Co zrobić, gdy najemca nie płaci

Rz: Podobno na wynajmie mieszkań można zarobić coraz mniej, bo konkurencja jest coraz większa. Najem długoterminowy pozwala na zysk w wysokości 4–5 proc. netto rocznie, a krótkoterminowy – 6 proc. netto rocznie w najlepszym przypadku. Czy zgadza się pan z tą opinią?

Artur Kaźmierczak:

Zgadzam się, ale jedynie częściowo. Wskazane rentowności są średnimi. Zgadzam się, że być może średnia rentowność najmu będzie nieco spadać, choć chyba zostało już niewiele miejsca na obniżki. Ale podkreślam: mówimy o średniej. Dzisiaj udaje się nam znajdować okazje rynkowe dające nawet 8–9 proc. zwrotu, a czasami i więcej. Przykładowo nasza specjalistka z Katowic wysłała właśnie ofertę zakupu kawalerki, która powinna dać 6,9–7,8 proc. zysku rocznie, a specjalista z Warszawy znalazł mieszkanie trzypokojowe z oczekiwaną stopą zwrotu rzędu 7,5 proc. – już po wszystkich kosztach.

Gdy najemca straci pracę, wyprowadzka jest najlepszym rozwiązaniem

Jestem przekonany, że nawet jeśli średnie stopy zwrotu nieco spadną, to zawsze będą się pojawiały okazje dające znacznie lepsze zwroty.

Gdzie i w przypadku jakiego lokalu inwestor osiągnie dziś największy zysk z najmu?

Nie ma tu twardych reguł, ale kilka wytycznych można przedstawić. Po pierwsze, jak zwykle, w hurcie kupuje się taniej. Tak więc kupując 30 mieszkań, można zazwyczaj uzyskać lepszą cenę niż za trzy. Problem w tym, że aby kupić kamienicę czy kilkadziesiąt mieszkań od dewelopera, trzeba dysponować kilkoma milionami złotych. W najbliższym tygodniu podpiszemy uzgodnione już warunki zakupu kilkudziesięciu mieszkań od jednego z największych deweloperów w bardzo interesującej lokalizacji po obniżonej cenie, dzięki której stopa zwrotu powinna sięgnąć niemal 6 proc. co, jak na nowe mieszkanie w centrum Warszawy jest bardzo dobrym wynikiem.

Poza zakupami hurtowymi warto też szukać inwestycji poza Warszawą. W miastach takich jak Łódź, Radom czy Bydgoszcz można osiągnąć lepsze stopy zwrotu – ceny nieruchomości są znacznie niższe niż w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu, a czynsze, choć są oczywiście również niższe, to jednak proporcja do ceny zakupu jest lepsza. Wynika to, jak się wydaje, z postrzeganego przez inwestorów większego ryzyka mniejszych miast. Choć osobiście uważam, że na przykład inwestycja w Łodzi, skąd pochodzę, jest obarczona stosunkowo małym ryzykiem.

A typ mieszkania ma duże znaczenie?

Dobrze można zarobić i na kawalerkach, i na mieszkaniach cztero- czy pięciopokojowych. W ścisłym centrum Chorzowa udało się nam nabyć cztery kawalerki w pięknie odnowionej kamienicy, które dają zwrot rzędu 8,5 proc.

Z kolei we Wrocławiu znaleźliśmy duże mieszkanie, które po przebudowie będzie miało siedem pokoi, gdzie inwestor powinien osiągnąć 8,5-proc. stopę zwrotu. Jak na Wrocław to rewelacja.

To prowadzi nas do kolejnego motywu – przebudowywania. Często w nim kryje się recepta na sukces. Jeśli kupujemy mieszkanie trzypokojowe, a potem możemy je wynająć jako cztero- czy nawet pięciopokojowe, to oczywiście ma to pozytywny wpływ na stopę zysku.

Czy przybywa najemców, którzy nie płacą terminowo lub w ogóle przestają płacić i trudno ich wyprowadzić z zajmowanego lokalu?

Trudno mi na to pytanie odpowiedzieć z perspektywy całego rynku. My nie dostrzegamy tego zjawiska. Ale w odróżnieniu od ogromnej większości wynajmujących nieruchomości stosujemy gruntowną weryfikację finansowej wiarygodności potencjalnych najemców, by uniknąć problemów w przyszłości.

Wszyscy zawsze płacą na czas?

Oczywiście zdarza się, że najemca traci pracę albo pokłóci się ze współlokatorem i nagle nie jest w stanie podołać swoim zobowiązaniom z tytułu najmu. Wtedy musimy przekonać go do wyprowadzki z mieszkania.

