Banki udzielają kredytów mieszkaniowych także bez etatu

Dawniej banki udzielające kredytów hipotecznych wymagały zatrudnienia na podstawie umowy zawartej na czas nieokreślony. Ale od kilku lat ich podejście jest zdecydowanie bardziej liberalne. Osoby z czasowymi umowami o pracę również mają szansę na uzyskanie pożyczki.

– Udzielając kredytu hipotecznego, bank przede wszystkim ocenia zdolność klienta do spłaty zaciągniętego zobowiązania oraz weryfikuje wartość zaproponowanego zabezpieczenia. Spełnienie tych wymogów to podstawa – mówi Leszek Zięba, ekspert firmy Aspiro. – Osiąganie dochodu z etatu nie jest warunkiem koniecznym. Banki akceptują samozatrudnienie, umowy cywilnoprawne i inne.

Dochody powinny być jednak powtarzalne i uzyskiwane już od pewnego czasu, a umowy najlepiej długoterminowe.

Etat to etat

Banki, oceniając zdolność kredytową klienta, biorą pod uwagę wysokość zarobków, miesięcznych wydatków i liczbę osób na utrzymaniu. Od formy zatrudnienia zależy jednak, na jakim poziomie znajdują się te kryteria.

– Banki lubią etatowców. Ich zdaniem najpewniejszą i najbezpieczniejszą formą zatrudnienia jest właśnie umowa o pracę. Umowa taka jest postrzegana jako gwarancja długoterminowego zatrudnienia, a to dla banku oznacza terminowe i bezproblemowe regulowanie rat kredytowych – tłumaczy Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.

Od samozatrudnionych banki wymagają nawet 30-miesięcznego okresu prowadzenia działalności

Etatowiec planujący zakup mieszkania na kredyt często już po trzech miesiącach zatrudnienia może udać się do banku z wnioskiem o finansowanie. Co prawda są banki wymagające dłuższego okresu, nawet dwunastomiesięcznego. Jeśli ten warunek jest spełniony, do wyliczenia zdolności kredytowej klienta najczęściej brana jest pod uwagę średnia wysokość dochodów z trzech ostatnich miesięcy.

– W przypadku osób zatrudnionych na podstawie umowy na czas określony stawiany jest jeszcze jeden dodatkowy warunek dotyczący okresu obowiązywania umowy. Nie może ona wygasać w ciągu najbliższych dni czy tygodni. Najczęściej banki wymagają, aby pracownik okazał umowę obowiązującą jeszcze przez minimum sześć miesięcy od chwili złożenia wniosku – dodaje Michał Krajkowski.

Śmieciówka też może być

Jak podkreślają doradcy z DK Notus, banki nie dyskwalifikują osób, które nie mają stałej formy zatrudnienia.

– Banki widzą, jak duża liczba potencjalnych klientów ma wypłacane wynagrodzenie na podstawie różnych form umów o pracę. W związku z tym dostosowują swoje wymogi i regulaminy tak, aby nie skreślać ich z listy swoich potencjalnych klientów. Dlatego w staraniach o kredyt hipoteczny brak stałej umowy o pracę nie jest powodem do odrzucenia wniosku. Banki akceptują także inne sposoby uzyskiwania dochodów, oczywiście o ile spełnione są określone warunki – zapewnia Michał Krajkowski.

O jakie warunki chodzi? W przypadku umów-zleceń czy o dzieło minimalny okres uzyskiwania dochodów z danego źródła to 12 miesięcy, choć są instytucje (np. Bank Nordea, Polbank), które wymagają minimum dwóch lat, ale też takie (np. Bank Millennium), gdzie wystarczy sześć miesięcy.

– W przypadku umów śmieciowych istotny jest także sposób ustalania wysokości dochodu. Większość instytucji policzy dochód netto zgodnie z ordynacją podatkową, uwzględniając 20- lub 50-proc. koszty uzyskania przychodu. Tylko kilka banków (np. MultiBank, mBank, Bank Millennium, Eurobank) jako dochód netto uwzględni kwoty wpływające na rachunek klienta, bez stosowania żadnych przeliczników obniżających dochody – twierdzi doradca Notusa.

Warto też wiedzieć, że banki nie żądają, aby umowy z pracodawcą były regularnie podpisywane co miesiąc, czy też aby były zawierane tylko z jednym zleceniodawcą. Dopuszczalne są przerwy w przyjmowaniu zleceń. Jednak musi być dostrzegalna pewna ciągłość w analizowanym okresie. Oznacza to, że na przykład w ciągu ostatniego roku mogą być maksymalnie dwa–trzy miesiące przerwy.

Trudniej z firmą

Jak przekonać bank do siebie? Dokumentami.

– Powinniśmy przekazać do wglądu zawierane umowy, rozliczenie podatkowe z poprzedniego roku (niektóre banki wymagają rozliczeń z dwóch ostatnich lat) oraz dokumentację księgową – mówi Leszek Zięba. – Należy też przekonać bank, że nie zalegamy ze zobowiązaniami wobec ZUS i urzędu skarbowego.

Niezależnie od przedstawionych dokumentów bank sam zweryfikuje, jak spłacamy lub spłacaliśmy dotychczasowe zobowiązania, i sprawdzi nas w dostępnych bazach.

Trzeba też pamiętać, że osobie, która dopiero co założyła firmę, trudno będzie o kredyt, nawet jeśli wcześniej świetnie zarabiała, ale na etacie.

– Minimalny okres uzyskiwania dochodów, jakim trzeba się wykazać, w przypadku firmy wynosi od 12 do nawet 30 miesięcy. W bankowej analizie uwzględniane są przede wszystkim dochody klienta wyliczane jako średnia z 12 ostatnich miesięcy lub też średnia z roku bieżącego i minionego – zwraca uwagę Michał Krajkowski.

Najistotniejsze są dochody. Nieco mniejsze znaczenie ma wysokość przychodów. Nawet bardzo wysokie – w zestawieniu z wysokim kosztami – mogą się okazać dla banku niewystarczające. Najważniejszy w analizie jest dochód do opodatkowania.

Każdy bank stosuje własny sposób wyliczania średniego dochodu netto. W przypadku działalności gospodarczej istotna jest także stabilność dochodu. Oznacza to, że w każdym kolejnym miesiącu dochód musi być zbliżony do średniego, nie może zbytnio odbiegać od kwoty z całego analizowanego okresu.

– Banki niestety nie precyzują dokładnie, jak duże może być wahanie dochodu w poszczególnych miesiącach. Ale najczęściej odchylenie od średniej w każdym miesiącu nie może przekroczyć 30 proc. Każda inna sytuacja jest wnikliwie analizowana i nie przekreśla szans na kredyt, jednak musi zostać szczegółowo przez klienta wyjaśniona – uprzedza doradca Notusa.

Leszek Zięba dodaje na pocieszenie, że cena kredytu dla samozatrudnionego jest taka sama lub bardzo zbliżona do tej, jaka zostanie zaoferowana osobie na etacie.