Wróciły kolejki i licytacje

W mieszkaniówce ciągle gorąco. Rynek podgrzewają spekulacje o zakończeniu w przyszłym roku programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”

– Podaż mieszkań jest zdecydowanie mniejsza niż popyt – zauważa Krzysztof Kabaj, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). – W zasadzie sprzedaje się wszystko. Lokale mieszczące się w limicie „Bk 2 proc.” schodzą na pniu, często za cenę wyższą niż ofertowa. Chętnych na jeden taki lokal jest kilku.

Szybkie transakcje

Krzysztof Kabaj podaje przykłady. 29-metrową kawalerkę na krakowskim osiedlu Avia wystawioną za 399 tys. zł sprzedano w kilka godzin za 415 tys. zł. Konieczna była licytacja. – Pierwszych czterech oglądających było umówionych już po dwóch godzinach od publikacji oferty – mówi ekspert PFRN.

Mieszkanie w Nowej Hucie o pow. 46 mkw. oferowane za 700 tys. zł zmieniło właściciela za 710 tys. – Praktycznie mało który lokal sprzedaje się dziś za cenę ofertową – mówi Kabaj. – Byliśmy przyzwyczajeni do negocjacji „w dół”, teraz są negocjacje „w górę”. Oczywiście, nie ma reguły. Dla niektórych sprzedających ważniejsze jest słowo honoru. Sprzedają mieszkanie pierwszemu oglądającemu, który zadeklarował zakup po cenie ofertowej, mimo że następni zaproponowali więcej – zauważa.

Także Joanna Puchalska z agencji Freedom Nieruchomości Warszawa Śródmieście ocenia, że rynek jest wciąż rozgrzany. – Gdy pojawia się nieruchomość godna uwagi, trzeba szybko podejmować decyzję. Od ręki sprzedają się kawalerki i mieszkania dwupokojowe o powierzchni 40–45 mkw. – mówi. – Ich nabywcy rzadko negocjują cenę ofertową. Mają świadomość, że jeśli jej nie zaakceptują, mieszkanie pewnie kupi ktoś inny.

Joanna Puchalska mówi też o wzroście zainteresowania segmentem premium. – Dużych, gotowych „do wejścia” apartamentów w nowym budownictwie, z dobrymi adresami nie ma wiele – zaznacza. – Dwupoziomowy 135-metrowy apartament z ponad 100-metrowym tarasem na dachu i z dwoma miejscami parkingowymi, który sprzedawałam na warszawskim Bemowie był wyceniony na prawie 2,1 mln zł. Sprzedał się o 100 tys. zł drożej już po pierwszym dniu pokazowym.

Na duży ruch na rynku mieszkań zwraca uwagę Magdalena Tarnawska z krakowskiego oddziału z Power Invest. – Po lokale ustawiają się kolejki. Klienci są często poirytowani, bo kolejne mieszkania znikają im sprzed nosa – mówi.

Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, ocenia, że rynek wciąż jest ożywiony na skutek programu „Bk 2 proc.”. – W Łodzi najszybciej znikają mieszkania w cenie do 350 tys. zł. Są często kupowane za gotówkę – mówi.  – Dwupokojowe mieszkania, w sprzedaży których ostatnio uczestniczyliśmy, znalazły klientów w ciągu miesiąca. Ceny z ofert były zbliżone do transakcyjnych, ale uwzględniliśmy rozgrzanie rynku, oferując lokale w wyższej cenie niż w III kwartale.

Z kolei Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, podaje, że najszybciej – w mniej niż siedem dni – sprzedają się mieszkania o średniej powierzchni 45 mkw. – Szybkie transakcje dotyczą i lokali w kamienicach, i w budynkach oddanych w ostatnich latach – mówi.

Zaznacza jednocześnie, że w porównaniu z lipcem, który był rekordowy pod względem liczby nowych klientów zainteresowanych mieszkaniami, dane październikowe wskazują na 21-proc. spadek. – Ponadstandardowe ożywienie popytu odnotowaliśmy w wakacje. To był pierwszy efekt „Bk 2 proc.” Od września liczba nowych klientów wchodzących na rynek wyraźnie spadała. Nadal jednak klienci są żywo zainteresowani lokalami mieszczącymi się w parametrach programu dopłat – przyznaje Jańczuk. – Problemem jest podaż takich mieszkań.

