- Od stycznia rośnie przeciętna cena transakcyjna mieszkań w największych miastach. Częściowo wynika to z faktu, że Polacy kupują atrakcyjniejsze lokale niż w zeszłym roku. Coraz więcej wskazuje jednak też na to, że najgorszy okres rynek ma już za sobą - twierdzi Bartosz Turek, analityk Lion's Bank.

Stabilizacja, nie hossa

Z analiz Open Finance i Home Broker wynika, że w czerwcu tego roku po raz pierwszy od kilku lat roczna zmiana cen mieszkań w największych miastach nie była poprzedzona znakiem ujemnym.

- Co prawda wzrost był niewielki, bo 1,7 proc., ale potwierdza tezę o zakończeniu trwającego od początku 2008 roku trendu spadkowego. Trzeba oczywiście mieć świadomość, że część obserwowanego od początku roku odbicia notowań indeksu cen mieszkań jest spowodowana zmianą jakości sprzedawanych mieszkań - mówi Bartosz Turek.

Analityk zwraca uwagę, do końca ubiegłego roku działał program „Rodzina na swoim”, który premiował zakup najtańszych mieszkań. - Dziś, gdy nie można liczyć na takie dopłaty, nabywcy wybierają częściej lokale bardziej atrakcyjne, czyli po prostu droższe - tłumaczy.

Zdaniem Bartosz Turka jeśli w tym roku zakończy się trend spadkowy, co wciąż nie jest pewne, bez wątpienia bardziej prawdopodobnym scenariuszem będzie stabilizacja niż hossa. - Nie można bowiem zapominać o otoczeniu, w jakim działa rodzimy rynek nieruchomości. Przede wszystkim chodzi o bardzo skromny poziom wzrostu gospodarczego, który nie stymuluje rynku pracy, a co za tym idzie - popytu na mieszkania. Co więcej, widząc ten stan, banki nie są skłonne do poluzowywania polityki kredytowej. Wręcz przeciwnie - bacznie przyglądają się wiarygodności potencjalnych kredytobiorców - podkreśla Bartosz Turek.

Rośnie popyt

Zdolność kredytową klientów wspierają oczywiście decyzje Rady Polityki Pieniężnej, która od listopada ubiegłego roku obniżyła podstawową stopę procentową o prawie połowę. - Doprowadziła tym samym do spadku oprocentowania przeciętnego kredytu hipotecznego o ponad jedną trzecią oraz wyraźnego spadku oprocentowania lokat w bankach - przypomina analityk. - Oba te czynniki sprzyjają wzrostowi popytu na mieszkania. Co ważne, w ostatnich kwartałach, wbrew wcześniejszym obawom, wyraźnie zmalała podaż mieszkań na rynku pierwotnym. Tych zgodnie z najnowszymi danymi spółki doradczej REAS było w drugim kwartale 48 tys. (na 6 największych rynkach). Jeszcze rok temu było ich prawie 9 tysięcy więcej. Wciąż jednak jest to wynik o kilkanaście tysięcy wyższy od stanu, który można byłoby uznać za niewywierający presji na dalszy spadek cen - dodaje.

Analitycy Lion's Bank zwracają także uwagę, że w najbliższych miesiącach na grę popytu i podaży na rynku mieszkaniowym wpłynie wiele innych zmian. W przyszłym roku nie będzie można ubiegać się o kredyt na mieszkanie bez 5-proc. wkładu własnego.

- Może to doprowadzić do wzrostu popytu w ostatnich miesiącach 2013 roku. Większe oblężenie mogą przeżywać składy budowlane i urzędy skarbowe – najprawdopodobniej od przyszłego roku osoby fizyczne nie będą się bowiem mogły ubiegać o zwrot części VAT za materiały budowlane - tłumaczy Bartosz Turek. - Efektem być większe zakupy tych materiałów oraz większa liczba wydanych pozwoleń na budowę do końca roku - dodaje.

Czekanie na programy

Na obniżenie się popytu na mieszkania mogą wpływać dwa rządowe programy. Program „Mieszkanie dla młodych" ma za zadanie udzielać dofinansowania na poziomie 10 – 20 proc. przy zakupie nowych mieszkań na kredyt. Drugi – fundusz mieszkań na wynajem – ma umożliwić dostęp do najmu mieszkań w dużych miastach przy czynszach niższych średnio o 20 proc. od stawek rynkowych.

- Niestety wszystko wskazuje na to, że aby skorzystać z obu tych programów będzie trzeba spełnić szereg wymagań, co ograniczy ich wpływ na rynek - zauważa Bartosz Turek.

W opinii doradców Lion's House i Home Brokera w lipcu ceny mieszkań mogą wzrosnąć o ok. 1,5 proc. w stosunku do lipca ubiegłego roku.

-  Jest to wynik identyczny, jak w czerwcu. Nie sposób jednak nie zauważyć, że w badaniach z ostatnich miesięcy najczęściej powtarzającą się prognozą jest stabilizacja cen na dziś obserwowanym poziomie - mówi Bartosz Turek.