Zastój na rynku najmu. Będzie fala przeprowadzek do własnych mieszkań

- Przyczyną spadków jest znacząca podaż mieszkań na wynajem przy kurczącym się popycie – tłumaczą autorzy raportu Expandera i Rentier.io. - Program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” pozwala wielu młodym osobom przenieść się z wynajmowanego mieszkania do własnego. We wszystkich analizowanych przez nas miastach rata takiego kredytu jest niższa niż koszt najmu. Na przeprowadzce do własnego mieszkania najwięcej można zaoszczędzić w Warszawie (548 zł miesięcznie), a najmniej w Białymstoku (144 zł miesięcznie).

Więcej ofert

Autorzy raportu Expandera i Rentier.io mówią" o niemal naprzemiennym cyklu miesięcznych wzrostów i spadków stawek najmu". - W maju i czerwcu ten trend był kontynuowany. W maju koszt najmu był o 1,23 proc. niższy niż kwietniu, a w czerwcu nastąpił wzrost o 0,56 proc. – wskazują. - Gdy jednak dokładniej przyjrzymy się tym zmianom, to ta stabilizacja coraz bardziej zaczyna wyglądać na początek trendu spadkowego. Stawki najmu w czerwcu w porównaniu ze styczniem spadły w 10 z 16 badanych miast. Średnia zmiana to 0,4 proc. Uwagę zwraca też to, że w czerwcu dodano na portale aż o 25 proc. więcej ofert niż w maju.

Lokator płaci mniej

Z analiz wynika, że najbardziej staniał najem mieszkań średniej wielkości i dużych. - Wyraźniejsze spadki stawek najmu widać w danych kwartalnych. Najbardziej tanieją mieszkania średniej wielkości (35-60 mkw.) - o 3,1 proc., licząc kwartał do kwartału – podają autorzy raportu Expandera i Rentier.io . – Niższe niż w pierwszym kwartale stawki odnotowaliśmy w 14 z 17 miast. W przypadku dużych mieszkań (powyżej 60 mkw.) spadki pojawiły się w 12 z 15 miast. Przeciętna zmiana to 3 proc. Najwolniej – o 1 proc. kwartał do kwartału, taniał najem małych mieszkań (do 35 mkw.).  Spadki pojawiły się w 10 z 14 miast.

Najem mieszkań w czerwcu

Foto: Expander i Rentier.io

Największe spadki kosztu najmu odnotowano na rynku dużych mieszkań w Gdyni (-13 proc. kwartał do kwartału). - Trzeba jednak dodać, że stawki za wynajem małych i średnich mieszkań w tym mieście wzrosły (odpowiednio o 5 i 2,4 proc.) – czytamy w raporcie. - Patrząc całościowo na poszczególne miasta, najsłabiej radzą sobie Bydgoszcz i Wrocław, gdzie stawki spadają we wszystkich segmentach mieszkań. Najem dużego lokalu we Wrocławiu staniał aż o 7,4 proc., lokalu średniej wielkości o 3,8 proc., a małego - o 3 proc. W Bydgoszczy było to odpowiednio -0,1 proc., - 5 proc. i aż -9 proc. w przypadku małych lokali. To oczywiście dobre wiadomości dla tych, którzy planują zamieszkać w najmowanym mieszkaniu w jednym z tych miast.

Jedynym miastem, gdzie stawki najmu we wszystkich segmentach były wyższe niż w pierwszym kwartale, jest Gdańsk. Najem małego mieszkania zdrożał tam o 3,2 proc. (kw./kw.), średniej wielkości o 3,4 proc., a dużego o 0,4 proc.

Najem mieszkań w II kw. 2023 r.

Foto: Expander i Rentier.io

Nasycenie rynku

Eksperci Expandera i Rentier.io zastój na rynku najmu tłumaczą m.in. jego nasyceniem. - Wszystko wskazuje, że na początku roku został osiągnięty poziom równowagi popytu i podaży. Na rynek trafia jednak coraz więcej mieszkań, a popyt zaczyna się kurczyć – mówią. - Dzięki programowi „Bezpieczny kredyt 2 proc.” w najbliższych miesiącach dziesiątki tysięcy osób kupią swoje pierwsze w życiu mieszkanie lub zbudują dom. Część z nich była dotychczas najemcami. Wkrótce wyprowadzą się do własnego M. Będzie to miało znaczący wpływ na sytuację na rynku najmu.

Na własne

Zdaniem analityków takich przeprowadzek z będzie w najbliższym czasie bardzo dużo. – Przez wiele miesięcy młode osoby nie miały możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Zmienił to program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który można uzyskać bez wkładu własnego. Kwota takiego kredytu jest o ponad 30 proc. wyższa niż zwykłego kredytu hipotecznego. Jest on też tani dzięki dopłatom, które obniżają raty w pierwszych dziesięciu latach spłaty.

- We wszystkich analizowanych przez nas przypadkach wysokość pierwszej raty „Bezpiecznego kredyt 2 proc.” będzie niższa niż koszt najmu takiego samego mieszkania. Przy mieszkaniach o powierzchni 45 mkw., kupowanych bez wkładu własnego, największą różnicę odnotowaliśmy Warszawie, gdzie koszt najmu to 3 177 zł, a pierwsza rata „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” wyniesie 2 629 zł. Na przeprowadzce do własnego mieszkania można więc zaoszczędzić 548 zł miesięcznie. A raty tego kredytu są malejące przez dziesięć lat – przypominają autorzy raportu.

Zaznaczają, że rynek najmu na pewno się jednak nie załamie. - Wciąż pozostaną na nim osoby, które z różnych względów nie mogą lub nie chcą preferencyjnego kredytu. W przypadku np. młodych osób, które jeszcze nie mają zdolności kredytowej lub które jeszcze nie wiedzą, gdzie chcą mieszkać na stałe, najem wciąż będzie atrakcyjnym rozwiązaniem. Zachodzące zmiany to dla nich szansa na spadek kosztu najmu lub zamianę najmowanego mieszkania na lepsze – mówią autorzy raportu.

Rentowność najmu spada

Nadal pogarszają się wskaźniki rentowności wynajmu, które rosły niemal cały ubiegły rok. - Rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) inwestycji w 50-metrowe mieszkanie na wynajem kupione na rynku wtórnym, w czerwcu wynosiła przeciętnie 6,6 proc. (7,0 proc. w styczniu). Przy uwzględnieniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.), taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.), rentowność wynosi 5,3 proc. netto. Jest to odpowiednik zyskowności lokaty bankowej z oprocentowaniem 6,54 proc.