Budowa domu do 70 m2. Wątpliwości praktyczne i interpretacyjne - odpowiedzi

Przepisy dotyczące budowy domów o powierzchni zabudowy do 70 m², pomimo kilku lat obowiązywania, wciąż powodują wątpliwości praktyczne i interpretacyjne. W kontekście ostatnich nowelizacji Prawa budowlanego, mających na celu uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjnego, wyłączenie możliwości wniesienia sprzeciwu do wadliwego zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej obciąża inwestora ryzykiem, z którego często nie zdaje on sobie sprawy.

Publikacja: 01.07.2024 15:05

Przepisy dotyczące budowy domów o powierzchni zabudowy do 70 m², pomimo kilku lat obowiązywania, wci

Przepisy dotyczące budowy domów o powierzchni zabudowy do 70 m², pomimo kilku lat obowiązywania, wciąż powodują wątpliwości praktyczne i interpretacyjne.

Foto: Adobe Stock

Poniżej przedstawiam pytania i odpowiedzi, z którymi spotkałam się w swojej praktyce zawodowej na gruncie omawianej problematyki, czyli budowy domów do 70 m2.

1.

Jakie dokumenty należy dołączyć do zgłoszenia budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2?

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

W zgłoszeniu inwestor powinien określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Dokumenty, które należy dołączyć do zgłoszenia, wskazano w art. 30 ust. 2a Prawa budowlanego. W katalogu tym wymieniono przede wszystkim oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, odpowiednie szkice lub rysunki - w zależności od potrzeb; pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw. W przypadku budowy budynku mieszkalnego do 70 m2 obowiązkowo należy dołączyć oświadczenia inwestora, z których wynika, że:

1) planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny (Dz. U. z 2024 r. poz. 17); składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: "Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia."; klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń,

2) przyjmuje on odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,

3) dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

2.

Kto może być inwestorem tego rodzaju inwestycji? Kto może wybudować dom do 70 m2 powierzchni?

W omawianej procedurze zgłoszenia ustawodawca nie zdecydował się na wskazanie konkretnych podmiotów, które mogą wystąpić z wnioskiem o zgłoszenie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych i stać się inwestorem. Dodano jednakże kluczową przesłankę, zgodnie z którą przedmiotowa budowa ma być prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, co należy utożsamiać z zamiarem długotrwałego osobistego przybywania w tym domu, w przeciwieństwie do budynków przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (np. inwestycje deweloperskie) albo budynków rekreacji indywidualnej służących do zamieszkiwania okazjonalnego. Jak słusznie wskazuje A. Plucińska-Filipowicz omawiana regulacja „ma w założeniu służyć stworzeniu warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli wobec trudnej od lat sytuacji na rynku mieszkaniowym, w szczególności w kontekście przeszkód z uzyskaniem finansowania dla budowy czy kupna własnego lokum” (zob. Komentarz do art. 29 Prawa budowlanego, LEX 2023).

Pojęcie inwestora nie został o zdefiniowane w ustawie Prawo budowlane. Analizując orzecznictwo, można zauważyć pewne wspólne cechy, które powinien posiadać inwestor. Przede wszystkim będzie to podmiot, który przeznacza środki finansowe na wykonanie określonej inwestycji, posiada wolę jej realizacji i działa we własnym imieniu. Przez inwestora należy rozumieć osobę fizyczną lub prawną albo inną jednostkę organizacyjną, która inicjuje podjęcie działalności budowlanej niezbędnej do realizacji zamierzonej inwestycji, przeznacza odpowiednie środki na realizację tej działalności, wykonuje lub zapewnia wykonanie opracowań i czynności wymaganych prawem budowlanym w celu przygotowania danej budowy, realizuje inwestycję lub organizuje jej realizację, a w końcowym etapie danej działalności wykonuje czynności niezbędne do podjęcia użytkowania obiektu lub obiektów wykonanej inwestycji albo przekazuje je podmiotowi, który przystąpi do ich użytkowania (zob. J. Maj, Legalizacja samowoli budowlanej, Wolters Kluwer 2023).

3.

Co oznacza pojęcie „własne potrzeby mieszkaniowe inwestora”?

