Koronawirus spustoszył wynajem mieszkań na doby. Lepiej radzi sobie rynek najmu długoterminowego. – Poziomy wynajmu wprawdzie chwilowo spadły o kilka procent, ale dotyczy to głównie gorzej położonych budynków – mówi Dariusz Węglicki, dyrektor zarządzający funduszem Catella Polska. – Podobnie jest z czynszami. Stawki za lokale z najlepszymi adresami są stabilne.

Blok na zamówienie

Węglicki zauważa, że w ostatnich czterech miesiącach wielu deweloperów zdecydowało się na projektowanie i przygotowanie do sprzedaży budynków przeznaczonych na wynajem. – Decyzje te w dużej mierze są podyktowane spadkiem sprzedaży mieszkań klientom indywidualnym – wyjaśnia. – Inwestorzy działający w Polsce na rynku PRS (sektor wynajmu prywatnego – red.) i domów studenckich poszukują nowych lokalizacji. Ich przyszły rozwój, ze względu na brak gotowych wynajętych budynków, musi oprzeć się na transakcjach typu forward purchase czy też forward financing – zastrzega.

Catella, właściciel ponad 550 lokali (w Złotej 44 i przy Pereca 11 w Warszawie oraz w Trio Kraków), prowadzi rozmowy z kilkoma deweloperami.

W ubiegłym roku od amerykańskiej firmy Hines fundusz Catella European Residential kupił w centrum Krakowa jeden budynek z pokojami dla studentów i dwa apartamentowce z lokalami na wynajem. Nieruchomości przeszły w ręce funduszu za 20 mln euro.

Była to trzecia inwestycja Catelli w Polsce i pierwsza poza Warszawą. Nieruchomości fundusz szuka teraz w czterech miastach – w stolicy, Krakowie, we Wrocławiu i w Gdańsku. – Rynek PRS będzie w najbliższych latach na ścieżce wzrostu, nastąpi coraz większa instytucjonalizacja – przewiduje Dariusz Węglicki. – Powoli zaczną dominować fundusze kupujące całe budynki bądź projekty. Inwestorzy indywidualni, co widać już dziś, raczej przyglądają się rynkowi, oczekując na okazje.

Także Monika Perekitko, członek zarządu spółki deweloperskiej Matexi Polska, ocenia, że PRS to bardzo perspektywiczny sektor. Będzie zyskiwał na znaczeniu na rynku deweloperskim.

– Nie sądzę jednak, by zdominował rynek mieszkaniowy – zastrzega. – Tu wciąż zdecydowany udział będą mieć klienci indywidualni zainteresowani posiadaniem mieszkania. Projekty PRS na pewno jednak na stałe zagoszczą w największych miastach o największym potencjale gospodarczym, gdzie aktywnie działają wyspecjalizowane fundusze zarządzające mieszkaniami na wynajem – potwierdza.

Matexi, jak mówi Perekitko, „jest w stałym kontakcie z inwestorami". A kupując grunty, ten deweloper analizuje jego potencjał w tym sektorze. Ostatnio firma zamknęła sprzedaż budynku z niemal 200 mieszkaniami u zbiegu ul. Puławskiej z al. Niepodległości w Warszawie. Blok za ponad 100 mln zł kupił Aurec Capital.

– Fundusze szukają relatywnie dużych budynków, w których jest od 100 do 200 kompaktowych mieszkań – mówi przedstawicielka Matexi. – Ważna jest lokalizacja, musi być atrakcyjna dla pracujących, dobrze skomunikowana z centrami biznesowymi.

Zdaniem Moniki Perekitko pandemia na pewno będzie mieć wpływ na rynek. – Jedną ze zmian może być wzrost zainteresowania mieszkaniami na wynajem, co może oznaczać także szybszy wzrost dla segmentu PRS – ocenia. – Jest jednak zbyt wcześnie na takie analizy. Realne trendy będziemy mogli zaobserwować najwcześniej w przyszłym roku.

Motywacja dewelopera

Krzysztof Cipiur, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w firmie doradczej Knight Frank, potwierdza, że rynek mieszkań na wynajem nabiera tempa, choć liczba dostępnych w Polsce aktywów wciąż jest mała. – Rok 2019 przyniósł znaczne przyspieszenie w tym sektorze, zawarto kilka znaczących transakcji – przypomina.

Poza wspomnianym zakupem budynku Matexi dyrektor wymienia niemieckiego dewelopera TAD Immobilien, który nabył całościowe udziały w Vantage Development i zapowiedział m.in. inwestycje na rynku najmu. W planach ma 10 tys. lokali w Polsce. Wskazuje też na wzmożoną aktywność czeskiego funduszu Zeitgeist Asset Management, który w całej Polsce kupił kilka nieruchomości przeznaczonych na mieszkania na wynajem lub akademiki i na plany dewelopera Golub GetHouse, który pod utworzoną w 2019 r. marką Inspirentals planuje długoterminowy wynajem nieruchomości na Służewcu i Woli w Warszawie. – A izraelski fundusz AFI Europe po zakupie dwóch kamienic w centrum stolicy celuje w mieszkania na wynajem klasy premium – mówi Krzysztof Cipiur.