Nie stosujemy żadnych gangsterskich metod, o których się słyszy w mediach. Po prostu grzecznie, ale stanowczo rozmawiamy. Przekonujemy najemcę, że skoro stracił pracę, to wyprowadzka jest dla niego najlepszym z możliwych rozwiązaniem. Po co ma popadać w zadłużenie. Lepiej ograniczać swoje koszty utrzymania. Takich sytuacji przydarza nam się kilka miesięcznie i jest to poziom raczej stabilny.

W przypadku jakiego typu lokali najczęściej powstaje zadłużenie – kto nie płaci: studenci, młode osoby przyjeżdżające za pracą, rodziny z małymi dziećmi czy najemcy drogich apartamentów? Która grupa najemców jest najbardziej ryzykowna z punktu widzenia właściciela lokum na wynajem?

Ludziom się wydaje, że najgorsi są studenci. Nie rozumiem tego. My chętnie wynajmujemy im lokale. Nie mamy też uprzedzeń wobec gości ze Wschodu, a wśród klientów mamy coraz więcej Ukraińców, choć to kolejna grupa, której przeciętny właściciel mieszkania boi się powierzyć swoje mienie. Mam także osobiście doświadczenia z wynajmowaniem lokali Żydom i Wietnamczykom, a jeden z naszych dużych klientów wynajmuje mieszkania wielu Koreańczykom. To nie pochodzenie sprawia, że ktoś jest solidnym najemcą. Ale, co podkreślam, w każdym przypadku – studenta czy pracującego Ukraińca – zawsze należy sprawdzić, czy danego najemcę stać na obsługiwanie zobowiązań, jakie zaciąga wobec właścicieli mieszkania.

Niektórzy uważają, że najmniej ryzykowny jest wynajem mieszkania firmie.

Nic bardziej złudnego. Firmie łatwiej jest ogłosić upadłość niż osobie prywatnej. Są oszuści, którzy zakładają firmy jedynie po to, by narobić długów i upaść. Nie chcę oczywiście przez to powiedzieć, że nie należy wynajmować lokali firmom, ale nie należy uważać, że wynajęcie firmie lokalu to najlepsze wyjście. Obowiązują tu te same zasady co przy wynajmie osobom fizycznym.

Na niemal tysiąc lokali, których wynajmem pan zarządza, ile przypada takich, których najemcy opóźniają się z opłatami kilka dni, a ile miesiąc lub więcej?

Termin płatności za zarządzane przez nas mieszkanie to najczęściej do trzeciego dnia danego miesiąca. Już czwartego dnia rano sprawdzamy wpływy. Zwykle o godz 10. rano brakuje około 100 wpłat. Osoby te natychmiast otrzymują SMS z przypomnieniem, po którym liczba ta spada o połowę. Kolejne dni przynoszą kurczenie się liczby zaległości – zazwyczaj po telefonicznej „miękkiej" windykacji. Zwykle około 20.–23. dnia danego miesiąca mamy komplet płatności.

Nie mamy należności przeterminowanych o miesiąc, a tym bardziej o więcej. Ale to nie przypadek – monitorowanie i ściąganie płatności to oprócz selekcji najemców kluczowy dla nas proces.

Co robić w przypadku, gdy najemca zalega z czynszem?

Szybko reagować na opóźnienia w płatnościach i grzecznie, acz stanowczo nie zgadzać się na prośbę najemcy, by wydłużyć termin płatności. To najczęściej tylko przesunięcie problemu w czasie. Co gorsza, z upływem dni problemy automatycznie pęcznieją. Zadłużenie trzydniowe to o wiele mniejszy problem niż zadłużenie trzymiesięczne.

A gdy najemca nie płaci i mówi, że stracił pracę albo że szef nie wypłaca mu pensji terminowo, albo że zaległości spłaci za miesiąc...

To powinien się wyprowadzić do tańszego mieszkania lub do rodziny czy znajomych, bo jego sytuacja finansowa nie pozwala mu na najem. Jeśli ktoś do tej pory jeździł taksówkami, to po utracie pracy powinien się przesiąść do tramwaju albo na rower, a nie prosić taksówkarza o odroczenie terminu płatności. Tak samo nie powinien dalej się stołować w restauracjach „na zeszyt", tylko kupować warzywa na bazarku i gotować je sobie w domu.

Problem w tym, że wielu właścicieli mieszkań czuje się zbyt skrępowanych, by przeprowadzić taką rozmowę z niewypłacalnym najemcą.

Zdarzyło się w pana firmie windykować długi?

Zależy, jak zdefiniujemy windykowanie. Jak mówiłem wcześniej, „miękką" windykację polegającą na rozmowach telefonicznych czy osobistych stosujemy co miesiąc w dziesiątkach przypadków.

Zawsze udawało nam się te problemy rozwiązać bez angażowania prawników i wymiaru sprawiedliwości. Ani razu w kilkunastoletnim doświadczeniu naszej firmy nie musieliśmy dochodzić naszych roszczeń w sądzie.