Co ryzykuje inwestor kupując zabytkową willę

O czym trzeba pamiętać, gdy kupuje się budynek objęty ochroną konserwatorską, a wiadomo, że trzeba będzie przeprowadzić jego remont?

Michał Sołtyszewski: Przed przystąpieniem do robót budowlanych – rozumianych zgodnie z przepisami prawa budowlanego jako budowa, przebudowa, montaż, remont lub rozbiórka – należy ustalić, czy budynek, który ma być przedmiotem robót budowlanych, jest objęty ochroną konserwatorską oraz to, jaka jest podstawa tej ochrony.

Szczegółowe regulacje dotyczące praw i obowiązków właścicieli lub posiadaczy zabytków reguluje ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (tzw. UOZ). Przepisy tej ustawy wprowadzają ograniczenia dotyczące procesu inwestycyjnego w budynkach objętych ochroną konserwatorską. W przypadku prac remontowych szczególne komplikacje czekają właścicieli budynków wpisanych do rejestru zabytków.

Nie wystarczy zgłoszenie robót?

Do rozpoczęcia prac konieczne będzie uzyskanie ostatecznego pozwolenia na budowę. Co więcej, zgodnie z art. 39 ust. prawa budowlanego, prowadzenie robót budowlanych, a więc także remontu, przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków (lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków) wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Należy zwrócić uwagę na fakt, iż definicja „remontu" określona na potrzeby prawa budowlanego oznacza wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Dopuszcza się jednak stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

W praktyce inwestorzy często idą o krok dalej, bo poza odtworzeniem stanu pierwotnego zabytkowego budynku, planują prace polegające na jego przebudowie, zwanej potocznie modernizacją. Wojewódzki konserwator zabytków może jednak odmówić wydania pozwolenia na realizacje prac budowlanych zgodnych z wnioskiem właściciela nieruchomości.

Przeprowadzenie procesu inwestycyjnego w budynku wpisanym do rejestru zabytków będzie więc bardziej skomplikowane proceduralnie i dłuższe niż w przypadku standardowych inwestycji lub może być wręcz niemożliwe w zakresie i kształcie, w jakim oczekiwałby tego właściciel budynku.

Czym różni się określenie  „wpisany do rejestru zabytków" od „objęty opieką konserwatorską"? Czy inwestor ma wtedy inne obowiązki?

Wpis do rejestru zabytków jest jedną z form ochrony zabytków przewidzianą przepisami UOZ. Jest to jedna z najściślejszych form ochrony zabytków, która nakłada na inwestora najdalej idące obowiązki. Pozostałe formy ochrony zabytków to uznanie za pomnik historii, utworzenie parku kulturowego oraz ustalenie ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy (lub innych decyzjach jej podobnych).

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy uwzględnia się między innymi ochronę zabytków nieruchomych, znajdujących się w gminnej ewidencji zabytków. Należy, zatem odróżnić wpis do rejestru zabytków od wpisu do gminnej ewidencji zabytków.

„Ochrona konserwatorska" obejmuje natomiast ochronę zabytków w jakiejkolwiek formie, o której mowa w UOZ.

Osoby będące właścicielami lokali położonych w budynkach wpisanych do rejestru zabytków nie mogą remontować mieszkań bez zgody konserwatora?

Taki remont nie powinien być przeprowadzony bez uzyskania ostatecznej decyzji wojewódzkiego konserwatora zabytków zezwalającej na przeprowadzenie remontu oraz – po uzyskaniu ostatecznej decyzji konserwatora – ostatecznego pozwolenia na budowę dotyczącego przedmiotowych prac remontowych.

Ponadto, jeśli zaplanowane prace będą miały szerszy zakres i stanowić będą np. przebudowę, z którą miałaby się wiązać zmiana przeznaczenia budynku (np. adaptacja zabytkowej willi na cele biurowe), w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, konieczne będzie uzyskanie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy.

Jak uzyskać taką zgodę? Jakie są formalności?

Uzyskanie pozwolenia konserwatora zabytków leży w gestii inwestora. Powinien on złożyć wniosek do wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Szczegółowy zakres takiego wniosku określa rozporządzenie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z 27 lipca 2011 r. w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, prac restauratorskich, robót budowlanych, badań konserwatorskich, badań architektonicznych i innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków. Zgodnie z § 4 ust. 2 pkt 1 tego rozporządzenia do wniosku o wydanie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych dołącza się m.in. projekt budowlany albo część projektu budowlanego w zakresie niezbędnym do oceny wpływu planowanych robót budowlanych na zabytek.

Jakie mogą być konsekwencje, gdy prowadzone prace odbiegają od zaleceń konserwatorskich?