Podkreśla, że Polskę na celowniku inwestorów utrzymują niskie stopy procentowe i wyższe w porównaniu z krajami Europy Zachodniej stopy kapitalizacji. – Dzisiejsza sytuacja wpływa na zmiany strategii i decyzje o dywersyfikacji portfela wśród inwestorów, którzy chętniej sięgają po alternatywne inwestycje, takie jak sektor PRS i sektor prywatnych akademików – mówi.

Dyrektor z Knight Frank podziela opinię, że sytuacja związana z pandemią może przyspieszyć wzrost rynku PRS i domów studenckich.

– Do tej pory deweloperzy byli beneficjentami hossy na rynku mieszkań na sprzedaż, ceny rosły z miesiąca na miesiąc, a lokale były kupowane już na wczesnym etapie budowy, co ograniczało koszty finansowania i obniżało ryzyko – mówi. – Teraz do szukania alternatywy motywuje deweloperów rosnący odsetek odrzuconych wniosków o kredyt hipoteczny i obawy o pogarszającą się koniunkturę. Alternatywą jest sprzedaż całych portfeli projektów inwestorom zainteresowanym mieszkaniami na wynajem. Podmioty instytucjonalne, analizując potencjał danego kraju, biorą pod uwagę różne czynniki stymulujące popyt, które w przypadku inwestycji w PRS skupiają się na wysokich i stale rosnących cenach mieszkań oraz zmieniającym się podejściu do życia młodych ludzi.

Dla studenta

Marcin Jański, szef działu inwestycji alternatywnych w firmie doradczej CBRE, komentuje, że od pierwszych transakcji na rynku PRS w Polsce mijają cztery lata. – Skala była dotychczas niewielka – zauważa. – Paradoksalnie skutki gospodarcze pandemii mogą przyspieszyć rozwój tego rynku. Z jednej strony deweloperzy, dla których dotychczas największym problemem był brak ziemi pod inwestycje, będą bardziej skłonni schodzić z marży, sprzedając całe obiekty. Z drugiej strony potencjalna niepewność zatrudnienia będzie skłaniać klientów do ograniczania ryzyka. Zamiast kupować, będą wynajmować. Nie bez znaczenia będzie też utrudniony dostęp do finansowania.

Marcin Jański podkreśla, że skala zmian zależy też od tego, jaki wpływ skutki pandemii będą mieć na realną gospodarkę, co wciąż jest trudne do oszacowania.

Eksperci zwracają też uwagę, że podobnie jak sektor mieszkań na wynajem zainteresowaniem inwestorów cieszą się prywatne akademiki. – Różnorodność oferty dydaktycznej wpływa na zainteresowanie studentów zagranicznych edukacją w Polsce – mówi Krzysztof Cipiur. – Nie bez znaczenia są również zmieniające się preferencje i możliwości finansowe młodego pokolenia, które przekładają się na zainteresowanie deweloperów tym sektorem i rosnącą liczbę nowych inwestycji – dodaje.

Dyrektor z Knight Frank przypomina, że miejsca w akademikach uczelni państwowych i prywatnych zaspokajają jedynie ok. 10 proc. popytu.

– W roku akademickim 2018/2019 w Polsce studiowało łącznie 1,23 mln studentów, przy czym liczba studentów zagranicznych (ponad 78 tys. w 2018/2019) rośnie najszybciej w Europie, a w ostatnich pięciu latach wzrosła ponaddwukrotnie – podaje dyrektor. – Uczelnie w tym czasie dysponowały 126 tys. miejsc noclegowych, z kolei prywatne akademiki oferowały wówczas ok. 6,5 tys. miejsc dla studentów. Te statystyki wskazują na olbrzymi potencjał rozwoju sektora, ponieważ udział prywatnych akademików w ogólnej podaży miejsc noclegowych dla studentów to jedynie 5 proc. – podsumowuje.

Jaka jest sytuacja na rynku najmu mieszkań? O tym w piątek w dodatku „Nieruchomości"

To będzie nietypowy rok

Przeciętne stawki najmu są niższe niż przed pandemią. Jak podaje Otodom, w Warszawie lokal można wynająć średnio za niespełna 3,7 tys. zł, podczas gdy rok temu było to ponad 4,3 tys. zł. W ciągu 12 miesięcy – od czerwca do czerwca – średnie czynsze za mieszkania w stolicy spadły o 16 proc. W porównaniu z lutym tego roku na stołecznym rynku najmu jest taniej o 13 proc. (spadek z 4,2 do niespełna 3,7 tys. zł) – podaje portal Otodom. We Wrocławiu średnie czynsze w czerwcu sięgały 2,2 tys. zł. W lutym było to niemal 2,3 tys., a w czerwcu ubiegłego roku – ponad 2,3 tys. zł. W Krakowie mieszkanie można wynająć średnio za 2,2 tys. zł miesięcznie, podczas gdy w lutym było to ponad 2,4 tys. zł, a rok temu – ponad 2,3 tys. zł.