Grunty w Krakowie na wagę złota

Kraków stanowi bardzo ciekawe studium procesów zachodzących na dynamicznie zmieniającym się rynku gruntów inwestycyjnych.

W przypadku działek pod mieszkania z segmentu popularnego widać gorączkę. W grudniu 2023 r. średnia cena mieszkań w stanie deweloperskim w Krakowie wyniosła 15,6 tys. zł/mkw., o 24 proc. więcej rok do roku.

Przy takich poziomach cen zakup pierwszego własnego M w centrum miasta staje się praktycznie nieosiągalny. Realną i akceptowalną alternatywę dla nabywców mieszkań zaczynają stanowić dobrze skomunikowane obszary położone w niecentralnych dzielnicach miasta, np. Górka Narodowa, Ruczaj czy Mistrzejowice. Wzrost popytu na tego typu lokalizacje został podsycony m.in. programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który do końca 2023 r. pozwalał objąć preferencyjnym finansowaniem większość mieszkań z segmentu popularnego, co przełożyło się wprost na znaczące zwyżki sprzedaży deweloperów.

Chcąc sprostać temu bezprecedensowemu popytowi, którego ciągłość ma zostać zagwarantowana przez rządowy program „Mieszkanie na start”, deweloperzy maksymalnie intensyfikują zakupy gruntów. W konsekwencji, w zależności od mikrolokalizacji, ceny ziemi na obrzeżach Krakowa zaczęły kształtować się na poziomie 1,8–3 tys. zł/mkw. PUM (PUM – możliwa do wybudowania powierzchnia użytkowa mieszkań) wobec 1,2–2,2 tys. zł/mkw. PUM zaledwie przed rokiem.

Wzrost świadomości klienckiej i wysoka inflacja przyczyniają się także do rozwoju segmentu premium. Z uwagi na fakt, że tzw. adresy na pokolenia nie ulegają dezaktualizacji, to w nim lokują wolne środki gotówkowi nabywcy mieszkań poszukujący bezpiecznej lokaty dla swojego kapitału.

Segment premium odznacza się co prawda nieco niższą płynnością sprzedażową niż segment popularny, za to niejednokrotnie umożliwia realizację bardzo atrakcyjnej marży deweloperskiej. Jednocześnie coraz bardziej ograniczona podaż centralnych lub unikalnych adresów mocno winduje ceny gruntów przeznaczonych pod tego typu inwestycje. W obecnie negocjowanych transakcjach obejmujących lokalizacje kojarzone z luksusem, m.in. na Grzegórzkach, Zabłociu, Starym Podgórzu, Kazimierzu, Piaskach czy Ludwinowie, grunty mieszkaniowe osiągają wyceny w przedziale 3,5–6 tys. zł/mkw. PUM, w zależności od stadium przygotowania.

Z kolei jeśli najem instytucjonalny i akademiki, to tylko w najlepszych lokalizacjach. Pełne wyzwań otoczenie rynkowe, przejawiające się m.in. wysokimi kosztami finansowania inwestycji, sprawia, że decyzje inwestycyjne są obecnie nacechowane coraz większą ostrożnością i selektywnością.

Trend ten nie ominął także Krakowa, gdzie rynek najmu instytucjonalnego i prywatnych akademików rozwijał się dotychczas niezwykle dynamicznie. I choć w związku z największym w Polsce zapleczem osób pracujących w sektorze BPO/SSC/IT/R&D oraz liczną grupą studentów popyt wciąż mocno tu góruje nad podażą, to inwestorzy coraz wyraźniej przedkładają lokalizację rozpoczynanych projektów nad skalę budowanego portfolio.

Uwagę koncentrują na obszarach zapewniających dostęp do rozwiniętej infrastruktury usługowej, czyli m.in. na Grzegórzkach, Zabłociu, Krowodrzach czy bliskich Bronowicach, gdzie dostępność produktu jest stosunkowo niska. A to z kolei uzasadnia obecnie ceny gruntów rzędu 2,5–3 tys. zł/mkw. PUU (PUU – możliwa do wybudowania powierzchnia użytkowa usług). Projekty zlokalizowane na obszarach, gdzie podaż konkurencyjnych przedsięwzięć w przygotowaniu jest wysoka, zaczęły charakteryzować się nieco niższą płynnością i skupiać mniejszą uwagę inwestorów.

Do łask wracają hotele. Po pandemii miasto potrzebowało trochę czasu na odtworzenie przychylnego klimatu inwestycyjnego dla tej kategorii projektów. Obecnie najlepsze perspektywy roztaczają się przed obszarami przyległymi do lub zawartymi w pierścieniu II obwodnicy, w szczególności tymi, z których można dotrzeć do Rynku Starego Miasta na piechotę. Obserwujemy pojawienie się nowatorskich konceptów, np. hybryd hotelu i hostelu, zauważalne zainteresowanie marek hotelowych, które chcą wprowadzić nowe cztero- i pięciogwiazdkowe koncepty, a także sieci, które aktywnie poszukują możliwości powiększenia portfolio poprzez kontrakty o zarządzanie. I wreszcie, międzynarodowy kapitał hotelarski coraz wyraźniej sygnalizuje zainteresowanie bezpośrednimi inwestycjami w projekty deweloperskie.

Z uwagi na bardzo ograniczoną podaż niezabudowanych, atrakcyjnie zlokalizowanych gruntów inwestycyjnych, coraz częściej spotykamy się ze zjawiskiem wkraczania nowoczesnej tkanki miejskiej na tereny zajmowane przez zakłady o profilu produkcyjnym lub usługowym. Przykłady takie obserwujemy przede wszystkim w dzielnicach Grzegórzki i Podgórze. Właściciele zakładów produkcyjno-usługowych, spodziewając się w bliskiej perspektywie sąsiedztwa wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej, a co za tym idzie, zawiązywania się wspólnot mieszkaniowych, zawczasu podejmują decyzje o relokacji.