Inwestor może władać gruntem albo na podstawie prawa własności nieruchomości, albo na podstawie prawa użytkowania wieczystego. Z pozoru dla przeciętnego nabywcy lokalu mieszkalnego kwestia ta może mieć obojętny charakter. Nabywając prawo odrębnej własności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, nabywamy zarazem odpowiednio obliczony udział czy to w prawie własności części wspólnych budynku oraz gruntu albo prawie użytkowania wieczystego. W obu przypadkach możemy spokojnie wprowadzić się i mieszkać w lokalu. Warto jednak wiedzieć, czym właściwie jest prawo użytkowania wieczystego, w którym udział nabywamy.
– Jest to instytucja prawa cywilnego możliwie zbliżona do prawa własności, niebędąca jednak tym prawem. Zakres rozporządzania nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste jest możliwie zbliżony do władztwa gwarantowanego prawem własności (choćby w zakresie ochrony i możliwości rozporządzania prawem), zaś budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego. Nie jest to jednak prawo własności.
Właścicielem nieruchomości pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego oddająca grunt w użytkowanie wieczyste, co niesie ze sobą określone konsekwencje. Przede wszystkim prawo użytkowania wieczystego ma charakter terminowy. Z reguły długi, bo co do zasady 99-letni, a co najmniej 40-letni, ale jednak terminowy. W związku z tym musimy mieć świadomość, że pewnego dnia po prostu wygaśnie. Co prawda właściciel ma prawo przedłużyć użytkownikom wieczystym prawo użytkowania na kolejne okresy, nie ma jednak żadnej gwarancji, że faktycznie tak uczyni. W aktualnym stanie prawnym odmowa może nastąpić co prawda wyłącznie z uwagi na ważny interes społeczny, niemniej jednak zwrot ten ma charakter klauzuli generalnej i może być dość szeroko rozumiany.
Drugą istotną konsekwencją związaną z prawem użytkowania wieczystego są opłaty roczne, które zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami są zobowiązani ponosić użytkownicy wieczyści. Opłaty te ustala się wedle stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej, a ich wysokość jest uzależniona od przeznaczenia nieruchomości. Jeżeli nieruchomość oddana jest na cele mieszkaniowe, jest to 1 proc. ich ceny. Wysokość opłaty może być aktualizowana raz w roku, o ile wartość nieruchomości się zmieni. W bliskiej przeszłości można było zaobserwować gwałtowny skok opłat rocznych z uwagi właśnie na przeprowadzane aktualizacje.
Należy więc zawsze liczyć się z tym, że wzrost cen nieruchomości będzie związany z wzrastającymi opłatami za użytkowanie wieczyste. Oczywiście, w przypadku gdy współużytkowników wieczystych jest wielu, jak w przypadku dużych, wielomieszkaniowych osiedli, wzrosty mogą nie być szczególnie odczuwalne.