Pojęcie „własne potrzeby mieszkaniowe inwestora” nie zostało zdefiniowane w Prawie budowlanym. Z przekazu medialnego, który towarzyszył wprowadzaniu omawianej regulacji można jedynie przypuszczać, iż celem tego warunku było uniknięcie budowy inwestycji mieszkaniowych w uproszczonej procedurze przez podmioty profesjonalne (deweloperów).

Pojęcie „zaspokajania potrzeb mieszkaniowych” pojawia się aktualnie głównie w orzecznictwie z zakresu pomocy społecznej. Na gruncie tej regulacji oznacza ono zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osoby, która nie ma miejsca zamieszkania lub mieszka w warunkach do tego niedostosowanych.

Czytaj więcej

Dom letniskowy i pomost na własnej działce nad jeziorem. Co musisz wiedzieć?

4.

Jak obliczyć powierzchnię zabudowy takiego domu?

W art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego wyraźnie określono, że powierzchnia zabudowy zgłaszanych budynków ma wynosić 70 m2. Niestety zarówno Prawo budowlane, jak i rozporządzenia nie zawierają definicji powierzchni zabudowy. W dotychczasowej praktyce posiłkowano się stanowiskiem sądów administracyjnych, które odwoływały się do Polskich Norm, m.in. bazując na PN-ISO 9836; 1997. Zgodnie z tą normą, powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Przy tym do powierzchni zabudowy nie wlicza się:

– powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu;

– powierzchni elementów drugorzędnych, np. schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego;

– powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze, np. szklarnie, altany, szopy”.

Po 1 kwietnia 2024 r. ustawodawca w przepisach rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego doprecyzował, że część opisowa projektu zagospodarowania działki lub terenu zawiera zestawienie powierzchni zabudowy projektowanych i istniejących obiektów budowlanych, przy czym powierzchnię zabudowy budynku pomniejsza się o powierzchnię części zewnętrznych budynku, takich jak: tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy, balkony oraz loggie.

5.

W jaki sposób i kto ustala obszar oddziaływania obiektu?

Obszar oddziaływania omawianych budynków ma mieścić się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane. Odwołując się do ustawowej definicji obszaru oddziaływania obiektu, wskazanej w art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, należy wskazać, że po 19 września 2020 r. (kiedy to zmieniła się treść komentowanej regulacji) będzie to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.

W tym kontekście należy pamiętać o przepisach techniczno-budowlanych, a zwłaszcza § 12 ust. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którym sytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w § 12 ust. 2-4 powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 20 ust. 1c Prawa budowlanego określenie obszaru oddziaływania obiektu należy do podstawowych obowiązków projektanta.

6.

Czy inwestor powinien dysponować decyzją o warunkach zabudowy przed zgłoszeniem?

Ustawodawca wprowadził możliwość budowy domów mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni do 70 m2 bez pozwolenia na budowę, bez prowadzenia dziennika budowy oraz bez konieczności ustanowienia kierownika budowy, w procedurze zgłoszenia, jednakże nie zwolnił inwestora z konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego inwestor ma obowiązek zwrócić się z wnioskiem wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanego budynku.

7.

Ile trwa postępowanie administracyjne w sprawie wydania warunków zabudowy dla domu do 70 m2 i kto jest jego stroną?

Zgodnie z art. 64a ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977; dalej jako upzp) - stroną postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej budowy domu mieszkalnego o powierzchni do 70 m2, jest wnioskodawca. Ustawodawca wprowadził zatem regulację szczególną względem ogólnej normy wynikającej z art. 28 k.p.a. określającej zasady ustalania stron postępowania.

Jeżeli dla terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to dla budowy domu do 70 m2 trzeba będzie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, przy czym powinna być ona wydana w terminie 21 dni. Do terminu tego nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu. Skróceniu z 2 tygodni do 7 dni uległ czas, zgodnie z którym w toku wydawania warunków zabudowy dla budowy domu do 70 m2 uznane za dokonane zostaną uzgodnienia wobec niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający.

Czytaj więcej

Zmiany w procedurze odrolnienia gruntów. Od kiedy?

8.

Czy taka inwestycja powinna być zgodna z przepisami prawa i jak „zgodność z przepisami” rozumieć?

Zgodność z przepisami prawa dotyczy zarówno inwestycji realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę, zgłoszenia, jak również niereglamentowanych przepisami Prawa budowlanego. „Przepisy prawa” rozumiane są szeroko i obejmują przede wszystkim prawo miejscowe (np. plan miejscowy, uchwałę krajobrazową), warunki techniczno-budowlane, czy też przepisy innych ustaw (np. Prawo wodne, Prawo ochrony środowiska).

Na ten temat wypowiedział się również NSA w uchwale siedmiu sędziów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie II OPS 1/16, której teza stanowi, iż „do robót budowlanych i obiektów budowlanych, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę i nie są objęte obowiązkiem zgłoszenia mogą być stosowane przepisy art. 50 ust. 1 pkt 2 lub pkt 4in fine ustawy z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2016 r. poz. 290, ze zm.), a także art. 51 ust. 7 tej ustawy, jeżeli roboty budowlane zostały wykonane w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1 pkt 2 lub pkt 4 in fine”.

Jak wskazał NSA „ustawodawca w art. 50 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego wprowadził podstawę do wstrzymania robót budowlanych prowadzonych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w przepisach. Określając zatem przedmiotowy zakres zastosowania powyższego przepisu nie ograniczono się jedynie do robót budowlanych prowadzonych w sposób niezgodny z wydanym pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem, ale do robót budowlanych prowadzonych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach. Będą to przede wszystkim przepisy techniczno-budowlane oraz przepisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W art. 7 ust. 1 Prawa budowlanego do przepisów techniczno-budowlanych zaliczono warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie, uwzględniające wymagania, o których mowa w art. 5 ust. 1–2b Prawa budowlanego oraz warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych”.

9.

Czy przy budowie domu do 70 m2 powierzchni wymagany jest udział kierownika budowy i prowadzenie dziennika budowy?

W przypadku zgłoszenia przedmiotowego budynku odstąpiono od konieczności ustanowienia kierownika budowy (w przeciwieństwie do zgłoszenia budowy budynku o którym jest mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 42 ust. 1 pkt 2 lit b Prawa budowlanego), jak również konieczności prowadzenia dziennika budowy.

W zamian zobowiązano inwestora do złożenia na etapie zgłoszenia dwóch oświadczeń:

a) o przyjęciu odpowiedzialności za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy oraz że

b) dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Jednocześnie trzeba podkreślić, że zwolnienie inwestora z obowiązku prowadzenia dziennika budowy nie oznacza, że inwestor nie może takiego dziennika budowy prowadzić. Przepisy Prawa budowlanego nie zakazują bowiem prowadzenia dziennika budowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2. Tym samym inwestor budujący budynek, który chce prowadzić dziennik budowy, chociaż przepisy tego nie wymagają, ma taką możliwość. Jeśli inwestor wystąpi za pośrednictwem systemu EDB o dziennik budowy, organ ma obowiązek zapewnić dostęp w tym systemie do dziennika budowy prowadzonego w postaci elektronicznej.

Podkreślić także trzeba, że przepisy nie zakazują również inwestorowi odnotowywania w sposób dodatkowy przebiegu robót budowlanych. Tym samym inwestor na własne potrzeby ma prawo prowadzenia wszelkich notatek, czy to w postaci papierowej, czy w plikach komputerowych, oraz gromadzenia dokumentacji fotograficznej obrazującej postępy prac (tak J. Maj, Legalizacja samowoli budowlanej, LEX 2023).

10.

Czy należy powiadomić nadzór budowlany przed rozpoczęciem budowy domu?

Inwestor ma obowiązek zawiadomić organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Warto mieć na uwadze, że niedopełnienie powyższego obowiązku przez inwestora stanowi wykroczenie. W myśl art. 93 pkt 4 Prawa budowlanego kto przystępuje do budowy lub prowadzi roboty budowlane bez dopełnienia wymagań określonych w art. 41 ust. 4 (przystąpienie do budowy domu bez zawiadomienia organu nadzoru budowlanego), art. 42, art. 44, art. 45 i art. 45a podlega karze grzywny. Zgodnie z powyższym niewypełnienie przez inwestora obowiązku zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych stanowi wykroczenie zagrożone grzywną od 20 zł do 5.000 zł.

11.

Czy organ administracji architektoniczno-budowlanej może wnieść sprzeciw do zgłoszenia budowy domu?

Na mocy art. 30 ust. 5j Prawa budowlanego wyłączono możliwość zastosowania art. 30 ust. 5c oraz ust. 5d, które przyznają kompetencję organowi administracji architektoniczno-budowlanej w razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia do nałożenia na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązku uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia - wniesienia sprzeciw w drodze decyzji.

