Przeróbki w lokalach, zwłaszcza tych nowych, to standard. Nie wszystkie są zgodne z prawem. Niektóre warunki, jakie stawiają przepisy, są jednak nieżyciowe.

Przeróbka wentylacji

Mieszkaniec podwarszawskich Ząbek otrzymał pismo wspólnoty z żądaniem demontażu wentylatora elektrycznego, ponieważ zakłóca pracę wentylacji grawitacyjnej w innych lokalach.

– Przeróbek dokonał na moje życzenie deweloper. W miejscu, w którym miała być kuchnia, zaaranżował sypialnię, a w salonie powstał aneks kuchenny. Wentylację grawitacyjną znajdującą się w sypialni połączył z aneksem kuchennym poziomą rurą.

O tym, jakie rozwiązania techniczne można zastosować w mieszkaniach, mówi rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

– Zgodnie z nim przebudowa wentylacji grawitacyjnej wymaga pozwolenia na budowę i musi być zgodna z wymaganiami przepisów techniczno-budowlanych – tłumaczy Mariola Berdysz, architekt i dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana. Według niej właściciel tego mieszkania będzie musiał prawdopodobnie zdemontować wentylator. Jeżeli tego nie zrobi, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może go do tego przymusić w trybie art. 51 ustawy.

– Nie ma przy tym znaczenie – wyjaśnia Mariola Berdysz – że to nie on, lecz deweloper dokonał tych przeróbek. Jeżeli mieszkanie obejmuje jeszcze rękojmia za wady fizyczne lokalu, może żądać od dewelopera dokonania przeróbek, które usuną nieprawidłowości.

Co wolno, a czego nie

– Większość klientów życzy sobie przeróbek w lokalach – przyznaje Jacek Bielecki, dyrektor firmy deweloperskiej Marvipol. – Nie na wszystkie pozwalają przepisy.

Nie wolno więc podłączać kuchni do wentylacji przez pion sanitarny. Rozporządzenie zakazuje łączenia kuchni z pokojem, jeżeli mieszkanie jest jednopokojowe.

– To ograniczenie pochodzi z czasów, kiedy kuchenki były tylko na gaz. Dziś, kiedy w wielu mieszkaniach są kuchenki elektryczne, wymóg ten nie ma sensu – uważa Jacek Bielecki.

Nie wolno też zapominać o szerokości i powierzchni pokoi. W budynku wielorodzinnym szerokość w świetle ścian pomieszczeń powinna wynosić co najmniej: sypialni dla jednej osoby – 2,2 m, dla dwóch osób – 2,7 m, kuchni w mieszkaniu jednopokojowym – 1,8 m, a w wielopokojowym – 2,4 m. Ponadto w mieszkaniu co najmniej jeden pokój powinien mieć minimum 16 mkw.

– Nie możemy więc na życzenie klienta podzielić mieszkania dwupokojowego na trzypokojowe, jeśli w efekcie salon będzie miał np. 14 czy 12 mkw. – tłumaczy dyrektor Bielecki. – W wielu jednak wypadkach nasi klienci, gdy są już notarialnymi właścicielami, dokonują zmian na własną rękę.

Co nam grozi w nadzorze

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ma prawo nakazać właścicielowi lokalu wykonywanie robót budowlanych, jeżeli lokal istotnie odbiega od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę lub jest niezgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

W tym celu wydaje postanowienie. Musi w nim określić dokładnie, co właściciel ma zrobić. Może też nałożyć obowiązek przedstawienia w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz. Legalizacja nie jest związana z koniecznością zapłacenia opłaty legalizacyjnej.

Jeżeli właściciel nie dostosuje się do wymogów postanowienia, inspektor może go przymusić do ich wykonania.

Na postanowienie służy zażalenie do wojewódzkiego nadzoru.