Dawniej banki udzielające kredytów hipotecznych wymagały zatrudnienia na podstawie umowy zawartej na czas nieokreślony. Ale od kilku lat ich podejście jest zdecydowanie bardziej liberalne. Osoby z czasowymi umowami o pracę również mają szansę na uzyskanie pożyczki.

– Udzielając kredytu hipotecznego, bank przede wszystkim ocenia zdolność klienta do spłaty zaciągniętego zobowiązania oraz weryfikuje wartość zaproponowanego zabezpieczenia. Spełnienie tych wymogów to podstawa – mówi Leszek Zięba, ekspert firmy Aspiro. – Osiąganie dochodu z etatu nie jest warunkiem koniecznym. Banki akceptują samozatrudnienie, umowy cywilnoprawne i inne.

Dochody powinny być jednak powtarzalne i uzyskiwane już od pewnego czasu, a umowy najlepiej długoterminowe.

Etat to etat

Banki, oceniając zdolność kredytową klienta, biorą pod uwagę wysokość zarobków, miesięcznych wydatków i liczbę osób na utrzymaniu. Od formy zatrudnienia zależy jednak, na jakim poziomie znajdują się te kryteria.

– Banki lubią etatowców. Ich zdaniem najpewniejszą i najbezpieczniejszą formą zatrudnienia jest właśnie umowa o pracę. Umowa taka jest postrzegana jako gwarancja długoterminowego zatrudnienia, a to dla banku oznacza terminowe i bezproblemowe regulowanie rat kredytowych – tłumaczy Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.

Od samozatrudnionych banki wymagają nawet 30-miesięcznego okresu prowadzenia działalności

Etatowiec planujący zakup mieszkania na kredyt często już po trzech miesiącach zatrudnienia może udać się do banku z wnioskiem o finansowanie. Co prawda są banki wymagające dłuższego okresu, nawet dwunastomiesięcznego. Jeśli ten warunek jest spełniony, do wyliczenia zdolności kredytowej klienta najczęściej brana jest pod uwagę średnia wysokość dochodów z trzech ostatnich miesięcy.

– W przypadku osób zatrudnionych na podstawie umowy na czas określony stawiany jest jeszcze jeden dodatkowy warunek dotyczący okresu obowiązywania umowy. Nie może ona wygasać w ciągu najbliższych dni czy tygodni. Najczęściej banki wymagają, aby pracownik okazał umowę obowiązującą jeszcze przez minimum sześć miesięcy od chwili złożenia wniosku – dodaje Michał Krajkowski.

Śmieciówka też może być

Jak podkreślają doradcy z DK Notus, banki nie dyskwalifikują osób, które nie mają stałej formy zatrudnienia.

– Banki widzą, jak duża liczba potencjalnych klientów ma wypłacane wynagrodzenie na podstawie różnych form umów o pracę. W związku z tym dostosowują swoje wymogi i regulaminy tak, aby nie skreślać ich z listy swoich potencjalnych klientów. Dlatego w staraniach o kredyt hipoteczny brak stałej umowy o pracę nie jest powodem do odrzucenia wniosku. Banki akceptują także inne sposoby uzyskiwania dochodów, oczywiście o ile spełnione są określone warunki – zapewnia Michał Krajkowski.

O jakie warunki chodzi? W przypadku umów-zleceń czy o dzieło minimalny okres uzyskiwania dochodów z danego źródła to 12 miesięcy, choć są instytucje (np. Bank Nordea, Polbank), które wymagają minimum dwóch lat, ale też takie (np. Bank Millennium), gdzie wystarczy sześć miesięcy.

– W przypadku umów śmieciowych istotny jest także sposób ustalania wysokości dochodu. Większość instytucji policzy dochód netto zgodnie z ordynacją podatkową, uwzględniając 20- lub 50-proc. koszty uzyskania przychodu. Tylko kilka banków (np. MultiBank, mBank, Bank Millennium, Eurobank) jako dochód netto uwzględni kwoty wpływające na rachunek klienta, bez stosowania żadnych przeliczników obniżających dochody – twierdzi doradca Notusa.

Warto też wiedzieć, że banki nie żądają, aby umowy z pracodawcą były regularnie podpisywane co miesiąc, czy też aby były zawierane tylko z jednym zleceniodawcą. Dopuszczalne są przerwy w przyjmowaniu zleceń. Jednak musi być dostrzegalna pewna ciągłość w analizowanym okresie. Oznacza to, że na przykład w ciągu ostatniego roku mogą być maksymalnie dwa–trzy miesiące przerwy.

Trudniej z firmą

Jak przekonać bank do siebie? Dokumentami.

– Powinniśmy przekazać do wglądu zawierane umowy, rozliczenie podatkowe z poprzedniego roku (niektóre banki wymagają rozliczeń z dwóch ostatnich lat) oraz dokumentację księgową – mówi Leszek Zięba. – Należy też przekonać bank, że nie zalegamy ze zobowiązaniami wobec ZUS i urzędu skarbowego.

Niezależnie od przedstawionych dokumentów bank sam zweryfikuje, jak spłacamy lub spłacaliśmy dotychczasowe zobowiązania, i sprawdzi nas w dostępnych bazach.

Trzeba też pamiętać, że osobie, która dopiero co założyła firmę, trudno będzie o kredyt, nawet jeśli wcześniej świetnie zarabiała, ale na etacie.

– Minimalny okres uzyskiwania dochodów, jakim trzeba się wykazać, w przypadku firmy wynosi od 12 do nawet 30 miesięcy. W bankowej analizie uwzględniane są przede wszystkim dochody klienta wyliczane jako średnia z 12 ostatnich miesięcy lub też średnia z roku bieżącego i minionego – zwraca uwagę Michał Krajkowski.

Najistotniejsze są dochody. Nieco mniejsze znaczenie ma wysokość przychodów. Nawet bardzo wysokie – w zestawieniu z wysokim kosztami – mogą się okazać dla banku niewystarczające. Najważniejszy w analizie jest dochód do opodatkowania.

Każdy bank stosuje własny sposób wyliczania średniego dochodu netto. W przypadku działalności gospodarczej istotna jest także stabilność dochodu. Oznacza to, że w każdym kolejnym miesiącu dochód musi być zbliżony do średniego, nie może zbytnio odbiegać od kwoty z całego analizowanego okresu.

– Banki niestety nie precyzują dokładnie, jak duże może być wahanie dochodu w poszczególnych miesiącach. Ale najczęściej odchylenie od średniej w każdym miesiącu nie może przekroczyć 30 proc. Każda inna sytuacja jest wnikliwie analizowana i nie przekreśla szans na kredyt, jednak musi zostać szczegółowo przez klienta wyjaśniona – uprzedza doradca Notusa.

Leszek Zięba dodaje na pocieszenie, że cena kredytu dla samozatrudnionego jest taka sama lub bardzo zbliżona do tej, jaka zostanie zaoferowana osobie na etacie.

– Natomiast przedstawiciele wolnych zawodów: prawnicy, lekarze czy architekci, w wielu bankach mogą liczyć na lepsze traktowanie, czyli szybszy proces weryfikacji wniosku kredytowego lub nawet lepsze warunki cenowe, a więc niższą marżę lub opłaty związane z kredytem – dodaje doradca Aspiro.