Uczestnicy rynku mieszkaniowego w piątek budzą się w nowej rzeczywistości: wszystkie projekty deweloperskie, które wchodzą do sprzedaży od 1 lipca, podlegają znowelizowanej ustawie. Co oznacza to dla klientów, a co dla firm?

Czas boomu i korekty

– Dla obu grup to sporo zmian, ochrona praw nabywców zostanie znacznie wzmocniona – komentuje adwokat Maciej Górski, partner w Kancelarii GPLF i współprzewodniczący sekcji prawa nieruchomości przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie.

Jedną z podstawowych zmian jest nowa forma ochrony praw nabywcy w postaci Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. – Będzie on zapewniał pełną ochronę wpłat dokonanych przez nabywców. Nowa ustawa zabezpiecza także te środki, które zostały wypłacone deweloperowi. Fundusz będzie zobowiązany do zwrotu klientom pieniędzy w części, w jakiej nie mogą być odzyskane z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Dotyczy to m.in. upadłości dewelopera, banku czy odstąpienia nabywcy od umowy deweloperskiej w przypadkach wskazanych w ustawie – mówi Górski.

– Nie ma jednak nic za darmo. Dodatkowa ochrona będzie kosztować 0,45 proc. wpłat dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz 0,1 proc. w przypadku rachunku zamkniętego. Choć składki będą odprowadzali deweloperzy, to nie ulega wątpliwości, że zostanie to uwzględnione w cenie mieszkań – dodaje adwokat.

Ustawodawca uzależnił też obowiązek dokonywania wpłat na rachunek powierniczy od faktycznego postępu realizacji inwestycji. Dodatkowo wypłata ostatniej transzy nastąpi dopiero po otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego – umowy przenoszącej własność przedmiotu umowy deweloperskiej na nabywcę, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich (z wyjątkiem tych, na które nabywca wyraził zgodę w umowie deweloperskiej). Zmiany obejmują też umowy rezerwacyjne.

– Choć w praktyce można było je spotkać przy każdej inwestycji, dopiero teraz umowy rezerwacyjne doczekały się regulacji. Przesądzone zostało, że przedmiotem umowy jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży danego mieszkania lub domu i nie kreuje to roszczenia nabywcy o zawarcie umowy deweloperskiej. Opłata rezerwacyjna będzie wynosić maksymalnie 1 proc. ceny sprzedaży brutto i będzie zawsze zwracana w przypadku otrzymania negatywnej decyzji kredytowej – mówi Górski.

Zaznacza, że ochrona klientów nie dotyczy wyłącznie umów zawieranych z deweloperami. – Jej zapisy obowiązują także przy umowie z innymi przedsiębiorcami, m.in. fliperami, i to także na rynku wtórnym. – Do takich umów stosować się będzie niektóre przepisy nowej ustawy, tj. dotyczące umów rezerwacyjnych, regulujące zwrot opłaty rezerwacyjnej, a także o obligatoryjnym dokonaniu odbioru przed przeniesieniem własności. Warunkiem jest jednak, aby nabywca, będący osobą fizyczną, nie nabywał mieszkania czy domu na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej czy zawodowej oraz aby przeniesienie praw do danej nieruchomości na tego rodzaju podmiot następowało po raz pierwszy – tłumaczy Górski.

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, spodziewa się, że wiele firm starało się zdążyć sprzedać przed 1 lipca przynajmniej jedno mieszkanie w nowej inwestycji, by ta mogła być prowadzona na starych warunkach – gra jest warta świeczki, bo od rozpoczęcia budowy do oddania mijają około dwa lata.

– Jeśli chodzi o składkę na DFG, deweloperzy będą próbowali uwzględnić ją w cenach mieszkań, jak każdy inny koszt związany z budową. W obecnej sytuacji rynkowej firmy muszą się jednak liczyć z koniecznością obniżenia swoich marż – mówi Wielgo.

Autopromocja
Subskrybuj nielimitowany dostęp do wiedzy

Unikalna oferta

Tylko 5,90 zł/miesiąc


WYBIERAM

Zaznacza, że choć od wprowadzenia pierwotnej ustawy w 2012 r. bankructw deweloperów było bardzo mało, to od tamtego czasu trwał boom, a teraz mamy spowolnienie, na które nałożyły się skutki pandemii i rosyjskiej napaści na Ukrainę. Tym samym rośnie ryzyko zakupu lokalu na etapie budowy.

Poprawianie dobrego

– Na temat nowelizacji ustawy jako branża mamy podobne zdanie, uważamy to za przykład przeregulowania rynku – mówi Mateusz Bromboszcz, wiceprezes budującym w siedmiu aglomeracjach Atalu.

– Nowelizacja zaczyna obowiązywać w czasie, w którym branża mierzy się z rosnącymi kosztami budowy, a klienci, którzy kredytują zakup nieruchomości – z wysokim poziomem stóp procentowych. Przepis wprowadzający składkę na DFG, która jest bezzwrotna, oznacza wzrost kosztów działalności. Podobnie regulacja odkładająca zwalnianie ostatniej transzy z rachunków powierniczych – wskazuje Bromboszcz. Krytycznie odbieram rozbudowanie na niespotykaną skalę obowiązków związanych z treścią prospektu informacyjnego, jak i dokładanie formalności do procedury odbioru mieszkania, bazujących na nieprecyzyjnych regulacjach i przepisach, w wielu miejscach niespójnych i wykluczających się. Rozumiem, że intencją ustawodawcy była ochrona klientów. Jednak działająca od ponad dziesięciu lat ustawa spełniała swoje zadanie. W tym czasie rynek był w fazie dynamicznego wzrostu i zanotowano rekordowe poziomy sprzedaży i przekazań. Na podstawie efektywnościowej można więc stwierdzić, że prawo było wystarczająco skuteczne – podsumowuje.