Kupujący jest dziś panem sytuacji

[b]Rz: Czy przeciętny kupujący przepłaca dziś za wybraną nieruchomość? Jak pan ocenia to, co dzieje się na rynku z cenami i wywoławczymi?[/b]

Andrzej Zalewski: Z pewnością znacznie mniej niż jeszcze dwa lata temu, zwłaszcza że to kupujący jest teraz panem sytuacji. Porównując ceny ofertowe i transakcyjne, można odnieść wrażenie, że mamy dwa całkowicie odrębne światy ofert i faktycznie zrealizowanych transakcji. W wielu rejonach Warszawy ceny ofertowe w ogóle nie sięgają dolnego pułapu osiąganego przez ceny transakcyjne. A więc faktyczne ceny nieruchomości są znacznie, bo średnio o kilkanaście procent, niższe od ofertowych!

Nie oznacza to jednak, że poprawiły się umiejętności negocjacyjne kupujących. To raczej sprzedający, widząc, co się dzieje na rynku – proszę zwrócić uwagę, ile bannerów znowu wisi na głównych ulicach – od razu proponują nabywcy znaczący, nawet kilkunastoprocentowy upust od ceny ofertowej.

[b]Co zrobić, by kupić mieszkanie, dom czy działkę po cenie rynkowej, a nie zawyżonej?[/b]

Rady są stale te same: poznać szerzej teren, na którym poszukujemy nieruchomości, zidentyfikować lokalizacje z naszego punktu widzenia porównywalne, dowiedzieć się jak najwięcej o rynku nieruchomości, nie ograniczać się do jednej lokalizacji czy dzielnicy. Nie należy też się spieszyć i zafiksowywać się na pierwszej pasującej ofercie. Trzeba poznać i rozważyć wiele podobnych.

Pamiętam, jak mój dobry znajomy poszukiwał mieszkania w Warszawie i już był bliski kupienia czegoś na peryferiach, kiedy po rozmowie ze mną znalazł mieszkanie w pobliżu Łazienek, zbliżone do tamtego peryferyjnego ceną i standardem. Dobrze jest zatem korzystać z doradztwa rzeczoznawcy majątkowego, który powinien być znawcą lokalnego rynku.

[b]Jak oszacować samemu wartość wybranej nieruchomości?[/b]

Nie jest to niestety zadanie łatwe, gdyż przeciętny nabywca za mało wie o rynku nieruchomości i panującej na nim sytuacji. Wiedzę o rynku zdobywa się latami.

Orientację w cenach nieruchomości można uzyskać, przeglądając oferty i porównując je z nieruchomością wycenianą. To jednak okaże się zawodne, jeśli wybrana przez nas nieruchomość jest w jakiś sposób nietypowa – trudno znaleźć wtedy porównywalne z nią oferty. W ten sposób nie uzyskamy orientacji w cenach działek na terenach silnie zurbanizowanych – np. w historycznych założeniach urbanistycznych takich jak Żoliborz historyczny czy Sadyba w Warszawie lub Sołacz w Poznaniu.

Trudno też na podstawie ofert zorientować się w cenach mieszkań w unikatowych lokalizacjach (np. w Warszawie takim rejonem jest ul. Frascati czy Niecała) lub informacje te będą niemiarodajne.

[b]Kiedy można kupić daną nieruchomość taniej, okazyjnie, poniżej jej wartości rynkowej?[/b]

Tzw. okazje wynikają albo ze specyficznej sytuacji sprzedającego, albo z wad samej nieruchomości. Najczęściej poniżej cen rynkowych sprzedają osoby w jakiś sposób do tego przymuszone – potrzebujące pieniędzy, wyjeżdżające z kraju, zagrożone wszczęciem egzekucji z nieruchomości.

Z kolei lista możliwych wad nieruchomości jest długa. Obejmuje ona zarówno wady nieruchomości jako takiej – np. wady lokalizacji, czyli uciążliwe sąsiedztwo (emisja hałasu, zanieczyszczeń, złe warunki sanitarne na nieruchomościach sąsiednich, bliskość ruchliwych arterii), położenie na terenach zalewowych, podmokłych, zagrożonych erozją lub szkodami górniczymi. Do tego dochodzą usterki techniczne budynku (np. zły stan stropów), wadliwe wykonawstwo, jak i wszelkiego rodzaju wady i obciążenia prawne – np. obciążenie dożywociem, nieuregulowany prawnie dostęp do drogi publicznej, nieuregulowany stan prawny, obciążenie służebnościami utrudniające zabudowę, uregulowania planistyczne wykluczające zabudowę lub znacznie ją ograniczające (np. położenie w strefach ochronnych). Ta lista to tylko najczęstsze przypadki. Można zatem powiedzieć, że jest się czego bać.

[b]Czy zawsze w takich przypadkach kupujący nieruchomość naraża się straty?[/b]

Generalnie wszelkie wady nieruchomości powinny znaleźć adekwatne odzwierciedlenie w cenie. Jeśli kupujący nie ma świadomości występowania danej wady, to zwykle naraża się na stratę. Dla przykładu: nieruchomość bez dostępu do drogi jest zwykle warta 30 – 50 proc. wartości nieruchomości bez tej wady. Działka bez prawa zabudowy jest zwykle warta ułamek tego co działka budowlana. W grę wchodzą więc naprawdę znaczące kwoty pieniędzy.

[wyimek]„Do kupna nieruchomości podchodzimy z nonszalancją, jakby nie chodziło o dorobek życia”[/wyimek]

[b]Kiedy pomoc licencjonowanego rzeczoznawcy majątkowego jest niezbędna indywidualnemu inwestorowi?[/b]

Korzystanie z fachowej porady rzeczoznawcy, prawnika, budowlańca czy wszystkich tych osób naraz to ciągle w naszym kraju rzadkość. Patrząc pod tym kątem, można odnieść wrażenie, że do zakupu nieruchomości podchodzimy z nonszalancją, jakby nie chodziło często o dorobek całego życia! To stan kuriozalny i absurdalny. Przeciętny Brytyjczyk nie jest sobie w stanie wyobrazić transakcji nieruchomością bez udziału rzeczoznawcy majątkowego (zwanego tam surveyorem).

Wbrew obiegowym opiniom pomoc fachowca, w stosunku do cen nieruchomości w kraju, nie jest wcale droga. A jakże znacząco zmniejsza ponoszone przez nabywcę ryzyko. Jestem za tym, by zawsze konsultować zakup nieruchomości z rzeczoznawcą majątkowym już na etapie wyboru nieruchomości, a na etapie zawierania umowy także z prawnikiem.

[b]Na jaki rodzaj wyceny i kiedy warto się zdecydować? Z jakimi kosztami trzeba się liczyć?[/b]

Przede wszystkim zalecałbym potraktowanie rzeczoznawcy jako doradcy przy wyborze nieruchomości i zawieraniu transakcji. O taką poradę zwracałbym się w pierwszej kolejności. Natomiast po dokonaniu ostatecznego wyboru nieruchomości można poprosić o wykonanie operatu szacunkowego na potrzeby banku finansującego transakcję lub na własny użytek.

[ramka]