grażyna Błaszczak

– To był bardzo intensywny rok na rynku nieruchomości handlowych w Polsce. W ciągu 12 miesięcy do użytku oddano aż 502 tys. mkw. nowej powierzchni w centrach handlowych. To znacznie więcej niż w 2014 r., kiedy rynek wzbogacił się o 332 tys. mkw., i jednocześnie najwięcej od 2009 r. – zwraca uwagę Anna Bartoszewicz-Wnuk, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w JLL.

Rynek nasycony?

Zgodnie z zapowiedziami deweloperów rok 2016 będzie spokojniejszy pod względem nowych otwarć. Jeśli firmy zrealizują swoje plany w terminie, na rynek wejdzie 358 tys. mkw. w ramach centrów handlowych

Ile powierzchni handlowej już jest w kraju? Z danych z początku 2016 r. wynika, że całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce przekroczyła 13 mln mkw. w ramach takich formatów, jak: centra handlowe – 9,28 mln mkw. (71 proc. podaży), parki i wielkopowierzchniowe magazyny handlowe – 3,52 mln mkw. (27 proc.), oraz centra wyprzedażowe – 0,21 mln mkw. (2 proc.) – podaje JLL.

Analitycy tej firmy policzyli, że od początku 2015 r. średnie nasycenie powierzchnią w ramach centrów handlowych w Polsce wzrosło z 229 do 241 mkw. na tysiąc mieszkańców. Natomiast po ukończeniu wszystkich centrów handlowych będących w budowie wskaźnik ten osiągnie wartość 256 mkw. To powyżej średniej europejskiej (wynosi 202 mkw.), ale wciąż poniżej średniej dla krajów Europy Zachodniej (262 mkw. na tysiąc mieszkańców).

Jak mówią eksperci firmy CBRE, decyzja o wyborze miejsca dla nowej galerii handlowej powinna być poprzedzona badaniami rynku, m.in. analizami uwzględniającymi rozmaite czynniki i uwarunkowania – np. wiek, płeć, wykształcenie potencjalnych klientów czy stopa bezrobocia w danym mieście.

Inwestor musi też wziąć pod uwagę, że centra handlowe stają się częścią infrastruktury miejskiej i przestrzeniami publicznymi, będąc miejscem spotkań. Klienci przychodzą bowiem nie tylko na zakupy, ale i na obiad, siłownię czy spotkać się ze znajomymi.

– Sukces centrum handlowego zależy przede wszystkim od sukcesu najemców, którzy mają w takim obiekcie swoje placówki handlowe lub usługowe. Taki czynnik mierzy się m.in. wysokością uzyskiwanych przez nich obrotów. Im więcej klientów, tym wyższe obroty. Taka zależność sprawdza się w większości przypadków. Klienci odwiedzają centrum handlowe, które jest rozpoznawalne, dobrze zlokalizowane, takie, do którego można łatwo dojechać i łatwo zaparkować, a oferta handlowa jest szeroka, czyli pozwalająca w pełni zaspokoić potrzeby zakupowe całej rodziny – wyjaśnia Beata Kokeli, starszy dyrektor w firmie CBRE.

Czy galeria będzie się cieszyła większą odwiedzalnością, gdy powstanie w centrum miasta czy na jego obrzeżach? Eksperci podkreślają, że nie ma tu jednej recepty na sukces.

– Duże miasta, takie jak Kraków, Warszawa czy Katowice, rozrastają się często na obrzeżach i m.in. dzięki dogodnym rozwiązaniom drogowym to właśnie te okolice są teraz atrakcyjne inwestycyjnie. W momencie, kiedy centrum handlowe powstaje w dzielnicach miasta oddalonych od centrum, zwiększa się również zainteresowanie danym terenem, a tym samym rośnie jego atrakcyjność w oczach zarówno inwestorów, jak i mieszkańców – opowiada Beata Kokeli.

Dodaje, że centra handlowe zlokalizowane w centrum miasta też mają swoich zwolenników. – Często doskonale wpisują się w tkankę miejską i stają się miejscem spotkań. W obecnych czasach nasycenie powierzchnią handlową i zróżnicowanie typów inwestycji jest na tyle duże, że ciężko uwierzyć, aby w którymś dużym mieście brakowało centrów handlowych. Tak jest jednak np. w Tychach. Jest to jedno z nielicznych dużych miast o niskim wskaźniku nasycenia powierzchnią handlową – mówi Beata Kokeli.

Biblioteka w galerii

Marta Augustyn, dyrektor w dziale wynajmu powierzchni handlowych w firmie JLL, zwraca uwagę, że jednym z ciekawszych trendów na rynku jest rozwój oferty usługowej i zakupowej w ramach ważnych węzłów transportowych, takich jak dworce kolejowe.

– Inwestorzy wybierają takie lokalizacje, bo zapewniają one duży przepływ potencjalnych klientów – wyjaśnia Marta Augustyn. – Także rewitalizacje i rozbudowy istniejących obiektów to istotne zjawisko na polskim rynku handlowym. Są one odpowiedzią na starzenie się nieruchomości, rosnącą konkurencję i zmieniające się oczekiwania klientów.

A co ich przyciąga na zakupy? Na pewno nowe marki. Jak podaje firma JLL, w 2015 r. do Polski weszło 18 międzynarodowych marek. Najgłośniejszym zagranicznym modowym debiutem w minionym roku był brytyjski Superdry. W 2015 r. swoje pierwsze sklepy w Polsce uruchomiły również takie sieci modowe, jak m.in. Kiabi z ofertą dla całej rodziny, sportowe Decimas i Courir czy kosmetyczne Origins. Ponadto w ubiegłym roku zadebiutowały Dunkin' Donuts, Fuddruckers, Dairy Queen czy Benihana. Ale w tym samym czasie kilka sieci podjęło decyzję o wycofaniu się z polskiego rynku – czeska Bata, amerykański Gap i rosyjskie Centro. Zdaniem agentów nie jest to jednak początek nowego trendu.

