To dużo, bo w ubiegłym roku udział renegocjacji umów najmu biur wynosił ok. 20 proc. – wyliczyli analitycy CB Richard Ellis. – Nie należy jednak uznawać tego zjawiska za nowy trend. W minionym kwartale miały miejsce dwie bardzo duże renegocjacje prowadzone przez firmę Orange w budynku Renaissance Tower (17,4 tys. mkw.) oraz firmę HP w University Business Centre (10,3 tys. mkw.). To spowodowało nagły skok tego rodzaju umów – tłumaczy Olga Drela z CB Richard Ellis.

[srodtytul]Zatrzymać najemców[/srodtytul]

W ostatnich latach najwięcej umów najemcy odnawiali w centrum Warszawy, co jest spowodowane m.in. ograniczoną podażą budynków i wyższym popytem na nie. Renegocjacje dotyczą głównie biurowców, które znajdują się na rynku już od ponad pięciu lat, więc upłynął już okres pierwszej umowy najemców (pięć – siedem lat) – np. o takie budynki jak Warsaw Financial Centre, Warsaw Towers, Metropolitan czy Sienna Centre.

Dodatkowo analitycy obserwują powolny wzrost stawek najmu w tej części stolicy. Natomiast w pozostałych dzielnicach Warszawy czynsze nie ulegają zmianie.

– W przyszłości przełoży się to na wzrost udziału umów dot. renegocjacji w ścisłym centrum miasta, ponieważ obecnym właścicielom biurowców łatwiej będzie zatrzymać najemców. W pozostałych dzielnicach liczba renegocjowanych umów będzie z kolei spadać na rzecz zamiany siedzib przez firmy – tłumaczy Marcin Kania z Colliers International.

Anna Kot z Jones Lang LaSalle tłumaczy, że ilość renegocjacji zależy m.in. od ilości powierzchni dostępnej na rynku, poziomu stawek oraz ogólnej koniunktury. – Ze względu na przewidywany spadek podaży nowej powierzchni biurowej w przyszłym roku możliwości najmu będą coraz bardziej ograniczone. Dlatego część firm może pozostać w dotychczasowych obiektach ze względu na brak odpowiedniej alternatywy – wyjaśnia Anna Kot.

Dodaje, że renegocjując w tym roku umowę, można jeszcze liczyć na znaczne redukcje kosztów, co jednak zależy od konkretnej sytuacji najemcy – czyli wielkości powierzchni najmu, stanu technicznego i standardu zajmowanego obiektu, istniejących zobowiązań itp.

[srodtytul]Skuteczna motywacja[/srodtytul]

Stawki bazowe czynszów z umów podpisywanych w latach 2005 – 2006 nie różniły się tak bardzo od dzisiejszych. Jednak najemcy, którzy podpisywali umowy w tym czasie – a obecnie one wygasają – płacą teraz stawki podwyższone o coroczną indeksację czynszu.

– Uprzywilejowani są ci, którzy do negocjacji zabierają się z większym wyprzedzeniem, czyli rok lub nawet dwa lata przed wygaśnięciem dotychczasowych zobowiązań, ponieważ mogą rozważać podpisanie transakcji typu pre-let, umożliwiającej deweloperowi uruchomienie nowej inwestycji – tłumaczy Anna Kot. – W takim przypadku można bowiem liczyć na dodatkowe upusty. Poza tym taka alternatywa może odpowiednio zmotywować właściciela dotychczas zajmowanego obiektu do uatrakcyjnienia swojej oferty, a w zamian za przedłużenie okresu najmu można liczyć na oszczędności jeszcze przed wygaśnięciem kontraktu.

Kontrakty typu pre-let (zawieranie umowy przed rozpoczęciem budowy) wydają się być głównie straszakiem na właścicieli starszych biurowców. Od początku 2009 r. udział umów typu pre-let maleje. Podczas gdy w 2008 r. sięgnął 48 proc., w I kwartale br. wyniósł zaledwie 8 proc. całego popytu.