Jak dostać odszkodowanie od pośrednika

[b]Artur Michalski, szef praktyki nieruchomości w kancelarii DLA Piper Wiater[/b]

[b]Rz: Czytelnik pisze: Korzystam z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Do transakcji dochodzi, bo pomaga mi on znaleźć grunt, płacę prowizję. Kilka miesięcy później okazuje się, że teren, który miał być przeznaczony pod budowę domu, nie nadaje się do zabudowy. Ma wadę prawną. Jaka jest tu odpowiedzialność licencjonowanego pośrednika? A zwykłego brokera bez licencji?[/b]

[b]Artur Michalski[/b]: Przede wszystkim powinniśmy pamiętać, że pośrednikiem w obrocie nieruchomościami nie może zostać byle kto. Pośrednictwo to działalność licencjonowana, której zasady reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Pośrednikowi niewłaściwie wykonującemu swoje zawodowe obowiązki – czyli chociażby takiemu, który na zlecenie klienta pośredniczy i doprowadza do zawarcia umowy zbycia nieruchomości obarczonej wadą prawną – poza odpowiedzialnością o charakterze cywilnym (której można dochodzić bezpośrednio od ubezpieczyciela pośrednika) grozi również odpowiedzialność dyscyplinarna.

Z tytułu odpowiedzialności zawodowej pośrednik może w toku postępowania dyscyplinarnego otrzymać upomnienie, naganę, a także karę zawieszenia licencji zawodowej (na czas od trzech miesięcy do roku), a nawet pozbawienia tejże licencji z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie dopiero po upływie określonego czasu (może to być nawet trzy lata).

[b]A co w sytuacji, kiedy w transakcji pośredniczył agent bez licencji zawodowej?[/b]

Niestety, dosyć powszechne staje się świadczenie usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez osoby nieposiadające wymaganej licencji. Grozi za to jednak odpowiedzialność karna.

Ten, kto bez licencji zawodowej prowadzi działalność zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a także osoba prowadząca działalność w zakresie pośrednictwa, która powierza wykonywanie tych czynności osobom nieposiadającym licencji zawodowej, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Jak więc widać, polski przedsiębiorca czy konsument nie jest całkowicie bezbronny wobec niesolidnych pośredników czy też osób nieposiadających licencji i jedynie podających się za pośredników w obrocie nieruchomościami.

[b]Wyceniając grunt na potrzeby banku udzielającego kredytu, rzeczoznawca zaniżył jego wartość. Transakcje przeprowadzane w ostatnim czasie pokazały, że ziemia była droższa. Paradoksalnie dla czytelnika to gorzej, bo bank na tej podstawie policzył, że ma mniejszy wkład własny (działka mniej warta), więc dał mu wyższą marżę przy kredycie. Jak czytelnik może tutaj dochodzić swoich praw?[/b]

Wspomniana ustawa o gospodarce nieruchomościami stwarza również instrumenty prawne pozwalające zarówno przedsiębiorcom, jak i konsumentom chronić się przed fuszerką rzeczoznawców majątkowych.

Rzeczoznawcą majątkowym może zostać wyłącznie osoba fizyczna legitymująca się uprawnieniami zawodowymi w zakresie szacowania nieruchomości, wpisana do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Poza tym, podobnie jak w przypadku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, prowadzenie działalności w zakresie szacowania nieruchomości jest możliwe, pod warunkiem że czynności te będą wykonywane przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych.

[b]Rzeczoznawca również powinien być ubezpieczony?[/b]

Podobnie jak pośrednik w obrocie nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem swoich czynności zawodowych. W świetle obowiązujących przepisów minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC rzeczoznawcy w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, stanowi równowartość w złotych 25 tys. euro.

Rzeczoznawcy niewłaściwie wykonującemu swoje zawodowe obowiązki (czyli chociażby takiemu, który nierzetelnie wycenił wartość nieruchomości) poza odpowiedzialnością o charakterze cywilnym (której można dochodzić bezpośrednio od jego ubezpieczyciela) grozi również odpowiedzialność dyscyplinarna.