Także polskie marki sukcesywnie powiększały swoje portfolio w galeriach, czego przykładem jest grupa LPP. W 2015 r. firma uruchomiła 13 sklepów á Tab, a w 2016 r. planuje otwarcie sklepu nowej marki modowej z wyższej półki – Tallinder.

– Spodziewamy się debiutów kolejnych nowych marek, zarówno polskich, jak i zagranicznych, których obecność wpłynie pozytywnie na odświeżenie i zróżnicowanie oferty handlowej. Oprócz marki Tallinder w 2016 r. możemy oczekiwać wejścia popularnej amerykańskiej sieci Forever21. Pomimo to w Polsce nadal brakuje takich marek, jak m.in. Banana Republic, French Connection, Primark czy Uniqlo, bardzo popularnych w innych krajach – dodaje Marta Augustyn.

Ale klienci chcą robić w galeriach nie tylko zakupy.

– Coraz ważniejsza staje się oferta gastronomiczna, rozrywkowa czy kulturalna. Galerie handlowe zaczęły odgrywać także istotną rolę w społecznościach lokalnych, przejmując funkcje niekomercyjne. Przykładami takich działań są otwarcia biur coworkingowych, bibliotek, oddziałów urzędów miejskich, placówek pocztowych czy teatrów. Usługi te odgrywają podwójną rolę: z jednej strony wypełniają wolne przestrzenie, a z drugiej zwiększają odwiedzalność w mniej popularnych godzinach – wyjaśnia Anna Bartoszewicz-Wnuk.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl

Studium przypadku: co wybudowała w 2015 roku i co planuje w tym roku Ikea Centres

Ubiegłoroczne rozbudowy Centrum Handlowego Wola Park w Warszawie oraz Alei Bielany we Wrocławiu to największe inwestycje Ikea Centres Poland w ostatnich latach.

- W 2015 r. dwa obiekty handlowe spółki powiększyły się łącznie o ponad 52 tys. mkw. powierzchni handlowej. Do grona najemców dołączyło 145 firm i marek. W 2016 i 2017 r. Ikea Centres planuje kolejne inwestycje – w Lublinie i Zabrzu. Rusza też modernizacja Parku Handlowego Franowo w Poznaniu.

- W minionym roku zakończyliśmy dwie duże rozbudowy naszych obiektów. Jak pokazują statystyki, okazało się to dobrym posunięciem strategicznym. Po rozbudowie Alei Bielany, która jest obecnie największą destynacją handlową w Polsce, obiekt odwiedziła rekordowa liczba gości. Od połowy listopada do końca grudnia było to półtora miliona osób. Z kolei odwiedzalność warszawskiego Wola Parku od otwarcia nowej części, czyli od 17 września, do końca 2015 r. wzrosła o 18 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w 2014 r. Szacuje się ją na ponad 4 mln osób – opowiada Mikael Andersson, dyrektor zarządzający Ikea Centres Poland.

- Jeśli chodzi o wrocławską Aleję Bielany, została po rozbudowie największym centrum handlowym w kraju. Powierzchnia kompleksu wzrosła o 35 tys. mkw. (do 145 tys. mkw. wraz ze sklepem Ikea). Znalazło się tam 120 nowych sklepów i punktów usługowych, a także strefa coworkingowa z bezpłatnym dostępem do internetu oraz strefa relaksu – chillout.

- Natomiast w Wola Parku, który stał się drugim co do wielkości centrum handlowym w Warszawie, przybyło ponad 17,5 tys. mkw. Obiekt ma dziś 77,5 tys. mkw. W nowej części pojawiło się 25 najemców, powstała także nowa strefa gastronomiczna o powierzchni ponad 1,2 tys. mkw. Ikea Centres pracuje też nad planami renowacji zabytkowych szklarni na terenie Wola Parku.

- W 2016 r. szwedzki deweloper planuje kolejne inwestycje. Trwają przygotowania do nowych projektów w Lublinie i Zabrzu. Powstaną tam centra handlowe zintegrowane ze sklepami Ikea. Rusza też modernizacja Parku Handlowego Franowo w Poznaniu.

- Budowa obiektu w Zabrzu rozpocznie się w 2017 r. i potrwa do 2018 roku. W skład kompleksu wejdą tereny zielone służące rozrywce oraz park rekreacyjny. Będzie to jedyne takie miejsce w regionie – opowiada Mikael Andersson. – W Lublinie zakończyliśmy już pierwszy etap przebudowy infrastruktury drogowej związanej z inwestycją, a drugi zacznie się lada chwila. Rozpoczęcie budowy planowane jest na ten rok, a otwarcie centrum na koniec 2017 r. W pierwszej połowie tego roku ruszy też modernizacja obiektu w Poznaniu, która zakończy się pod koniec 2017 r.

- Ikea Centres to globalna spółka należąca do Grupy Ikea. Jest deweloperem i zarządcą obiektów handlowych. Spółka obecna w Chinach, Europie (włączając w to kraje nordyckie) oraz Rosji posiada i zarządza 40 centrami handlowymi i 25 parkami handlowymi zlokalizowanymi w 14 krajach. W planach ma także 20 nowych projektów. Łączna powierzchnia najmu działających obiektów wynosi 3,2 mln mkw., a rocznie odwiedza je około 450 mln osób. Centra handlowe należące do spółki działają pod różnymi markami, np. MEGA w Rosji czy LIVAT w Chinach.