Mniejszy popyt na biura w regionach

Deweloperzy biurowi są ostrożni. Decyzje o starcie budów obiektów uzależniają od znalezienia kluczowego najemcy.

Publikacja: 23.05.2024 21:00

Oferta nowoczesnych biur w miastach regionalnych, choć wolno, to nadal rośnie

Oferta nowoczesnych biur w miastach regionalnych, choć wolno, to nadal rośnie

Foto: adobestock

Pierwszy kwartał bieżącego roku przyniósł mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w miastach regionalnych – mówi Mateusz Polkowski z firmy doradczej JLL.

W tym czasie wynajęto w regionach 139 tys. mkw. biur. To o ok. 29 tys. mkw. mniej niż w analogicznym okresie ub.r. W IV kw. 2023 r. na głównych rynkach regionalnych wynajęto ok. 210 tys. mkw. – To był rekordowy kwartał. Można przyjąć, że spadek popytu w I kw. tego roku jest efektem wzmożonej aktywności najemców pod koniec ubiegłego – mówią eksperci JLL.

Czytaj więcej

Biuro prosto z taśmy produkcyjnej

Sektor IT i produkcja szukają nowych biur

W I kw. tego roku najwięcej transakcji przypadło na Kraków – 32 proc. Na Wrocław 18 proc., a na Poznań – 17 proc.

Jak mówi Dorota Gruchała z JLL, najwięcej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych wynajęły firmy z sektora IT. Ich transakcje to ok. 29 proc., czyli ok. 40 tys. mkw. powierzchni – głównie w Krakowie i Trójmieście.

– Kolejne dominujące wśród najemców sektory to produkcja (18 proc.) oraz usługi profesjonalne (8 proc.) – wskazuje Dorota Gruchała. – Warto tu wyróżnić nową umowę najmu 10 tys. mkw. w Brain Park C, zawartą przez Volvo (umowa odpowiada za niemal 25 proc. transakcji odnotowanych w Krakowie w I kw.). Szeroko pojęty sektor BPO/SSC wg naszych szacunków odpowiadał za ponad 60 proc. popytu – dodaje ekspertka.

Z analiz JLL wynika, że średnia długość umów najmu powierzchni biurowych w nowych budynkach to pięć–siedem lat. Coraz częściej pojawiają się też dziesięcioletnie kontrakty. Elastyczniejsze warunki najmu oferują właściciele starszych budynków: nowe umowy mogą być zawarte na trzy–pięć lat, a przy renegocjacji kontraktu to dwa do pięciu lat.

Współczynnik pustostanów w miastach regionalnych w I kw. to 17,8 proc., co oznacza kwartalny wzrost o 0,3 pkt proc. W Łodzi wskaźnik ten wynosi 21,3 proc., w Katowicach 20,6 proc., a w Krakowie – 20,2 proc.

Czynsze za powierzchnie biurowe najlepszej jakości w głównych miastach regionalnych nieznacznie wzrosły na początku 2024 r. Stawki najmu wahają się od 11,5 euro do 17,5 euro za metr biura miesięcznie.

Analitycy JLL zaznaczają, że oferta nowoczesnych biur w miastach regionalnych, choć wolno, to nadal rośnie. Pod koniec marca tego roku zasób ten wynosił 6,71 mln mkw.

W pierwszych miesiącach roku deweloperzy oddali do użytkowania ponad 31 tys. mkw. biur. Dla porównania – w I kw. 2023 r. było to 68 tys. mkw. W tym roku otworzyły się Quorum Office Park A (18,2 tys. mkw., Wrocław) i Brain Park C (13 tys. mkw., Kraków).

Mniej nowych inwestycji to odpowiedź na spadek pobytu. – Start budów kolejnych biurowców jest uzależniony od pozyskania kluczowych najemców – mówią eksperci JLL. – Biorąc pod uwagę niepewną sytuację i nadpodaż powierzchni biurowej na rynkach regionalnych, jest duże prawdopodobieństwo, że część budowanych obiektów będzie ukończona z opóźnieniem lub też ich funkcja będzie zmieniona.

Czytaj więcej

Rynek gotowy do odbicia

Stabilne inwestycje na rynku biur

Od początku 2024 r. rozpoczęto budowę ok. 8 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej – wszystko w jednym kompleksie we Wrocławiu.

JLL podaje, że cała aktywność budowlana koncentruje się na rynkach w Poznaniu (49,5 tys. mkw. w budowie,), Katowicach (49 tys. mkw.) i Trójmieście (46 tys. mkw.).

Biurowce są wciąż na celowniku inwestorów. – Rynek inwestycji biurowych zakończył I kw. 2024 r. całkowitą sprzedażą na poziomie ok. 100 mln euro – podaje Marcin Sulewski z JLL. – To wynik zbliżony do analogicznego okresu ubiegłego roku. Podobnie jak w ostatnich kwartałach, prawie wszystkie transakcje biurowe dotyczyły rynku warszawskiego. Strukturę kapitału zainwestowanego w biura zdominowali inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej.

Największą transakcją biurową w I kw. 2024 r. była sprzedaż Concept Tower przez CPI Property Group czeskiemu inwestorow – Wood & Company Real Estate Fund. Przejmowany budynek, wybudowany w 2012 r. w biznesowej części Woli, jest w pełni skomercjalizowany. – Równie istotną transakcją było nabycie dwóch budynków kompleksu Lipowy Office Park, które zostaną przekształcone na cele mieszkaniowe i obiekty zakwaterowania dla studentów – mówi Marcin Sulewski. – Futureal, który kupił cały kompleks składający się z czterech budynków w 2023 r., sprzedał na początku tego roku dwa z nich litewskiemu inwestorowi 1 Asset Management. Transakcja potwierdza globalny trend zmiany funkcji starszych i położonych poza centrum obiektów biurowych – podsumowuje.

Pierwszy kwartał bieżącego roku przyniósł mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w miastach regionalnych – mówi Mateusz Polkowski z firmy doradczej JLL.

W tym czasie wynajęto w regionach 139 tys. mkw. biur. To o ok. 29 tys. mkw. mniej niż w analogicznym okresie ub.r. W IV kw. 2023 r. na głównych rynkach regionalnych wynajęto ok. 210 tys. mkw. – To był rekordowy kwartał. Można przyjąć, że spadek popytu w I kw. tego roku jest efektem wzmożonej aktywności najemców pod koniec ubiegłego – mówią eksperci JLL.

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości komercyjne
Firmy nie chcą już dużych biur. Pandemia dramatycznie zmieniła rynek
Nieruchomości
Biuro prosto z taśmy produkcyjnej
Nieruchomości
Tradycyjna siedziba czy coworking? Ile kosztują biura w polskich miastach?
Budownictwo
Prognoza dla rynku biurowego na 2024 rok
Akcje Specjalne
Dekarbonizacja gospodarki bez wodoru będzie bardzo trudna
Nieruchomości
Rynek gotowy do odbicia
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży