Rok 2024 na rynku mieszkań podsumowuje pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN):

- Rok 2024 na rynku nieruchomości obfitował w zaskakujące wydarzenia. Dla doświadczonych analityków rynku sytuacja była jednak do przewidzenia już od dłuższego czasu.

Początek roku wykazywał jeszcze wzrosty cen mieszkań, lecz w rzeczywistości był to jedynie efekt finalizowania sprzedaży z pomocą programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który, jak każdy podobny program, sztucznie podniósł ceny objętych programem nieruchomości.

Mieszkaniówka musi przejść w fazę korekty

Patrząc wstecz, tendencja wzrostowa cen nieruchomości w Polsce trwała niemal nieprzerwanie od 2012 roku. Wytrawni gracze przewidywali od dłuższego czasu, że musi nastąpić przegrzanie, a rynek będzie musiał w końcu przejść przez okres korekty. Wraz z finalizacją umów sprzedaży mieszkań w programie „Bezpieczny kredyt 2 proc.” aktywność na rynku zaczęła stopniowo maleć.

Jak w takich przypadkach zazwyczaj bywa, pierwszym sygnałem osłabienia rynku jest spadek liczby transakcji. Wyraźnym sygnałem schładzania się rynku jest dysproporcja pomiędzy liczbą ofert lokali wprowadzanych do sprzedaży a liczbą finalizowanych umów, których z miesiąca na miesiąc jest coraz mniej.

Na tym etapie na portalach nieruchomości wciąż jeszcze widnieją oferty mocno przeszacowane. Dzieje się tak dlatego, że sprzedający, widząc wysokie ceny porównywalnych, niesprzedanych nieruchomości, są przekonani, że rynek jest wciąż w dobrej kondycji. Ponadto dobrze pamiętają czasy dobrej passy, wiedzą dokładnie „za ile sprzedał sąsiad”. I też tak by chcieli.

Stan taki może trwać przez dłuższy czas. Przełom następuje, gdy na rynku pojawią się gracze, którzy muszą sprzedać szybko. Są to przeważnie typowe powody „życiowe”: śluby, rozwody, przeprowadzka do innego miasta, choroba czy zbyt wysokie raty kredytu.

I aby doszło do transakcji, konieczne jest obniżenie ceny. Z czasem pozostali uczestnicy rynku również muszą się dostosować do możliwości finansowych kupujących, co w efekcie prowadzi do regulacji cen na niższym, akceptowalnym przez popyt poziomie. Proces ten zazwyczaj trwa długo, ze względu na dużą bezwładność rynku nieruchomości. Przy poprzednim załamaniu rynku, czas od „przeczekiwania” do korekty trwał prawie pięć lat. Po tym czasie rynek ruszył.

Kupujący mogą negocjować warunki transakcji

Obecnie rynek znajduje się w fazie niedowierzania, że ceny sprzed roku, a nawet pół roku, należą już do przeszłości. Mamy do czynienia ze sprzedającymi, którzy czekają na korzystne transakcje, oraz kupującymi liczącymi na programy wsparcia kredytowego. Wysokie nasycenie ofertami daje kupującym lepsze warunki do negocjowania warunków transakcji.

A nie tak dawno ciekawe oferty znikały jak świeże bułeczki. Teraz jest ich pod dostatkiem. Mało tego, ubiegłoroczne „okazje” dziś okazjami już nie są.

Warto również zwrócić uwagę na rynek pierwotny. Po raz pierwszy od kilkunastu lat deweloperzy oferują rabaty, w niektórych przypadkach to nawet 1 tys. zł mniej za mkw. albo 85 tys. – 100 tys. zł mniej za mieszkanie.