W przypadku budowy domów do 70 m2 zniesiono możliwość wniesienia przez właściwy organ sprzeciwu. Z uwagi na ograniczenie możliwości weryfikacji dokumentacji zgłoszenia (jej kompletności i zgodności z przepisami prawa) organu administracji architektoniczno-budowlanej, to organ nadzoru budowlanego będzie właściwy do prowadzenia postępowania wyjaśniającego (najczęściej naprawczego) w przypadku realizowania budowy niezgodnie z prawem.

Omawiane przepisy wciąż wywołują dyskusję, m.in. ze względu na wyłączenie ustawowych uprawnień organu administracji architektoniczno-budowlanej, które posiada w przypadku dokonania przez inwestora „zwykłego” zgłoszenia zamiaru wykonania określonych robót budowlanych. W poprzednim porządku prawnym co do zasady procedura przyjęcia zgłoszenia budynku mieszkalnego (z projektem zagospodarowania terenu) sprowadzała się przede wszystkim do sprawdzenia przez ten organ zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i możliwości wniesienia sprzeciwu w przypadku ich naruszenia. Organ miał oczywiście możliwość nałożenia obowiązku uzupełnienia braków formalnych oraz możliwość wniesienia sprzeciwu w drodze decyzji w przypadku ich nieuzupełnienia, a także możliwość nałożenia obowiązku uzyskania pozwolenia, jeśli realizacja obiektu mogła spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków lub spowodować wprowadzenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Obecnie przy procedowaniu w omawianym trybie rola organu sprowadzona jest do konieczności odnotowania w prowadzonych systemach dokonanego zgłoszenia oraz archiwizowania go zgodnie z zasadami instrukcji kancelaryjnej.

Niemniej jednak inwestor korzystający z nowego trybu budowy budynku mieszkalnego powinien mieć na uwadze, że o ile organ administracji architektoniczno-budowlanej utracił możliwość wniesienia sprzeciwu, to zakres uprawnień organu nadzoru budowlanego w żadnym stopniu nie został na mocy uchwalonej nowelizacji wyłączony. Wkroczenie tego organu na budowę może mieć dla inwestora dużo poważniejsze konsekwencje prawne i finansowe, aniżeli wniesienie sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Wiąże się ono bowiem nie tylko z możliwością wstrzymania robót budowlanych, ale nawet z rozbiórką części bądź całości obiektu budowlanego lub niemożnością skutecznego zakończenia robót i użytkowania obiektu.

Czytaj więcej

Co można wybudować bez pozwolenia na własnej posesji? Garaż? A może oczko wodne?

12.

Czy do wykonania wewnętrznej i zewnętrznej instalacji gazowej w budowanym budynku jednorodzinnym do 70 m2 wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę?

Obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, m.in. w szczególności w zakresie zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz, odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników. Z kolei przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Dokonując zgłoszenia budowy budynku inwestor powinien zgłosić obiekt, który będzie w stanie samodzielnie funkcjonować, zgodnie z powyższymi zasadami. Jeżeli projektant, w odpowiedniej specjalności, ujął w dokumentacji projektowej budowę instalacji zapewniających możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (w tym instalacji gazowej wewnętrznej, a często wewnętrznej i zewnętrznej) to inwestor nie ma obowiązku uzyskiwania dodatkowych zgód budowlanych w tym zakresie. Wykonanie instalacji gazowej (instalowanie wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych) zgodnie z art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d Prawa budowlanego wymaga zgłoszenia.

13.

Na jakiej mapie należy sporządzić projekt budynku mieszkalnego do 70 m2 na zgłoszenie?

W przypadku zgłoszenia budowy budynków projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien spełniać warunki określone w art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, co oznacza, że należy go sporządzić na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii.

Samo pojęcie aktualności nie zostało zdefiniowane przez ustawodawcę. W orzecznictwie podkreśla się, że mapa do celów projektowych jest aktualna tak długo, jak długo odzwierciedla obecny (teraźniejszy) stan rzeczy istniejący na danym terenie. Zachowanie aktualności mapy nie zależy zatem bezpośrednio od daty jej opracowania, lecz od niezmienności stanu faktycznego na tej mapie odzwierciedlonego. O nieaktualności mapy nie świadczy zatem sam upływ określonego czasu od pobrania mapy z zasobu (zob. wyrok NSA z dnia 8 grudnia 2015 r., II OSK 909/14).

