytuacje, kiedy wspólnota nie chce podjąć uchwały niezbędnej do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym albo wstrzymuje się od ponoszenia kosztów. Przykładowo, niezbędny jest pilny remont instalacji gazowej.

Zarzut niezgodności z prawem może dotyczyć zarówno braków merytorycznych, jak i proceduralnych. Właściciel lokalu może bowiem kwestionować prawidłowość trybu podjęcia uchwały. Przykład: kilku właścicieli nie zostało zawiadomionych o terminie rocznego zebrania lub o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W pozwie można też powołać się na inne przyczyny, które naruszają interesy właścicieli lokali. Dajmy na to uchwała przewiduje, że właściciel lokalu użytkowego będzie płacił wyższe zaliczki np. za sprzątanie, chociaż wejście do tego lokalu jest bezpośrednio z ulicy.

[srodtytul]Tylko sześć tygodni[/srodtytul]

Pozew w dwóch egzemplarzach składa się do sądu rejonowego (właściwego ze względu na położenie nieruchomości) przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Wnieść go należy w ciągu sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lub powiadomienia skarżącego właściciela mieszkania o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Trzeba pamiętać, że samo złożenie pozwu nie wstrzymuje automatycznie wykonania zaskarżonej uchwały.

Sprawy w sądzie toczą się zaś latami, często więc pozew staje się bezprzedmiotowy, bo np. już dawno wykonano kontrowersyjny remont. Dlatego przepisy dają prawo do złożenia wniosku o wstrzymanie wykonania uchwały do czasu zakończenia sprawy. Sąd może się do niego przychylić lub nie.

Pozew sąd rozpatruje w trybie procesowym, a stronami są: właściciel, który wniósł pozew, oraz wspólnota. Przed sądem wspólnotę reprezentuje zarząd, a jeżeli go nie ma (tak może być w małych wspólnotach), stawić się muszą wszyscy właściciele, którzy nie zaskarżyli uchwały.

[ramka] [srodtytul] Czym zajmuje się roczne zebranie[/srodtytul]

Art. 30 ustawy o własności lokali zawiera wykaz spraw, którymi właściciele powinni się zająć na zebraniu. Są to:

>> uchwalanie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,

>> ocena pracy zarządu,

>> sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały o udzieleniu mu absolutorium.

Nie jest to lista zamknięta. Właściciele mogą poszerzyć porządek zebrania o wiele innych ważnych dla nich spraw.

[b]Uwaga! Bywa i tak, że zarząd bojkotuje właściciela i nie chce zamieścić jego uchwały w porządku. Co wtedy? Najlepiej głosować przeciwko udzieleniu absolutorium zarządowi, a jeżeli zostanie się przegłosowanym, można tę uchwałę kwestionować w sądzie.[/b] [/ramka]