Komu wynajmiesz mieszkanie, jeśli nie studentowi

Czy mając do dyspozycji 100, góra 150 tys. zł, można myśleć o inwestycji na rynku nieruchomości? Zdaniem Marcina Urygi, analityka Emmerson Realty, warto zainwestować nawet taką kwotę, pod warunkiem że zrobi się to rozsądnie.

– Zakup taniego mieszkania nie oznacza automatycznie niższej rentowności całej inwestycji. Często jest wręcz przeciwnie – podkreśla Marcin Uryga. – Nawet w największych miastach – w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu – uda się znaleźć nowe mieszkanie za mniej niż 150 tys. zł. Będą to oczywiście nieliczne oferty. Dysponując kwotą 100 tys. zł, możemy szukać nieruchomości w Bydgoszczy, Toruniu, Radomiu, Płocku, Dąbrowie Górniczej i we Włocławku – wylicza analityk.

Tanio w kamienicach

Także Małgorzata Battek z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN) zapewnia, że mieszkania za 100–150 tys. zł można kupić nie tylko w małych, lecz także w dużych miastach wojewódzkich. – W Łodzi znajdziemy kawalerki z osobną kuchnią i łazienką już od 85 tys. zł. Ceny dwupokojowych lokali w tym mieście zaczynają się od ok. 100 tys. zł. Ich standard jest zróżnicowany. Te najtańsze są najczęściej położone w kamienicach lub wielkopłytowych blokach, ale nie wszystkie są do generalnego remontu. Często wymagają tylko odświeżenia i wymiany sprzętu AGD – mówi Małgorzata Battek. – Jedno- i dwupokojowe mieszkania o dobrym standardzie można kupić za 115–140 tys. zł – dodaje.

Podobnie jest w Katowicach. – Ceny są tam nieco wyższe niż w Łodzi. W naszej ofercie są np. kawalerki w nowym budynku, w stanie deweloperskim, za 104 tys. zł – podaje przedstawicielka WGN. – Średnie ceny jednopokojowych mieszkań, w zależności od lokalizacji i standardu, to 110–130 tys. zł . Ale do kupienia jest też dwupokojowe, 41-metrowe, wyremontowane mieszkanie w kamienicy z niskim czynszem (167 zł miesięcznie) wycenione na 100,9 tys. zł – mówi przedstawicielka WGN. Duży wybór mieszkań jedno- i dwupokojowych w cenach od 109 do 150 tys. zł oferuje rynek szczeciński. – Im bliżej tej górnej granicy ceny, tym oczywiście wyższy standard. Komfortową kawalerkę można mieć nawet za 135–140 tys. zł – podkreśla.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, ocenia, że mieszkanie za 100–150 tys. zł wbrew pozorom wcale nie jest tanie. – Za takie pieniądze nawet w dużych miastach możemy kupić  lokal o powierzchni 20–38 mkw. – Będzie to jedno- lub dwupokojowe mieszkanie  w bloku, o średnim standardzie, najczęściej na parterze, bez balkonu. Takie oferty znajdziemy raczej w starszych osiedlach – mówi Tomasz Błeszyński. – Czasem można też trafić na większy lokal w kamienicy, ale gorzej wyposażony w media. Trafiają się także i większe mieszkania o lepszym standardzie, oferowane w obniżonych cenach z powodu trudnej sytuacji finansowej właścicieli – dodaje. Tańsze nieruchomości możemy też znaleźć na licytacjach komorniczych, ale często są w nich zameldowani lokatorzy. – Czasem warto zaryzykować i kupić taki lokal, przeprowadzić postępowanie eksmisyjne, by później mieszkanie wynajmować – ocenia doradca rynku.

Przy autostradzie i hucie

Czy inwestowanie w mieszkania w miastach, gdzie nie ma wyższych uczelni, w ogóle ma sens? Według Marcina Urygi – tak. – Na rynku są inne grupy potencjalnych najemców niż tylko studenci: rodziny, pracownicy, osoby starsze. Kluczowa będzie analiza lokalnego rynku nieruchomości i określenie zgłaszanego na nim zapotrzebowania – podkreśla analityk.

Zdaniem Marty Kosińskiej z portalu Szybko.pl, jeśli zakup mieszkania traktujemy jako inwestycję, to trzeba się kierować przede wszystkim potencjalnym popytem na lokale do wynajęcia. – Odpadają więc małe miasta, gdzie nie ma ani wyższych uczelni, ani przedsiębiorstw, których pracownicy napływowi potrzebowaliby mieszkań. Dlatego zdecydowanie bardziej korzystne będzie zainwestowanie w nieruchomości w Łodzi, Lublinie, Toruniu niż w Żyrardowie, Lesznie czy Legnicy – podkreśla Marta Kosińska. W jej opinii lokalizacja mieszkania jest ważna także z punktu widzenia zarządzania nieruchomością. – Większość właścicieli wszystkie czynności związane z procesem wynajmu wykonuje samodzielnie. Duża odległość między miejscem zamieszkania a wynajmowanym lokalem zdecydowanie utrudnia obsługę wynajmu i generuje wyższe koszty – zwraca uwagę przedstawicielka portalu Szybko.pl.

– Przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania na wynajem trzeba określić grupę docelową potencjalnych klientów. Tak więc można inwestować w tanie mieszkania w mniejszych miastach, pod warunkiem że znajdziemy tam chętnych do najmu. Powinno to być miasto, gdzie znajduje się jakiś duży zakład pracy albo wyższa uczelnia – jak np. w Toruniu – mówi Małgorzata Battek. – Może to być również miejscowość wypoczynkowa lub kurort, ale tu trzeba liczyć się z sezonowością wynajmu – dodaje.

Łukasz Madej, prezes firmy doradczej ProDevelopment, ocenia, że inwestowanie w nieruchomości w małych miastach może być dobrym pomysłem na biznes. – Na pewno warto szukać okazji poza głównymi rynkami wynajmu – mówi Łukasz Madej. – Swego czasu świetnie sprzedawały się nawet kompletne rudery w rejonie budowanej autostrady. Takie budynki kosztowały grosze, a można je było wynajmować parę lat ekipom budowlanym – opowiada. Prezes Pro Development zastrzega, że pod uwagę trzeba brać tylko stabilne rynki najmu. – Jeśli w mieście nie ma studentów, powinien być duży pracodawca ściągający pracowników z innych regionów. Szykując się do inwestycji za małe pieniądze, warto wiedzieć, gdzie jest np. zagraniczna fabryka, gdzie powstają lub powstaną wielkie państwowe inwestycje infrastrukturalne. Pracowników trzeba będzie gdzieś zakwaterować – tłumaczy Łukasz Madej. Jako przykład podaje niewielki Sandomierz z jego nowoczesną hutą szkła. – Jest też Świnoujście z gazoportem. Tak wielkie projekty generują popyt na rynku wynajmu. Kolejnym przykładem może być też Strychów z centrami logistycznymi. Pracownicy takich zakładów mieszkania raczej wynajmą, niż kupią. Mieszkań na wynajem warto wiec szukać tam, gdzie istnieje duży biznes – podkreśla szef ProDevelopment. Jego zdaniem projektami, na które warto zwracać uwagę, są też elektrociepłownie, a nawet elektrownie atomowe. – Miasteczka, w których powstałyby mieszkania dla ich pracowników, dające poczucie izolacji, na pewno przeżyłyby swój złoty czas – ocenia Łukasz Madej. Także Tomasz Błeszyński uważa, że na celowniku inwestora nie zawsze muszą być wyłącznie duże miasta. – Najemcy poszukują mieszkań także w ich pobliżu. Warunek jest jeden: miejscowości muszą być dobrze skomunikowane z miastami, tak, by szybko można było dotrzeć do pracy – podkreśla doradca.

Jakie czynsze

Z analiz WGN wynika, że stawki najmu mieszkań w Łodzi, Katowicach i Szczecinie kształtują się na podobnym poziomie. Kawalerki wynajmiemy za ok. 700–1100 zł miesięcznie (plus opłaty za media), dwa pokoje za 900–1300 zł miesięcznie (plus media).

– W Toruniu, średniej wielkości mieście akademickim, stawki wynajmu mieszkań jedno- lub dwupokojowych wahają się od 700 do 950 zł (plus media). – Jest też komfortowe dwupokojowe mieszkanie obok uniwersytetu, które można wynająć za 1350 zł. Najem komfortowej kawalerki w centrum kosztuje 1050 zł plus media – podaje Małgorzata Battek. We Wrocławiu najniższe ceny kawalerek oscylują między 130 tys.–150 tys. zł i są to najczęściej mieszkania w kamienicach lub w blokach z wielkiej płyty wymagające remontu. – Takie tanie mieszkania szybko znajdują nabywców – najczęściej inwestorów kupujących z myślą o późniejszym wynajmie. Przeciętne koszty modernizacji małego, 25–30-metrowego mieszkania to ok. 10–15 tys. zł – podaje Małgorzata Battek. Szacuje, że stawki najmu kawalerek o niskim standardzie z nieumeblowanym pokojem (bo kuchnia musi być zawsze wyposażona) wynoszą 800–900 zł. Jednopokojowe mieszkania o dobrym standardzie wynajmiemy za 1–1,3 tys. zł miesięcznie (plus media), a za kawalerkę w standardzie apartamentowym można dostać miesięcznie 1,5–3 tys. zł. Apartament z dwoma pokojami oznacza miesięczny czynsz w wysokości 2–3,6 tys. zł.