Prosty ryczałt przy najmie mieszkania nie zawsze korzystny

Z roku na rok przybywa rozliczających ryczałtem przychody z najmu mieszkań. Zachęca niska stawka podatku i mało formalnych obowiązków. Wbrew pozorom można jednak na nim stracić. Dlatego wybór formy opodatkowania na ten rok (na zmianę jest czas do 20 stycznia) trzeba dobrze przemyśleć.

Ryczałt to tylko 8,5-proc. podatek, niezależnie od wysokości przychodów. Rozliczając się według skali, zapłacimy od dochodu 18 lub 32 proc. Wybierając ryczałt, rezygnujemy jednak z odliczania podatkowych kosztów, czyli wydatków związanych z wynajmowanym mieszkaniem. Największe korzyści mogą dać wówczas, gdy jest ono używane (przed nabyciem było wykorzystywane przez przynajmniej pięć lat). Możemy w takiej sytuacji zastosować 10-proc. stawkę amortyzacji. Rozliczymy więc mieszkanie w kosztach przez dziesięć lat. Odpisy amortyzacyjne z reguły przewyższą przychody z najmu, dzięki czemu nie zapłacimy przez ten okres podatku.

Przykład: X kupił w grudniu sześcioletnie mieszkanie za 400 tys. zł. Od stycznia je wynajmie. Może przyjąć indywidualną stawkę amortyzacji. Zaliczy do kosztów 40 tys. zł rocznie. Miesięczny przychód z wynajmu to 3,2 tys. zł. Przez dziesięć lat odpisy amortyzacyjne będą wyższe niż przychody. Nie zapłaci podatku. Gdyby wybrał ryczałt, co miesiąc oddawałby fiskusowi 272 zł.

Skala podatkowa może być dobrym rozwiązaniem dla tych, którzy kupili używane lokale, by je wynajmować. Tak samo z osobami, które dostały mieszkanie w spadku lub darowiźnie.

Indywidualną stawkę amortyzacji można też zastosować, gdy mieszkanie zostało ulepszone przed wynajęciem, a wydatki stanowią co najmniej 30 proc. jego wartości początkowej. Minimalny okres amortyzacji wynosi dziesięć lat.