Zalecenia, o których mowa w art. 27 UPZ, mają charakter promesy publicznej, co oznacza, że konserwator zabytków, wydając zalecenia deklaruje inwestorowi, że jeśli ten sporządzi projekt inwestycji zgodny z zaleceniami konserwatorskimi, konserwator zabytków wyda pozwolenie na realizację danej inwestycji w kształcie zaproponowanym przez inwestora.

Zalecenia konserwatorskie nie stanowią zatem pozwolenia konserwatora zabytków wydanego w drodze decyzji administracyjnej, o którym wspomniałem powyżej, nie są one także substytutem takiego pozwolenia.

Inwestor przygotowując projekt inwestycji sprzeczny z uzyskanymi wcześniej zaleceniami lub sporządzony bez wcześniejszego uzyskania ich, ryzykuje otrzymaniem decyzji odmownej i poniesieniem niepotrzebnych wydatków na projekt, który nie będzie mógł być zrealizowany.

Jeśli natomiast inwestor nie uzyskał pozwolenia konserwatora zabytków albo uzyskał takie pozwolenie na przeprowadzenie określonych robót budowlanych oraz właściwe pozwolenie na budowę, a w toku prowadzonych robót odstąpił od wytycznych wskazanych w pozwoleniu konserwatora zabytków, ten wyda decyzję o wstrzymaniu wykonywanych prac.

Co dzieje się potem?

Następnie w terminie dwóch miesięcy od dnia doręczenia decyzji wstrzymującej prace konserwator zabytków może wydać decyzję nakazującą przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu lub uporządkowanie terenu. Może też nałożyć w drodze decyzji administracyjnej obowiązek uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie wstrzymanych robót albo podjęcia określonych czynności w celu doprowadzenia wykonywanych robót przy zabytku do zgodności z zakresem i warunkami określonymi w takiej decyzji.

W przypadku, gdy inwestor nie uzyska w wyznaczonym terminie pozwolenia konserwatora zabytków na prowadzenie wstrzymanych robót albo nie podejmie w wyznaczonym terminie czynności zmierzających do doprowadzenia wykonywanych robót przy zabytku do zgodności z zakresem i warunkami określonymi w pozwoleniu, wówczas konserwator zabytków wyda decyzję nakazującą przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu lub uporządkowanie terenu z określeniem terminu wykonania tych czynności.

Co w sytuacji, gdy właściciel mieszkania w ogóle nie uzyskał zgody na remont mieszkania, które jest pod ochroną konserwatora? Czy to samowola budowlana?

Gdy remont lokalu dotyczy budynku wpisanego do rejestru zabytków, konsekwencje mogą być bardzo poważne. Zgodnie z art. 45 UOZ w przypadku gdy bez wymaganego pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków lub w sposób odbiegający od zakresu i warunków określonych w pozwoleniu wykonano przy zabytku wpisanym do rejestru roboty budowlane, wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję nakazującą przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu lub uporządkowanie terenu w określonym terminie, albo decyzję zobowiązującą do doprowadzenia zabytku do jak najlepszego stanu we wskazany sposób i w określonym terminie. Wszelkie prace wskazane w takiej decyzji będą dokonane na koszt osoby, która dopuściła się naruszenia przepisów o zabytkach.

Roboty budowlane przeprowadzone w budynku wpisanym do rejestru zabytków bez pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków, a zatem także bez ostatecznego pozwolenia na budowę, stanowią samowolę budowlaną w rozumieniu prawa budowlanego.      —gb

Rady dla niedoświadczonego inwestora, który chce kupić po okazyjnej cenie zabytkową willę do remontu

Przede wszystkim należy ustalić, czy dany obiekt objęty jest ochroną konserwatorską oraz ustalić formę tej ochrony. W świetle przepisów ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami należy przeanalizować potencjalne ryzyko dla procesu inwestycyjnego związane z takim obiektem, w tym potencjalne opóźnienia w realizacji inwestycji.

Ważne jest rozpoznanie stanu prawnego także budynków posadowionych w otoczeniu interesującej inwestora nieruchomości. Prowadzenie robót budowlanych w otoczeniu zabytku wpisanego do rejestru zabytków (np. na nieruchomości sąsiadującej z zabytkową nieruchomością) będzie wymagać pozwolenia konserwatora zabytków.

Ponadto warto sprawdzić, czy dana nieruchomość nie jest objęta ochroną konserwatorską ustanowioną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub ochroną związaną z wpisem do rejestru zabytków układu urbanistycznego, np. pierzei ulicy, na której położona jest dana nieruchomość.