Za korzystanie z drogi koniecznej należy się wynagrodzenie

[b]W 2008 r. kupiłem nieruchomość, na której prowadzę działalność gospodarczą. Nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Powstała z podziału większej nieruchomości mającej taki dostęp. Jej właściciel, sprzedając w 2002 r. działkę mojemu poprzednikowi, zagwarantował ten dostęp w notarialnej umowie o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Potem sprzedał także drugą działkę, przez którą ta droga przebiega. Właściciel tej działki, który też z drogi korzysta, wyremontował ją i teraz żąda ode mnie zwrotu wydatków. Chce też comiesięcznych opłat za korzystanie z niej i zapowiada wystąpienie na drogę sądową. Czy ma rację?[/b]

Odpowiedź na oba pytania brzmi: tak.

Domyślać się można, że w akcie notarialnym nie wskazano, kogo obciążają koszty utrzymania drogi koniecznej ani nie przewidziano wynagrodzenia za korzystanie z niej.

Trzeba więc odwołać się do przepisów. Otóż obowiązek utrzymywania takiej drogi ciąży zgodnie z art. 289 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] na właścicielu nieruchomości władnącej, czyli tej, z którą związane jest prawo do korzystania z drogi koniecznej. Przemawia za tym również art. 50 k.c., zgodnie z którym za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością, a więc i służebności gruntowe.

To, że właściciel nieruchomości władnącej korzysta z drogi znajdującej się na nieruchomości sąsiedniej, nie powinno powodować kosztów po stronie właściciela nieruchomości nią obciążonej.

Potwierdził to [b]Sąd Najwyższy w niedawnym wyroku z 15 czerwca 2010 r. (II CSK 30/10). [/b]

Jeśli jednak droga ta służy także właścicielowi nieruchomości obciążonej, nie może być tak, by koszty jej utrzymania obciążały wyłącznie właściciela nieruchomości władnącej. Drugi powinien w nich partycypować w odpowiednim stopniu.

Najlepiej, gdy sąsiedzi uzgodnią to sami. W razie sporu ten z nich, który te koszty poniósł, może wystąpić przeciwko drugiemu do sądu o przyznanie mu zwrotu odpowiedniej ich części. Sąd musi przy rozstrzyganiu takiej sprawy uwzględnić, że korzystanie z drogi koniecznej przez sąsiada nie powinno powodować kosztów dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Może też przyznać mu od właściciela nieruchomości władnącej stałą kwotę na pokrycie kosztów utrzymania drogi.

Niezależnie od tego właścicielowi nieruchomości obciążonej należy się też wynagrodzenie za korzystanie z drogi koniecznej. Jeśli takie wynagrodzenie nie zostało ustalone a sąsiedzi nie mogą się porozumieć co do jego wysokości, właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się go na drodze sądowej.