Rafał Bieńkowski z serwisu Nieruchomosci-online.pl dopowiada, że dziś głównym wyznacznikiem sytuacji na rynku nie jest wcale poziom cen, ale liczba ofert. – Podaż utrzymuje trend spadkowy od marca. Klienci mają o ponad 20 proc. mniej ofert niż w pierwszej połowie roku – mówi. – Wiele zależy oczywiście od specyfiki lokalnego rynku. W niektórych miastach podaż została wydrenowana, w innych wybór wciąż jest stosunkowo szeroki. Można przyjąć, że mamy czas sprzedających i to oni dyktują warunki. Zdarza się, że cena transakcyjna jest wyraźnie wyższa od ofertowej – potwierdza. Podaje przykład czteropokojowego mieszkania w Olsztynie. W czasie licytacji cena transakcyjna przebiła ofertową o 60 tys. zł.

Bieńkowski zauważa też, że popyt na mieszkania mierzony liczbą kontaktów z ogłoszeniodawcami jest porównywalny z 2021 r. – Po wystrzale w górę zainteresowania w lipcu i sierpniu, który był efektem startu „Bk 2 proc.”, wrzesień i październik były nieco spokojniejsze – zauważa. – Ale popyt i tak był znacznie większy niż w I połowie roku. Wiele wskazuje, że zainteresowanie mieszkaniami w listopadzie będzie porównywalne z tym z ostatnich miesięcy.

Studzenie apetytów

Czy w grudniu będzie wyścig po mieszkania? – Co do zasady grudzień był zawsze miesiącem, w którym sprzedaż nieruchomości malała, potencjalni kupujący byli skupieni na przygotowaniach do świąt i nowego roku – mówi Krzysztof Kabaj. – Tegoroczny grudzień będzie zapewne inny. Sugestie, że budżet programu „Bk 2 proc.” się wyczerpie, mogą sprawić, że kupujący intensywniej ruszą na poszukiwania czterech kątów.

Kabaj ocenia, że w grudniu możemy się spodziewać kolejnej podwyżki średniej ceny mieszkań. – Jeśli tylko cena będzie się mieścić w kryteriach „Bk 2 proc.”, sprzedający spróbują wyciągnąć jak najwięcej – przewiduje. – Np. w Krakowie ceny są wyższe niż w ub.r. średnio o 15 proc. W najbliższym czasie nie ma się co spodziewać obniżek, i to bez względu na to, co się stanie z kredytem na 2 proc. Nawet gdyby w przyszłym roku zabrakło dopłat, to wzmożone apetyty sprzedających będą się studzić bardzo powoli, a być może – wcale – ocenia.

Marcin Jańczuk uważa, że zapewne jest grupa zdeterminowanych klientów, która będzie chciała zrealizować transakcję jeszcze w tym roku. – Statystyki wskazują jednak, że zbiorowego szaleństwa na rynku nie ma – mówi. – Można się spodziewać, że po wyczerpaniu środków na dopłaty na rynku pojawi się więcej ofert, bo spadnie tempo transakcji. Program podbił ceny, ale przecież nie jest to jedyny czynnik powodujący wzrosty. Nadal mamy wysoką inflację, rosną koszty pracy – wymienia.

Na cykliczność rynku nieruchomości zwraca uwagę Bieńkowski. – W grudniu zainteresowanie mieszkaniami zwykle dość wyraźnie spada, aby znów odbić w górę w styczniu. Tym razem grudniowa „zapaść” może nie być aż tak widoczna – potwierdza. – Spodziewamy się, że część kupujących będzie chciała w ostatniej chwili wskoczyć do pociągu pod nazwą „Bk 2 proc.”. Pamiętajmy, że popyt budują nie tylko beneficjenci programu. To także osoby, które mają gotówkę lub mogą wziąć kredyt na rynkowych warunkach. Wiele nie chce już czekać, widząc malejącą liczbę ogłoszeń.

Według Bieńkowskiego ewentualne zawieszenie lub zakończenie „Bk 2 proc.” wpłynie na osłabienie popytu w jednej grupie, ale może pobudzić do działania inną. – Bardziej aktywni mogą być inwestorzy, którzy nie będą już musieli tak mocno konkurować z klientami indywidualnymi – wyjaśnia.