[srodtytul][i]Rozmowa z Andrzejem Saniewskim, doradcą finansowym z firmy ANSAN Colsulting[/i][/srodtytul]

[b]Rz: Jeśli dziś nosiłby się pan z zamiarem zaciągnięcia kredytu na mieszkanie, czego obawiałby się pan najbardziej? Co powinni wziąć pod uwagę potencjalni kredytobiorcy?[/b]

[b]Andrzej Saniewski: [/b] Istnieją cztery główne czynniki ryzyka, które powinien wziąć pod uwagę każdy kredytobiorca: spadek dochodów rodziny, wzrost stóp procentowych, osłabienie złotego oraz ewentualne kłopoty finansowe dewelopera, wpływające na przedłużenie terminu wybudowania mieszkania.

Te czynniki ryzyka występowały zawsze, ale w związku z obecnym kryzysem na świecie, który właśnie wszedł w nową fazę, zagrożenie z nimi związane znacząco wzrosło. Potencjalni kredytobiorcy powinni wziąć pod uwagę przede wszystkim ryzyko wzrostu oprocentowania kredytu. To ryzyko jest szczególnie istotne w przypadku kredytów w euro, gdyż obecne stopy procentowe są rekordowo niskie.

[wyimek][b]Czy rzeczywiście[/b] [link=http://www.rp.pl/artykul/499936.html]warto zadłużać się w euro?[/link][/wyimek]

Dlatego też biorąc kredyt hipoteczny, warto mieć tzw. poduszkę finansową, która pomoże nam przetrwać ewentualne kłopoty związane ze wzrostem raty lub zmniejszeniem naszych dochodów.

Chciałbym też poradzić wszystkim kredytobiorcom, aby biorąc kredyt hipoteczny, dodali do raty 25 proc. i zastanowili się, czy stać ich na spłatę takiej kwoty. Jeśli zdecydują, że to zbyt dużo jak na ich możliwości finansowe, to na pewno nie powinni brać tak wysokiego kredytu. W takiej sytuacji lepiej wynająć mieszkanie, niż brać na siebie nadmierne obciążenia finansowe.

[b]Czy warto się decydować na kredyt na 100 procent wartości nieruchomości lub nawet 110 proc., gdy zdolność kredytowa na to pozwala? Jakie z tym wiąże się ryzyko?[/b]

Przede wszystkim taki kredyt jest dużo droższy, gdyż oprócz ubezpieczenia brakującego wkładu własnego kredytobiorca będzie musiał zapłacić także wyższą marżę. Należy również pamiętać, że możliwości zrefinansowania takiego kredytu w przyszłości mogą być ograniczone, gdyż w przypadku pogorszenia się sytuacji rynkowej inne banki nie będą skłonne do przejęcia kredytu przekraczającego wartość nieruchomości. Dotyczy to szczególnie kredytów walutowych, gdyż w przypadku dalszego osłabienia złotego wartość takiego kredytu może znacznie przekraczać wartość mieszkania.

Nie polecałbym także kredytu na 100 procent wartości nieruchomości osobom, które zadłużają się maksymalnie tylko po to, aby kupić większe mieszkanie. Raczej traktowałbym to jako rozwiązanie dla tych kredytobiorców, którzy mają pewne środki własne, ale postanowili część z nich zachować na gorsze czasy i są skłonni ponieść wyższe koszty kredytu.

Zdecydowanie jednak odradzam kredyt na kwotę przekraczającą wartość mieszkania, gdyż może to pozbawić kredytobiorcę możliwości sprzedaży nieruchomości w razie kłopotów finansowych. Swoją drogą Polska jest chyba jedynym krajem na świecie, gdzie banki ciągle oferują kredyty hipoteczne na 100 lub więcej procent wartości nieruchomości. Na innych rynkach zarówno banki, jak i kredytobiorcy przekonali się już o wysokim ryzyku związanym z tego typu finansowaniem.

[b]Na jaką walutę należy postawić, zadłużając się na dziesięć lat, a na jaką, decydując się na spłatę rat przez 20 – 30 lat?[/b]

Chcę zdecydowanie podkreślić, że nie ma istotnej różnicy pomiędzy decyzją o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na dziesięć a na 30 lat. Po pierwsze, wszystkie czynniki ryzyka, o których mówiłem wcześniej, są tak samo groźne bez względu na okres kredytowania. Należy pamiętać, że największe ryzyko występuje w ciągu pierwszych kilku lat, gdy kwota kredytu jest najwyższa i rata stanowi poważne obciążenie naszych dochodów.

Po drugie, dane z innych rynków wyraźnie pokazują, że zdecydowana część kredytobiorców spłaca kredyt hipoteczny dużo wcześniej, po kilku lub kilkunastu latach. Wynika to z różnych przyczyn – ludzie sprzedają mieszkanie, aby zamienić je na inne, lub refinansują kredyt w innym banku, który oferuje lepsze warunki. Zakładam, że również w Polsce efektywny okres kredytowania będzie nie dłuższy niż kilkanaście lat.

[b]Czasem doradca namawia: Proszę wziąć euro i cieszyć się niższymi ratami, a gdy sytuacja się zmieni, refinansujemy kredyt i będzie po kłopocie. Ale takiej operacji towarzyszą koszty...[/b]

Refinansowanie kredytu w euro będzie się wiązało z koniecznością poniesienia kosztów spreadu walutowego. Większość banków ma odpowiednie zapisy w umowie dotyczące przeliczenia według tabeli kursowej kwoty kredytu walutowego przy wcześniejszej spłacie. Zatem taka operacja może być nieopłacalna, a na pewno znacząco zminimalizuje korzyści z zaciągnięcia kredytu hipotecznego w euro.

Możemy poprosić doradcę, aby nam zrobił symulację wysokości raty takiego kredytu po refinansowaniu na złote po trzech latach. Porównajmy to z wysokością raty, jaką byśmy płacili dla kredytu od razu zaciągniętego w złotych. Przekonamy się wtedy, że taka operacja jest dość kosztowna.

[b]Co doradziłby pan dziś osobom, które mają kredyty we frankach szwajcarskich zaciągnięte w czasie ostatniego boomu, płacą więc raty na granicy swoich możliwości, a obecna wartość kredytowanego mieszkania nie pozwala na spłatę kredytu wraz z kosztami towarzyszącymi.[/b]

Niestety, nie mam dla nich żadnych dobrych rozwiązań. Muszą zacisnąć pasa i dalej spłacać te kredyty we frankach szwajcarskich, gdyż przewalutowanie ich teraz na złote oznaczałoby istotny wzrost wysokości raty.

Odradzam również przewalutowanie na euro, gdyż, po pierwsze, będzie to również oznaczać wyższą ratę, a po drugie, kredyty w euro są obecnie narażone na bardzo wysokie ryzyko stopy procentowej. Wprawdzie to ryzyko dotyczy także kredytów we frankach szwajcarskich, ale jest ono mniejsze, gdyż historycznie stopy procentowe we frankach były niższe niż dla euro. Przypadek tych klientów powinien być przestrogą dla wszystkich osób, które obecnie zastanawiają się nad zaciągnięciem kredytów walutowych.