Z tego artykułu dowiesz się:
- Którzy przedsiębiorcy będą musieli uzyskać zgodę wspólnoty na prowadzenie firmy, a kogo nowe przepisy nie obejmą.
- Jak projektowane regulacje wpłyną na osoby oferujące najem krótkoterminowy w lokalach mieszkalnych.
- Na jakich zasadach wspólnota będzie mogła obciążyć przedsiębiorcę wyższymi kosztami utrzymania nieruchomości.
- Dlaczego nowe przepisy o opłatach budzą kontrowersje i mogą stać się źródłem sąsiedzkich konfliktów.
Z zamieszczonych na stronie Rządowego Centrum Legislacji wyjaśnień wiceministra rozwoju i technologii Tomasza Lewandowskiego wynika, że projektowane przepisy wzbudziły wątpliwości członków Komitetu Stałego Rady Ministrów. Wynika z nich bowiem, że część osób, które prowadzą firmę w mieszkaniu będzie musiała wystąpić do wspólnoty o zgodę na zmianę przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy. Ma to dotyczyć tych przypadków, w których prowadzona działalność zmienia warunki bezpieczeństwa pożarowego, sanitarne, ochrony środowiska bądź wiąże się z ingerencją w konstrukcję budynku.
Czytaj więcej
Projektowana ustawa o własności lokali może być nową bronią wspólnot mieszkaniowych, które chcą ograniczyć najem na doby i wykorzystywanie mieszkań...
Zmiana przeznaczenia lokalu we wspólnocie mieszkaniowej
„Obowiązek ten będzie zatem dotyczył wyłącznie takiej zmiany przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy, gdy jego zmiana będzie oddziaływać na konstrukcję budynku, jego warunki sanitarne czy przeciwpożarowe. W pozostałych przypadkach taka zgoda wspólnoty nie będzie wymagana. Oznacza to, iż obowiązek uzyskania zgody wspólnoty nie będzie dotyczył prowadzenia drobnych działalności zarobkowych w mieszkaniu, takich jak usługi księgowe, udzielanie korepetycji czy porad prawnych, ponieważ działalność taka nie oddziałuje na konstrukcję budynku, jego warunki sanitarne czy przeciwpożarowe” – wyjaśnia wiceminister Lewandowski.
O ile księgowe czy prawnicy nie będą musieli zmieniać sposobu użytkowania lokalu, to już wynajmujący mieszkania na doby mogą być zmuszeni przejść przez tę procedurę. Zgodnie bowiem z projektem ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych najem krótkoterminowy ma być usługą hotelową. Projekt zapowiada przyjęcie przepisów wykonawczych, określających, jakie warunki przeciwpożarowe i sanitarne mają spełniać lokale, w których taka usługa jest świadczona. Zatem spełnienie ich będzie oznaczało zmianę warunków przewidzianych dla lokali mieszkalnych, a zgodnie z art. 71 prawa budowlanego podjęcie lub zaprzestanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności, która zmienia warunki między innymi bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno-sanitarne, bądź wielkość lub układ obciążeń jest zmianą sposobu użytkowania. Nie jest to prosta procedura. Wymaga zgłoszenia w wydziale architektoniczno-budowlanym gminy i spełnienia wielu formalności, a urząd ma prawo sprzeciwić się zmianie.
Czytaj więcej
Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie będą mogły przyjąć uchwały zakazujące wynajmowania mieszkań na doby w zarządzanych przez siebie budynkach. Pr...
Kto więcej zużywa nieruchomości wspólnej, ten więcej płaci
Zmiana sposobu użytkowania może też być powodem zwiększenia wysokości zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Zgodnie z projektem ustawy o własności lokali, jeśli kalkulacja kosztów zarządu nieruchomością wspólną potwierdza, że sposób korzystania z lokalu podnosi te koszty, to wówczas wspólnota powinna mieć prawo zwiększyć wysokość pobieranych od właściciela zaliczek. Projektodawca świadomie nie ogranicza tej możliwości do lokali, które zmieniły sposób użytkowania. Nie jest bowiem ważny sam status lokalu, ale jego rzeczywiste przeznaczenie.
Ciężar dowodu spoczywa w tej mierze na wspólnocie, zarówno co do wykazania tych kosztów uzasadniających podjęcie uchwały, jak i w trakcie ewentualnej sprawy sądowej, gdy właściciel lokalu użytkowego uchwałę taką zaskarży.
Na przepis wprowadzający możliwość obciążania większymi opłatami lokali, których sposób użytkowania zwiększa koszty utrzymania części wspólnych zwróciła uwagę Rada Legislacyjna (RL), która z własnej inicjatywy przygotowała opinię do projektu.
„Uzasadnieniem dokonania przez Radę Legislacyjną analizy projektu jest istotne znaczenie regulowanej w nim materii dla dużej części społeczeństwa” – napisano w stanowisku Rady.
„Poza aspektem gospodarczym kwestia zasad wykorzystania nieruchomości wspólnych jest newralgiczna społecznie, ponieważ dotyczy funkcjonowania wspólnot sąsiedzkich. Kwestia codziennej kohabitacji lokatorów w ramach wspólnot mieszkaniowych i łagodzenie ewentualnych konfliktów ma istotne znaczenie społeczne, ponieważ wpływa na poczucie bezpieczeństwa. Prima facie proponowane rozwiązanie może wydawać się słuszne, jednak jego bliższa analiza nasuwa szereg poważnych zastrzeżeń” – czytamy w opinii RL.
W ocenie RL oczywiste jest, że w interesie większości właścicieli lokali będzie obciążenie części właścicieli (mniejszości) dodatkowymi opłatami, ponieważ zwiększy to dochody wspólnoty, co w sposób logiczny pozwoli zmniejszyć koszty ponoszone przez większość. Według RL zawsze istnieć będzie zatem motywacja finansowa do poszukiwania uzasadnienia dla obciążenia mniejszości dodatkowymi opłatami przez większość. O tym, kto zostanie obciążony tymi kosztami, przesądzi w praktyce subiektywne poczucie większości.
Z uzasadnienia do projektu wynika, że przed tą subiektywnością i nieuzasadnionym obciążaniem większymi opłatami będzie chronić członków wspólnoty kontrola sądu. Zaś możliwość różnicowania opłat chronić ma większość przed sytuacją, w której zysk z prowadzonej w lokalu działalności jest prywatyzowany, a koszty upubliczniane.
Etap legislacyjny: Stały Komitet Rady Ministrów