Mapa do celów projektowych wykorzystywana w procesie budowlanym powinna być opatrzona klauzulą urzędową określoną w przepisach prawa geodezyjnego i kartograficznego stanowiącą potwierdzenie przyjęcia materiałów lub zbiorów danych, w oparciu o które mapy te zostały sporządzone, do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego albo oświadczeniem wykonawcy prac geodezyjnych o uzyskaniu pozytywnego wyniku weryfikacji.

14.

Czy deweloper może zrealizować inwestycję polegającą na budowie kilku domów o powierzchni zabudowy do 70 m2?

Przedmiotowe inwestycje – w założeniu ustawodawcy – nie mogą być realizowane przed podmioty profesjonalne, zajmujące się realizacją inwestycji mieszkaniowych (jednorodzinnych i wielorodzinnych), czyli w praktyce przez deweloperów. Nie może ujść uwadze, że jednym z wymogów formalnych zgłoszenia jest złożenie oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Taki dokument składany jest pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1444 i 1517 oraz z 2021 r. poz. 1023). Składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: „Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”. Klauzula zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń.

Również w uzasadnieniu do projektu nowelizacji, która wprowadzała możliwość budowy domów o powierzchni do 70 m2 (druk sejmowy nr 1534), autorzy projektu wyjaśnili, że „potrzeba wprowadzenia zmian w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (…) wynika z konieczności zapewnienia prostych rozwiązań prawnych umożliwiających budowę domów jednorodzinnych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych”.

15.

Jak należy postąpić w przypadku, gdy pojawiają się istotne zmiany podczas budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego do 70 m2?

W przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego istotnego odstąpienia od projektu budowlanego budowy domu mieszkalnego zastosowanie będzie miał art. 36a ust. 1a Prawa budowlanego.

Istotne odstąpienie od projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-4, lub przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia budowlanego albo dokonaniu ponownego zgłoszenia.

W praktyce najczęściej inwestor będzie zmuszony uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, chociażby z uwagi na fakt, iż zrealizowany obiekt może nie mieścić się już w zakresie hipotezy art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego (np. ze względu na dokonane istotne odstępstwo w zakresie projektu zagospodarowania terenu lub charakterystycznych parametrów obiektu, które spowodowało objęcie obszarem oddziaływania terenu działki sąsiedniej).

Czytaj więcej

Odrolnienie działki rolnej na cele budowlane. Piętnaście najważniejszych pytań

16.

Co w przypadku, gdy okaże się, że budowa domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 jest samowolą budowlaną?

Wyłączenie możliwości wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wyłącza możliwości prowadzenia postępowania naprawczego (legalizacyjnego) przez organ nadzoru budowlanego.

W zależności od konkretnego stanu faktycznego legalizacja inwestycji prowadzonej z naruszeniem art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego powinna być prowadzona na mocy art. 50–51. Może się jednak również okazać, że w sytuacji gdy budynek mieszkalny jednorodzinny powstał bez wymaganego zgłoszenia zastosowanie znajdzie tryb, o którym mowa art. 48 Prawa budowlanego. W tym zakresie analogiczne jak w przypadku „obejścia” przez inwestora „zwykłego zgłoszenia”, art. 48 pr. bud. może mieć zastosowanie, gdy rzeczywistym zamiarem było wykonywanie robót reglamentowanych pozwoleniem na budowę, ponadto w sposób zasadniczo odbiegający od zgłoszenia.

W toku postępowania legalizacyjnego czy naprawczego budowy domów mieszkalnych jednorodzinnych do 70 m2, organ nadzoru budowlanego będzie badał zgodność powyższych inwestycji z porządkiem planistycznym, w tym z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Brak zgodności inwestycji z planem miejscowym stanowi samoistną, wystarczającą podstawę do nakazania rozbiórki obiektu lub jego części. Oceny tej nie może zmienić weryfikacja pod względem zgodności z innymi przepisami prawa i ewentualne wyniki takiej weryfikacji (zob. wyrok NSA z dnia 24 listopada 2015 r., II OSK 706/14).

17.

Jak można przystąpić do użytkowania domu o powierzchni zabudowy do 70 m2?

Inwestor może przystąpić do użytkowania dopiero po skutecznym zawiadomieniu o zakończeniu budowy, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego.

Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie domów mieszkalnych o powierzchni do 70 m2 odbywa się na zasadach przewidzianych w art. 54 ust. 1 Prawa budowlanego. Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–2, można przystąpić (z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57), po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora pocztowego, o którym mowa w art. 3 pkt 12 ustawy z dnia 23.11.2012 r. - Prawo pocztowe, albo, w przypadku doręczenia na adres do doręczeń elektronicznych, o którym mowa w art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 18 listopada 2020 r. o doręczeniach elektronicznych, dzień wystawienia dowodu wysłania, albo, w przypadku skorzystania z publicznej usługi hybrydowej, o której mowa w art. 2 pkt 7, dzień odebrania dokumentu elektronicznego przez operatora wyznaczonego.

W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy domu mieszkalnego o powierzchni do 70 m2, dla której nie ustanowiono kierownika budowy, obowiązku, o którym mowa w art. 57 ust. 1 pkt 2 (dotyczącego oświadczenia kierownika budowy) i ust. 1a (dotyczącego informacji o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych), nie stosuje się, z tym że inwestor jest obowiązany dołączyć do takiego zawiadomienia oświadczenie o:

1) dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, o którym mowa w art. 34 ust. 6 pkt 1 Prawa budowlanego

2) zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami.

W związku z pojawiającymi się wątpliwościami dotyczącymi stosowania omawianych przepisów na stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju i Technologii wskazano, iż dom do 70 m2 będzie mogła wybudować każda pełnoletnia osoba, bez względu na swój status społeczny, pod warunkiem iż inwestycja służy zaspokojeniu jej własnych potrzeb mieszkaniowych. W uzasadnieniu do projektu podkreślono także, że „rozwiązanie jest adresowane zarówno do osób indywidualnych, jak również małżeństw i rodzin z dziećmi, czyli do każdej osoby, która posiada dysponowanie nieruchomością na cele budowlane”.

Podsumowanie:

Upraszczanie procesu inwestycyjnego pod kątem zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia sprzyja niekontrolowanej zabudowie. Jak słusznie zauważają eksperci rynku nieruchomości „dodając do tego okres pandemii i wzmożone zainteresowanie budową niewielkich domów szkieletowych w atrakcyjnych częściach Polski, zwiększenie liczby samowoli na terenach turystycznych nie powinna dziwić” (tak: J. Sebzda-Załuska, Samowole „turystyczne”, Rzeczpospolita Nieruchomości, 15.06.2023 r.). W tym kontekście należy zaznaczyć, że przepisy regulujące proces inwestycyjno-budowlany budowy domów mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 wymagają pilnej poprawy ze strony ustawodawcy. Niejasne zapisy omawianej regulacji niewątpliwie przyczyniły się do wzrostu zjawiska samowoli budowlanej, zwłaszcza w miejscowościach turystycznych. Wyłączenie możliwości weryfikacji prawidłowości budowy na wczesnym jej etapie powoduje ryzyko prowadzenia robót samowolnych, z naruszeniem prawa, których czasami zalegalizować wręcz się nie da.

Joanna Maj, radca prawny w kancelarii SWK Legal Sebzda-Załuska, Wójcik, Kamińska Radcowie Prawni

Joanna Maj, radca prawny w kancelarii SWK Legal Sebzda-Załuska, Wójcik, Kamińska Radcowie Prawni

Mat.prasowe


Poniżej przedstawiam pytania i odpowiedzi, z którymi spotkałam się w swojej praktyce zawodowej na gruncie omawianej problematyki, czyli budowy domów do 70 m2.

Jakie dokumenty należy dołączyć do zgłoszenia budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2?

Pozostało 99% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Sąd Najwyższy: zasiedzenie działki za miedzą nie dla każdego sąsiada
Praca, Emerytury i renty
Krem z filtrem, walizka i autoresponder – co o urlopie powinien wiedzieć pracownik
Zdrowie
Jak uzyskać pieniądze za błędy medyczne. Odpowiadamy na pytania
Nieruchomości
Większe odległości od działki sąsiada. Jakie zmiany się szykują
Materiał Promocyjny
Mazda CX-5 – wszystko, co dobre, ma swój koniec
Za granicą
Wakacje 2024 z biurem podróży. Jakie mam prawa podczas wyjazdu wakacyjnego?
Materiał Promocyjny
Branża bankowa gorszy okres ma za sobą