wynajmować czy kupować mieszkanie

Rz: Czy możliwy jest u nas taki scenariusz jak w Hiszpanii: puste wybudowane osiedla, szkielety niedokończonych budynków czekających na klientów, czyli lepsze czasy na rynku? Jak ocenia pani kondycję naszego rynku nieruchomości?

Jolanta Nowakowska-Zimoch: Rynek nieruchomości jest taki jak sytuacja gospodarcza w kraju. A w Hiszpanii jest znacznie trudniejsza niż w Polsce. Budynki stoją puste, bo nie ma kto kupować mieszkań, gdyż rośnie bezrobocie, o kredyt trudno, a inwestorzy zewnętrzni traktują rynek hiszpański jako niestabilny.

U nas, na szczęście, tak nie jest. Sytuacja gospodarcza nie jest zła, więc są chętni na mieszkania oraz na kredyty hipoteczne. Należy się liczyć z tym, że banki zaostrzą swoją politykę udzielania kredytów, podwyższając wymagania dotyczące wkładu własnego kredytobiorcy. Także na rynku komercyjnym sytuacja jest dobra. Popatrzmy np., jak rozwijają się centra handlowe. Inwestorzy budują je już nie tylko w największych miastach, ale z roku na rok coraz więcej deweloperów przekonuje się do mniejszych miejscowości, np. do Lublina czy Kielc, a nie tylko Wrocławia czy Warszawy.

Czy wrócą ceny nieruchomości sprzed kryzysu, sprzed 2008 r.? Wielu inwestorów kupowało wtedy ziemię za horrendalne stawki, planując np. wybudowanie na niej osiedla. Mieszkania są dziś znacznie tańsze niż wtedy, nie mówiąc o cenach ziemi, więc przedsięwzięcia stają się nieopłacalne. Co będzie z takimi projektami?

Działki kupowane w okresie hossy dziś są tańsze nawet o jedną trzecią. Jest to powodem nierealizowania inwestycji, ponieważ wiele z nich okazało się nieopłacalnych. O marżach sprzed kryzysu deweloperzy powinni na długo zapomnieć albo nawet na zawsze. Szczególnie mieszkaniowi. Jeśli więc nic do tej pory nie udało im się zrobić na tych działkach, a mają kredyty na nie, banki raczej nie będą dłużej zwlekać z egzekwowaniem należności. Właściciele będą zmuszeni sprzedać grunty nawet z 30 – 40-procentową stratą w porównaniu z cenami zapłaconymi w okresie hossy. I pewnie znajdą się inwestorzy, którzy z takich okazji będą korzystać. Proszę jednak zwrócić uwagę, że ceny atrakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych z uwagi na ich lokalizację i standard mimo kryzysu nie uległy obniżeniu.

Czy nie obawiałaby się pani, kupując dziś nowe mieszkanie od dewelopera na wczesnym etapie budowy, że inwestycja nie zostanie oddana na czas, że zabraknie chętnych, czyli finansowania budowy?

Podpisana przez prezydenta ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która wejdzie w życie na przełomie marca i kwietnia 2012 r., będzie skuteczniej chronić prawa kupujących. Na pewno za pół roku na rynku będzie bezpieczniej niż dziś i klienci deweloperów będą znacznie lepiej zabezpieczeni przed utratą swoich pieniędzy. Deweloperzy będą zobowiązani do zakładania rachunków powierniczych, na których zdeponowane będą pieniądze klientów. Mimo że wybór rodzaju rachunku powierniczego będzie zależał od dewelopera, to mam nadzieję, że deweloperom będzie zależało na uwiarygodnieniu swojej pozycji na rynku i będą wybierać takie rodzaje zabezpieczeń, do których ich klienci będą mieli największe zaufanie.

Na pewno skończył się taki etap na rynku nieruchomości, gdy przed pozwoleniem na budowę albo zaraz po rozpoczęciu inwestycji deweloperzy nie mieli problemów ze sprzedażą mieszkań.

Teraz liczy się, oczywiście poza lokalizacją, standardem i wiarygodnością dewelopera na rynku, sposób zabezpieczenia pieniędzy wpłaconych przez klientów, czyli bezpieczeństwo klienta.

Wydaje mi się, że coraz mniejsze znaczenie będzie miał drobny rabat, kuchnia w prezencie czy inny bonus od dewelopera, a coraz większe bezpieczeństwo transakcji, czyli rachunek powierniczy i umowy deweloperskie zawierane w formie aktu notarialnego. Firmy, które tego nie zrozumieją, nie będą wiarygodne dla klientów.

Jak bardzo może zwiększyć koszty budowy mieszkania prowadzenie rachunku powierniczego?

Koszty założenia i prowadzenia rachunku powierniczego obciążają dewelopera. Z pewnością znajdzie to odzwierciedlenie w kalkulacji ceny. Nie będą to jednak koszty znaczące. Prowadzony będzie jeden rachunek powierniczy, na którym bank prowadzi odrębne konta dla każdego klienta.

Czego oczekuje bank od dewelopera, który idzie do niego po kredyt?

Bank będzie kredytować wyłącznie dobry i wiarogodny projekt, którego założenia i parametry pozwolą na spłatę kredytu. Bank oczekuje także przedstawienia przez dewelopera odpowiednich zabezpieczeń pozwalających na ocenę bezpieczeństwa pożyczanych pieniędzy. Od oceny ryzyka przez bank zależą warunki kredytowania, w tym udział własny kredytobiorcy. Wysokość udziału własnego kredytobiorcy to wypadkowa wszystkich przesłanek, które podlegają analizie banku. W zależności od rodzaju projektu i segmentu rynku udziały te są różne.

Jak oceniają nasz rynek nieruchomości na tle naszych sąsiadów fundusze inwestycyjne? Mówi się o rekordowych zakupach, że z roku na rok inwestycje są u nas większe, ale jakoś nie widać nowych instytucji, które marzyłyby o wyłożeniu kapitału w Polsce. Transakcji na rynku komercyjnym dokonują ciągle ci sami gracze z Niemiec...

Polski rynek nieruchomości jest dobrze oceniany przez międzynarodowe fundusze inwestycyjne. Jeśli mówimy o liderach w Europie, którzy cieszą się największym zainteresowaniem inwestorów, to na pierwszym miejscu są Niemcy, potem Francja i Polska.

Problemem jest raczej ilość projektów, którymi zainteresowane są fundusze. Chodzi o nieruchomości spełniające oczekiwania inwestorów. Nie zapominajmy, że Polska nie jest dużym rynkiem i dlatego liczba dobrych projektów jest odpowiednio mniejsza. Prawdą jest to, że w zasadzie na rynku są ci sami gracze, którzy uczestniczą w transakcjach. Co jakiś czas pojawia się nowy fundusz, ale większość odbywa się z udziałem funduszy niemieckich, które są obecne w Polsce od lat i znają rynek.

Dlaczego brakuje całkiem nowych inwestorów w Polsce?

Może nie potrafimy ich przekonać, że warto. Same wskaźniki gospodarcze to za mało. U nas każdy gra na siebie, każde miasto, region. Brak spójnego działania.

Najbardziej krytyczna uwaga zachodniego inwestora o polskim rynku nieruchomości, jaką pani usłyszała?

To, niestety, nie zmienia się od lat, inwestorzy krytykują biurokrację i duży zakres uznaniowości urzędniczej, a także brak planów zagospodarowania przestrzennego.

CV