Podaż magazynów w 2012 r.

Tegoroczna podaż nowych magazynów  będzie co najmniej porównywalna z 2011 r. (ok. 270 tys. mkw.), a zdaniem niektórych analityków może nawet przewyższyć ubiegłoroczny wynik.

– Inwestycje oddawane do użytku w 2012 r. są w dużym stopniu efektem umów podpisanych jeszcze w 2011 r., a tych było sporo. Co więcej, cały czas są podpisywane kolejne umowy przewidujące budowę kolejnych hal w tym roku – zapewnia Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowych w Jones Lang LaSalle.

Jednak w porównaniu z najlepszym okresem minionej dekady deweloperzy budują obecnie niewiele – np. w 2008 r. na rynek trafiło ponad 1,1 mln mkw. nowych magazynów.

Najwięcej powierzchni prawdopodobnie pojawi się na Śląsku (ok. 55 tys. mkw.). Zdecydowana większość obiektów jest wynajęta przed rozpoczęciem budowy. Jak zapewnia Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią w spółce Panattoni Europe, już od niemal trzech lat żaden deweloper posiłkujący się kredytem nie rozpoczyna inwestycji bez wcześniejszego zawarcia umów najmu.

– Realizowane są najczęściej projekty na zamówienie konkretnego klienta (tzw. BTS) oraz inwestycje typu pre-let, polegające na rozpoczęciu budowy przy podpisanej umowie najmu z jednym bądź kilkoma firmami na co najmniej 50 proc. powierzchni planowanego obiektu – zapewnia Robert Dobrzycki.

Magazyny typu BTS stanowiły połowę wszystkich projektów zrealizowanych w ubiegłym roku. – W niektórych regionach Polski, np. w Warszawie, tendencja ta utrzyma się również w 2012 r. Częściej natomiast buduje się spekulacyjnie na Śląsku, w Poznaniu czy Gdańsku. Ponadto niektórzy deweloperzy w projektach BTS w popularnych lokalizacjach budują dodatkowo kilka tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej – opowiada Agata Czarnecka, starszy konsultant w dziale badań rynku i doradztwa w CBRE.

Z wyliczeń przedstawicieli Jones Lang LaSalle wynika, że najwięcej magazynów oddadzą w tym roku Panattoni, Goodman, MLP i SEGRO.

Średnie miesięczne ofertowe stawki najmu magazynów wynoszą 4,5 – 5 euro za mkw. dla Warszawy i 3 – 3,5 euro za mkw. w innych aglomeracjach. Wyjściowe czynsze w nowo powstających obiektach są zwykle o kilka procent wyższe od stawek najmu w wybudowanych halach.

– Nie jest to efekt podwyższania cen przez deweloperów. Po prostu spora część istniejących obiektów stoi pusta i ich właściciele są zmuszeni obniżyć czynsz, aby znaleźć na nie chętnych. Stąd ta różnica – tłumaczy Tomasz Mika.

Jak jednak zauważa Marek Kiwak, przedstawiciel działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman & Wakefield, w przypadku budowy obiektu, którego tylko część jest przeznaczona dla jednego klienta, najemcy mogą liczyć na korzystne zachęty finansowe w porównaniu z ofertami istniejących obiektów.

Średnie czynsze w tym roku raczej się nie zmienią – prognozują analitycy CBRE, choć do nieznacznych podwyżek może dojść tam, gdzie pozostało mało wolnej powierzchni (np. w Poznaniu czy Gdańsku).