Inwestycje w mieszkania na wynajem

- W pięciu z siedmiu miast badanych przez Home Broker i Domiporta.pl rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spadła. Nie zmieniła się we Wrocławiu, a w Gdyni lekko wzrosła. Niezmiennie największy zysk przynoszą nieruchomości w stolicy - mówi Maciej Górka z portalu Domiporta.pl.

Więcej niż na lokacie

- Biorąc pod uwagę oparte na medianach średnie rynkowe stawki, rentowność najmu powoli spada. Warto jednak zauważyć, że przeciętne zyski z tego rozwiązania nadal są znacząco wyższe od tych oferowanych przez bankowe lokaty i obligacje skarbu państwa - podkreślają autorzy raportu.

Z analiz Home Broker i Domiporta.pl wynika, że przeciętna rentowność najmu netto dla siedmiu badanych miast (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) wyniosła w maju 3,97 proc., podczas gdy dwa miesiące temu było to 4,03 proc., a rok temu - 3,99 proc. - Najwyższe stopy zwrotu taka inwestycja przynosiła w trzecim kwartale 2012 r., kiedy to przeciętna rentowność najmu wynosiła 4,58 proc., a w Gdańsku i Warszawie przekraczała 5 proc. Obecnie największy zysk powinno przynieść mieszkanie kupione na wynajem w stolicy – 4,77 proc. netto - szacują analitycy.

Zwracają uwagę, że perspektywa wejścia na rynek dużego państwowego gracza -Funduszu Mieszkań na Wynajem - sprawia, że zakup mieszkania na wynajem w ciągu kilku kwartałów stanie się nieco bardziej ryzykowną inwestycją.

– W budżecie BGK przewidziano prawie 5 mld złotych na inwestycje w mieszkania na wynajem. Możemy się spodziewać, że po wprowadzeniu dużej liczby nowych mieszkań program stanie się regulatorem rynku i wymusi obniżki stawek, a co za tym idzie wzmocni zainteresowanie najmem - ocenia Maciej Górka. - Wbrew pozorom, dla indywidualnych inwestorów może to być dobra informacja, bo program pobudzi rynek najmu. Z danych Domiporta.pl wynika, że zainteresowanie najmem rośnie. Prawie 23 proc. pytań dotyczy właśnie najmu, podczas gdy rok temu było ich 21,5 proc., a dwa lata temu 19,7 proc. - dodaje.

Liczenie zysków

Analitycy podkreślają, że najwięcej za wynajem mieszkania można uzyskać w Warszawie. - Metr kwadratowy przynosi w stolicy średnio 43 zł, co jest wartością znacząco wyższą w porównaniu do wszystkich pozostałych miast - podkreślają autorzy raportu. - Stolica jest droższa od Krakowa i Wrocławia o 35-40 proc., od Gdańska i Poznania - o ok. 55 proc., a od Gdyni - o 75 proc. Warszawskie stawki przekraczają łódzkie (najtańsze miasto w zestawieniu) o 92 proc. Przez ostatnie 12 miesięcy średnie stawki najmu w większości miast wzrosły, najbardziej w Krakowie i Wrocławiu (4,5-5 proc.). Spadki odnotowano jedynie w Trójmieście. W Gdańsku średni koszt wynajęcia metra mieszkania obniżył się o 0,7 proc., a w Gdyni o 5 proc. - podają.

Analitycy tłumaczą, że najwyższe stawki najmu w Warszawie łączą się z najwyższymi cenami mieszkań. Według ostatnich danych z Indeksu Cen Transakcyjnych (liczonego na podstawie transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) za mkw. mieszkania w stolicy trzeba zapłacić średnio 6901 zł, zdecydowanie najwięcej spośród badanych miast.

- Warszawa jest największym w Polsce ośrodkiem akademickim (66 uczelni) i biznesowym w kraju, za czym idą zarówno ceny mieszkań do kupienia, jak i zapotrzebowanie na lokale na wynajem - podkreślają analitycy.

Także na licytacjach

- Myśląc o inwestycji w mieszkanie na wynajem należy pamiętać o tym, że na ostateczny sukces wpływa bardzo wiele czynników. Mieszkanie w Warszawie można kupić zarówno za 5, jak i za 15 tys. zł za mkw., a sama nieruchomość to tylko jeden z kluczowych czynników - mówi Maciej Górka. - Osoby zajmujące się inwestowaniem na wynajem polują na okazje i to nie tylko te dostępne na szerokim rynku, ale i te, które można znaleźć u komorników czy na licytacjach w spółdzielniach mieszkaniowych - dodaje.

Analitycy przyjęli, że przy zakupie mieszkania w Warszawie o 20 proc. taniej od przeciętnej, rentowność rośnie z 4,8 do 6 proc. netto.- Warto więc zwracać uwagę na wszystkie parametry inwestycji. Wiele zależy też od tego, jak wyglądać będzie w ciągu roku obłożenie wynajmowanego mieszkania i ile wyniesie czynsz - wyjaśniają autorzy raportu.

Dla obliczeń przyjęto, że mieszkanie będzie wynajęte przez 10,5 miesiąca, przy rentowności netto uwzględniono też czynsz i podatek. - Gdyby udało się znaleźć długoterminowego najemcę na wiele lat i nieruchomość nie stałaby pusta, wtedy zyski z najmu byłyby oczywiście wyższe - mówi Maciej Górka. - Analiza popularności wybranych fraz w internecie dokonana za pomocą narzędzia Google Trends wskazuje, że rynek najmu także ma swoją sezonowość. Popyt znacząco rośnie w okresie czerwiec-wrzesień. W tym czasie wzmaga się zainteresowanie wynajmem kreowane przez studentów. Najlepiej dokonać zakupu przed boomem, aby zdążyć przygotować lokal do wynajmu - radzi.