Od kwietnia 2024 roku deweloperzy będą budować osiedla po nowemu. W życie wejdzie nowela rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Najważniejsza zmiana: odległość ponadczterokondygnacyjnego bloku od granicy działki nie może być mniejsza niż 5 metrów. Deweloperzy będą też musieli urządzać place zabaw nawet przy pojedynczym budynku, a balkony na jednej płycie trzeba będzie oddzielić grubą przegrodą. W efekcie na działce powstanie mniej bloków, a więc mniej PUM, czyli powierzchni użytkowej mieszkań.
Co z inwestycjami, których deweloperzy nie zdążą wprowadzić do oferty przed kwietniem? Nie wszystkie działki w bankach ziemi są już objęte procedurami. Co się stanie z ziemią, na której inwestycja na nowych zasadach będzie nieopłacalna?
- Jeśli deweloperzy nie zdążą wprowadzić projektów przed 1 kwietnia, szereg inwestycji może nie być zrealizowanych zgodnie z pierwotnymi założeniami – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium. - W najbardziej pesymistycznym scenariuszu może się okazać, że zabudowa mieszkaniowa na części gruntów nie będzie się opłacać. Może to wywołać chęć pozbycia się takiego terenu – dodaje.
Analityczka Cenatorium zaznacza jednocześnie, że „magazynowanie” gruntów przez deweloperów jest teoretycznie najmniej kapitałochłonne. – Dlatego nie sądzę, aby doszło do masowych wyprzedaży działek – mówi Wełnowska. – Część inwestycji na pewno zostanie zmieniona zgodnie z nowymi przepisami, co niewątpliwie wiąże się z dodatkowymi kosztami, które mogą zostać przeniesione na kupujących mieszkania - przewiduje.
Także Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że ceny mkw. nieruchomości zapewne wzrosną. - Rezygnacja z inwestycji to ostateczność. Będzie dotyczyć raczej tylko tych parceli, na których budowa stanie się nieopłacalna – przewiduje ekspert. – W innych przypadkach deweloperzy będą się starali dostosować projekty do nowych przepisów, zapewne kosztem PUM – uważa.
Podkreśla, że deweloperom będzie bardzo trudno znaleźć inny sensowny, czyli lukratywny sposób zagospodarowania działek, które stracą możliwość zabudowy mieszkaniowej. - Wartość działki pod inwestycję mieszkaniową wielorodzinną determinuje przede wszystkim ilość PUM, jaką można na niej wybudować – mówi Jędrzyński. – Jeśli się to wyzeruje, to wartość działki może drastycznie spaść. Grunty przeznaczone pierwotnie pod budownictwo wielorodzinne trudno będzie zakwalifikować pod budownictwo jednorodzinne albo inne inwestycje o satysfakcjonującej stopie zwrotu. Deweloperzy będą zmuszeni do sprzedaży takich działek ze stratą - nie wyklucza.
Z kolei Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, uważa, że nowe przepisy w większość działek budowlanych jednak nie uderzą. - Niektóre wprowadzane w rozporządzeniu rozwiązania są już od dawna stosowane przez wiodących deweloperów – podkreśla ekspertka CBRE. - Zła wiadomość dla nabywców jest taka, że za wprowadzoną nowelą wyższą jakość (większa prywatność mieszkań, większe place zabaw itp.) na osiedlach z najniższych segmentów cenowych będą musieli dodatkowo zapłacić. Czy to ich odstraszy? Trudno powiedzieć, bo rynek działa w otoczeniu stale rosnących cen.
Czytaj więcej
Od stycznia deweloperzy mieliby budować osiedla po nowemu, zwiększając m.in. odległość bloków od granicy działki. Część inwestycji trzeba będzie pr...