Z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawca może w toku postępowania dyscyplinarnego otrzymać upomnienie, naganę, a także karę zawieszenia uprawnień zawodowych (na czas od trzech miesięcy do roku), karę zawieszenia uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym, a nawet pozbawienia uprawnień zawodowych z możliwością ponownego ubiegania się o ich nadanie po upływie określonego czasu.

Zalecam, aby przed zleceniem rzeczoznawcy majątkowemu realizacji jego zawodowych obowiązków zażądać okazania polisy stwierdzającej zawarcie obowiązkowego ubezpieczenia OC za szkody związane z wykonywaniem działalności zawodowej.

Należy również pamiętać, że za świadczenie usług rzeczoznawstwa majątkowego bez uprawnień grozi odpowiedzialność karna. Ten, kto prowadzi bez uprawnień zawodowych działalność w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, a także osoba prowadząca działalność w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, która powierza wykonywanie tych czynności osobom nieposiadającym uprawnień zawodowych, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

[b]Notariusz przeoczył wzmiankę w księdze wieczystej, wpisu jeszcze nie było. Chodzi o roszczenia do mieszkania, które zostało sprzedane, a wcześniej odziedziczone. Co w takiej sytuacji powinien zrobić nabywca pechowego lokalu?[/b]

Notariusz jako osoba wykonująca zawód zaufania publicznego ponosi odpowiedzialność cywilną za szkody wyrządzone przy wykonywaniu czynności notarialnych, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności.

Z tego właśnie względu wszyscy notariusze podlegają obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem działalności zawodowej. Obecnie minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC notariusza w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, stanowi równowartość w złotych 50 tys. euro.

Niezależnie od odpowiedzialności cywilnej niesolidnemu notariuszowi, który wykonuje swoje obowiązki z naruszeniem standardów zawodowej staranności, grozi też odpowiedzialność dyscyplinarna przed organami notarialnego samorządu zawodowego.

Za przewinienia zawodowe, w tym za niezawarcie umowy obowiązkowego ubezpieczenia OC, może grozić upomnienie, nagana, kara pieniężna do wysokości pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, nie niższa od połowy tego wynagrodzenia, a nawet pozbawienie prawa prowadzenia kancelarii.

Powinniśmy zatem pamiętać, że przy każdej czynności notarialnej mamy prawo żądać od notariusza okazania aktualnej polisy potwierdzającej zawarcie umowy ubezpieczenia OC, a on nie może nam tego odmówić.

[ramka][srodtytul]Co zrobić, gdy chcemy walczyć o odszkodowanie[/srodtytul]

[b]ABC dochodzenia odszkodowania z OC pośrednika w obrocie nieruchomościami:[/b]

• Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawsze musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności.

• Powinna szczegółowo określać zakres podejmowanych przez pośrednika czynności.

• W każdej umowie, zawartej zarówno z indywidualnym pośrednikiem, jak i z agencją pośrednictwa, powinien być wskazany konkretny pośrednik w obrocie nieruchomościami odpowiedzialny zawodowo za wykonanie umowy oraz numer jego licencji zawodowej.

• W umowie musi się również znaleźć oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu OC za szkody wyrządzone w związku z prowadzoną działalnością.

• Przy zawieraniu umowy mamy prawo żądać także wskazania polisy OC, sumy ubezpieczenia OC oraz danych ubezpieczyciela, od którego bezpośrednio możemy dochodzić odszkodowania za szkody wyrządzone przez pośrednika przy wykonywaniu jego czynności zawodowych.

• Dochodząc odszkodowania od ubezpieczyciela, należy wykazać, że ponieśliśmy konkretną szkodę w wyniku nienależytego wykonania obowiązków zawodowych przez pośrednika, określić jej wysokość, a przede wszystkim wykazać związek przyczynowy pomiędzy niesolidnym działaniem pośrednika a poniesioną przez nas szkodą.