Łatwiej zabudować centra

Ministerstwo Rozwoju pracuje nad przepisami, które mają pomóc w zabudowie centrów dużych miast. Dziś jest to trudne. Winne są przestarzałe dokumenty planistyczne. Na nowe uregulowania czekają z niecierpliwością inwestorzy i same miasta.

Niejasne prawo

– Od 1 stycznia 2018 r. obowiązuje nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wprowadziła ona zmiany dotyczące zabudowy śródmiejskiej – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – Wcześniej urzędnicy sami określali, czy dana inwestycja zalicza się do tego typu zabudowy, czy nie, co było powodem sporów. Nowela miała rozwiązać problem raz na zawsze. Wprowadziła pojęcie obszaru zabudowy śródmiejskiej oraz zasadę, że wyznacza się go na podstawie dokumentów planistycznych, czyli miejscowego planu, a gdy go nie ma – studium – tłumaczy.

– Niestety, wiele miejscowych planów i studiów powstało przed wejściem w życie noweli. Nie zawierają więc wprost odniesienia do zabudowy śródmiejskiej lub posługują się starym określeniem funkcjonalnej zabudowy śródmiejskiej. Dla urzędników nie jest to jedno i to samo i nie chcą m.in. z tego powodu wydawać pozwoleń – wyjaśnia dyrektor Płochocki.

Jego zdaniem, trzeba jak najszybciej zmienić przepisy, bo istnieje niebezpieczeństwo paraliżu inwestycyjnego, co jest niebezpieczne zwłaszcza teraz, gdy wszyscy zmagają się z ograniczeniami związanymi z pandemią.

Wtóruje mu Mateusz Bromboszcz, wiceprezes ds. prawnoadministracyjnych w ATAL.

– Aktualizacja studium czy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest czasochłonna i kosztowna. Natomiast uchwała lokalizacyjna oparta na specustawie deweloperskiej jest rozwiązaniem niepopularnym i trudnym do wypracowania, choćby z uwagi na wymogi związane m.in. z odległością od szkół czy przedszkoli – mówi Mateusz Bromboszcz.

– Dlatego tak istotne jest, aby umożliwić gminie decydowanie o strefie zabudowy śródmiejskiej we własnym zakresie, wykorzystując rozwiązania szybsze i generujące mniejsze koszty, jak np. zarządzenie prezydenta miasta.

Nie tylko inwestorzy są zwolennikami zmian. Domagają się ich także same miasta.

Nowa definicja?

– Problem dotyczy wszystkich miast, które przygotowały swoje studia przed 2018 r., w tym i Warszawy – przyznaje Karolina Gałecka z warszawskego ratusza. – Wedle naszej wiedzy, wśród 11 największych miast nie ma go tylko w czterech. Są też i takie miasta, jak na przykład Wrocław, które świadomie nie zdecydowały się regulować kwestii zabudowy śródmiejskiej w swoim studium, mimo że miały taką możliwość, uchwalając je po wejściu w życie nowych przepisów.

Stołeczne studium pochodzi z 2006 r. – Konieczna jest jego aktualizacja. Przygotowujemy projekt jego zmiany. Ale i tak warto zmodyfikować przepis dotyczący zabudowy śródmiejskiej i dać miastom trzy lata na dostosowanie do nich swoich dokumentów, pozwalając w okresie przejściowym na stosowanie dotychczasowych przepisów – mówi Karolina Gałecka.

Piotr Fokczyński, dyrektor wydziału architektury i budownictwa w Urzędzie Miasta we Wrocławiu proponuje, by tak, jak przewidywały to przepisy przed 2018 r., powiązać skrócenie czasu nasłonecznienia z zabudową śródmiejską uzupełniającą i wprowadzić jej definicję.